深圳7大豪宅板块PK，选错万劫不复！

在创作深圳豪宅攻略《深圳湾》《蛇口》《华侨城》《科技园·大冲》《宝安中心区的豪宅》《香蜜湖传统核心区》《“新”香蜜湖》的过程中，已经有不少粉丝，包括外地的粉丝问过我，在深圳买豪宅，应该优先看那个豪宅板块，特色价值在哪里？

如果它们之间竞争，优势是什么，劣势是什么？等等疑问。

这一篇，我打算从区位与产业，板块价值特色，学区这三个维度，去解析和pk深圳7大豪宅板块。

一、区位与产业

从区位和产业强度辐射便利度来看，华侨城波托菲诺和香蜜湖传统豪宅区、安托山、莲塘尾，更容易受到高端购买力群体的优先关注。

这些豪宅板块，不管是去福田中心区、香蜜湖新金融中心、车公庙、华强北，还是去南山科技园、深超总、留仙洞总部基地等地方，都有比较天然的物理距离优势。

南山区、福田区两边的企业主、高管等高薪人士在考虑购买深圳核心区豪宅的时候，往往比较容易先跑去波托菲诺及其周边，和香蜜湖及其周边的区域，考察豪宅。

从选择板块的路径上，在福田区往往更优先倾向于香蜜湖传统的豪宅区或者安托山，最后才是莲塘尾。

在南山区比较倾向于优先考虑波托菲诺、深圳湾和蛇口沿海豪宅；其次才是科技园大冲，最后才是蛇口沿山豪宅区。

在宝安中心区选择豪宅的，大多是宝安区本地人，以及南山区外溢过来的客群。

还有一部分人考虑到产品的稀缺性和安逸环境，还会往尖岗山曦城豪宅板块去置办豪宅别墅。

二、板块价值特色

2.1科技园大冲

科技园大冲板块：当初把这个板块纳入到南山豪宅区板块主要有两个原因：

第一，在南山科技园这类优质地段当中，拥有城市山谷1-3区这种低密度别墅群落的楼盘，太稀缺了。

第二，润玺1-2期，润府2-3期这类比较高档的小区，虽然称不上真正的豪宅，但是它们大平层的产品空间设计体验，还是能够满足豪宅小区大平层替代能力的。

往往在一些偏年轻购置豪宅群体当中，由较大程度的青睐偏好。

（科技园大冲板块）

不过有一说一，科技园大冲板块，除了新世界1-3期属于低密度的社区之外，像华润城+润玺+大冲新城+大冲城市+大冲都市组成的居住区，容积率太高了。

我们未来去选择这里大平层的时候，建议选择能看大沙河景观、或者视野较为开阔景观的大平层，才是优选。

2.2华侨城波托菲豪宅板块

华侨城波托菲豪宅板块：从区位价值、生态环境和生活方式的角度来看，波托菲诺豪宅区无疑是顶级的存在，也是深圳市核心区内，社会精英和富裕阶层扎堆规模庞大、居住已久的地方。

更重要的是，华侨城波托菲诺的豪宅产品线，要么别墅、要么大平层，基本很少刚需的户型。

在这里你能挑到湖景的产品，也能挑到山景的产品，还能挑到看海的产品，甚至三者皆有之的安逸慢节奏环境的低密度豪宅，市场认可度非常高。

2.3深圳湾

深圳湾板块：深圳湾富人圈的底蕴，跟华侨城波托菲诺相比，还是淡薄了一些。

这里豪宅的逼格更多是靠深圳湾壹号、悦府、三湘海尚、恒裕滨城二期、卓越维港、未来的中心东角头、登良地块建起来的豪宅，支撑门面。

在深圳核心区豪宅板块里面，深圳湾豪宅居住区属于最新、但已经发展成熟的豪宅区。

新城规划，楼盘布局整齐划一，居住氛围纯粹，顶级配置，居住环境生态拥有自己的特点，这里面就包含了“江、海资源”，并且已经形成规模聚集的新贵富人圈。

豪宅产品选择品类丰富，海景房、大平层、别墅、顶级公寓，应有尽有，能够满足不同年龄段、价位段以及产品偏好的富人需求。

2.4蛇口豪宅区

深圳核心区内，山、海资源结合的最好的豪宅，在南山区的蛇口。

虽然没有什么权威数据可以拿来出来证明，但是我依旧认为蛇口豪宅区聚集的富人规模圈子，跟波托菲诺相比，毫不逊色。

这里聚集了许多高收入、高学历、高社会地位的人群，如企业高管、海归人士、金融精英等，形成了一个高端的社交圈子，以及老钱的底蕴，为居民提供了更多的人脉资源和社交机会。

