20240914
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翠湖扛不住了
海淀的地位在众多区域中，一直都是YYDS的状态，海淀自翠湖的西山观复入市后，少有新盘了。
从6月份的永丰南地块被海开拿下，也有不少人在等待着它的入市。永丰北也不甘落后，保利和建工也是一举拿下大牛坊地块，今天盘点一点海淀的新盘现状。
自从永丰南和永丰北两个地块入市之后，翠湖8万5的价格好像有点“扛不住”了。西山观复只做大面积的改善，所以刚需客户一下子就止步了，截止到现在，西山观复只网签了5套房。
截止9月14号西山观复网签数据
再加上永丰北放出消息，项目不抗价，销售任务重，所以会给出一个非常合理的价格。同样8万＋的价格，同样没有地铁，但保利的配套略胜一筹。
在双项目的“夹击”之下，西山观复也开启了一口价促销，4层单价7.4+，2层单价7.1+，翠湖和永丰北基本保持了每平米一万的价差，这个价格不知道会不会客户买单了！
海开永丰南
海开永丰南，距离拿地时间过去了3个多月， 现在信息还是少的可怜，设计方案在近日也公布了。面积段大概是110、120、140、170平左右，阳台是肯定没戏了。售楼处和栖海澐颂用一个售楼处，开盘时间会往前赶，大概争取到年底吧。但还是那句话，海开不着急，所以进度会慢很多。
项目是由两个地块组成，0058地块是6栋住宅，0072地块是9栋住宅，限高45米，所以两个地块规划了6-15层的洋房和小高设计。
南地块西南侧就是建华实验学校，东临永盛南路，南邻邓庄南路，西临规划永翔南路，北邻规划丰硕西路。包括小学、初中、高中，规模设计60个班，以及设计规模15个班的幼儿园。项目预计2025年上半年开工，2026年底完工，2027年9月招生投入使用。
永丰南地块内部实拍
永丰南地块未来下楼就是涵盖幼儿园、小学、初中、高中的15年全程优质教育，还有配套完善的商业、地铁等。销售指导价9.3万/平，因为是国企操盘，还要设计招标这些程序，所以入市还需要时间。
保利建工永丰北地块
保利建工永丰南项目，案名已经定了——嘉华天珺，也是“天字系”产品。产品面积设计99-170平的三居至四居，明年5月份实景展示区会正式开放。
外立面是石材＋其它，精装交付，可以参考其他项目，比如保利天汇，都是“天字系”的产品，至于户型图现在还没出来，但应该会跟保利的其他项目大差不差。
马老师团队周二又去项目地块实踩了一下，地块是由两个地块组层，大地块容积率在2.0，小地块容积率在1.7，因为地块不是特别方正，所以楼栋排布是一个问题，且小的变异户型应该也不少。
地块位置及周边配套
地块约200米处就是海淀大悦城，体量18.8万方，预计今年年底实现开业。现在已经封顶，在做商城周边的绿化，进度还是蛮快的，等保利建工交房时，这个商业早已开业，入住即享受。
地块南侧就是中关村三小科技园分校新校址，中国科学院幼儿园，附近最近的中学是清华大学附属中学。东侧就是海淀之前热度一直比较高的永丰F1、F2地块。（中海滙德里，幸福里润园，富华里，栖海澐颂等）
销售指导价9万/平，但项目那边销售压力还是挺大的，一共1300套房源，开发商明年想要清盘，可想这压力有多大。所以，也从侧面反映了一个问题，价格应该会合理，不会太高，要不也清不了盘。在大环境和市场的影响下，保利最终会以什么价格来开盘呢？可以来猜一下。
功德寺地块
功德寺地块，完美地块，但硬伤是真硬。
地块内部实拍
两个地块的容积率大概在2.1，地块的内有高压线，且还不少，未来拿地时，一定是是一个非常让人头疼的问题，届时看会是什么处理方法吧。
东有上地产业基地，北有中关村软件园，东南规划有北京101中学（十二年）。
地块位于西北旺南路南，东北旺中路东，马连洼北路北，上地西路西，这个区域面积大，现状没有做任何有效开发。配套发展慢，周边的城市界面一般，且这个地无论是马连洼，还是清河地铁站，不算一个地铁盘。
功德寺地块的定位肯定不会是刚需或刚改产品了，永丰北不拿它当竞品，但永丰南不好说。现在有的粉丝一直在封永丰南或功德寺，但应该保利是最快的，现在售楼处都在装修中了。如果等的不耐烦了，可以先看看永丰南。
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