更多的老钱，聚集在蛇口沿山豪宅；更多的新贵，聚集在蛇口沿海豪宅区。

后者与深圳湾的竞争关系，更为直接。

深圳核心区内唯一建在海岸线上的豪宅，就在蛇口豪宅区，以半岛城邦系列、海上双玺、招商玺家园为代表。

选顶级海景豪宅，优先看蛇口。

2.5香蜜湖传统豪宅区

香蜜湖传统豪宅区：包含了香蜜湖湖区豪宅板块，和香蜜公园农科板块。

在香蜜湖传统豪宅区域内，你能找到公园景观、湖景、CBD天际线景观为一体的大平层豪宅，而且楼盘的容积率较低，户型的得房率高。

在福田区里，唯一能够跟南山区各大豪宅板块抗衡的地方，就是香蜜湖传统豪宅区，以及部分安托山板块的豪宅。

追新、追大平层、追开阔视野公园景观的豪宅，主要考虑香蜜湖农科中心地段的次新盘豪宅；如果追高品质别墅，及临湖大平层豪宅，则主要考虑香蜜湖湖区中心地段的豪宅。

这些豪宅的产品力，还是比较受2000万以上总价预算高端购买力认可的。

这些豪宅所在的地段，分布着深圳最好的教育资源，依附于核心的区位优势，左拥右抱车公庙-香蜜湖新金融中心，以及福田CBD的产业高薪、高净值的规模人群。

这里也是深圳不会衰败的豪宅区，更重要的是，这里的豪宅价格，经过这几年的熊市的捶打，总体上来讲，还是非常抗揍的。

2.6“新”香蜜湖豪宅板块

新香蜜湖板块：本质上来讲，是香蜜湖传统豪宅区“外溢”的替补板块，主要分为安托山板块和莲塘尾板块。

其中，安托山板块中的海德园、万科瑧山府系列的豪宅，可以跟香蜜湖传统豪宅区的竞品，直接叫板，且关注热度对比下来，毫不逊色。

对比下来，莲塘尾板块的豪宅，热度就比较低了。

总结下来，安托山板块的热度更高，学区优势、交通轨道优势、板块配套丰富度，全面碾压莲塘尾板块。

而莲塘尾板块稍微比较独特的优势，主要体现在偏安一偶、隐秘，但是又能与核心区的联动效率可以很高，大平层、别墅产品均有。

从价格门槛上来讲，属于香蜜湖传统豪宅区的性价比备选对象。

2.7宝安中心区豪宅板块

宝安中心区豪宅板块：严格意义上来讲，宝安中心区是以改善买房为主的优质城区板块，没有比较集中连片的豪宅区域。

豪宅产品的整体热度，对比南山区和福田区来讲是稍微低一些的。

但是作为宝安区本土富人来讲，对于宝安区中心区部分豪宅，还是比较有执念的，这就够了。

而且部分次新的大平层豪宅产品，对于南山区高端购买力来讲，对比南山竞品也是比较优质的平替。

所以，宝安中心区的豪宅，虽然没有南山区和福田区顶级豪宅的路子那么宽，但是只要找对楼盘和找对户型，也是市场香饽饽的存在。

三、学区价值对比

在这7大豪宅板块里，真正拥有顶级学区组合的地段，主要是在：

香蜜湖传统豪宅“农科中心”地段，安托山板块，这里拥有深圳外国语小学、东海实验小学、荔园外国语小学（香蜜湖校区），以及深圳高级中学南校区初中部这些顶级学校。

另外香蜜湖湖区内的豪宅地段，配置的公立教育资源也是比较优质，以二梯队的名校为主：比如香蜜湖壹号、水榭花都这些顶级豪宅，配套的是荔园外国语小学本部，福田区外国语北校区初中这类好学校。熙园，配套的是明德实验学校（香蜜湖校区）。

而蛇口沿山豪宅板块，对口的名校主要体现在育才一小+育才二中的组合，属于二梯队名校的级别。

而潜力名校的组合，还有科技园大冲板块配套的南外科华学校；宝安中心区，宝安中学海天学校学区，以及海韵学校学区内的豪宅。

而其他豪宅板块，诸如波托菲诺、深圳湾、莲塘尾板块对应的公立学区，就稍微比较一般般了。

总体上来讲，深圳核心区这7大豪宅板块，该怎么选，以上我从产业和区位价值、板块价值特色、学区价值，给出了对应的评判参考。

从市场认可成熟度和关注度对7大豪宅板块进行等级划分的话，参考大致如下：

一梯队豪宅板块：香蜜湖农科板块和湖区板块，波托菲诺，深圳湾

二梯队豪宅板块：蛇口沿海豪宅板块，安托山板块

三梯队豪宅板块：科技园大冲，宝安中心区，莲塘尾板块

但是还有最后比较关键的一环，我在本文当中还没有展开来讲，那就是不同价位段的豪宅，它的选筹逻辑是有差异的。

比如如果你用1000-2000万总价的选筹逻辑，去买2000万以上的产品，如果选筹逻辑不调整，非常容易高位站岗选到流动性很差的豪宅，属于万劫不复的结果！

不同的总价价位段，哪些豪宅板块不要挑选，或者哪些豪宅产品不要挑选？

怎样才能挑选到未来流动性好、升值空间大的产品？

欢迎加我助理，预约我线下一对一咨询，最核心、最有价值、最有竞争力的豪宅选品建议，我会跟你好好聊聊。