20240815
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写在前面
我家的买房历程要从2021年说起，因为是晚婚家庭，刚结婚不久，且以后也没有养小孩的打算，就准备用两人手里的一些积蓄买个房子，一开始在绿色中介家的App上找项目，但总觉得用App里的信息了解的不够全面，又因为刚开始看，有很多规划方面的信息名词也不是很了解，于是开始在网上看各个楼盘的视频介绍。
偶然的机会看到马老师帮选房的踩盘视频，视频中马老师在对某项目地的现场进行解说，虽然项目尚未动工，但从视频中能够看到项目当时的周边环境现状，其中涉及了很多在中介App里查不到的信息，如地铁周边噪音感受等，而且还得知马老师团队推出了免费看房班车的活动，可以周末时间提供新房带看服务，一次了解多个楼盘横向对比，对于收集项目一手信息是个有利的消息来源，于是就和老婆一起报了昌平北线的看房团，当时马老师团队有东西南北各个方向的看房团，没想到昌平北部的团正好是马老师自己带，对马老师的视频印象分很好，所以看到马老师就很亲切，路上马老师对当时朱辛庄板块的道路规划和在售的项目做了比较详细的介绍，比如规划中什么是主干道，什么是地铁盘，这样使得我们第一次看房的人做到了对项目环境能有个初步的了解，也提升了一下对选房这件事的等级段位，就是不能只看项目本身，也要看规划，知周边，在多个方面做到心中有数，对一个楼盘项目，不仅要对它的各项硬性指标（如开发商、施工单位、物业公司等）了如指掌，也要对它所处的地块规划，周边配套的发展情况做到心知肚明，因为买房的主要功能就是居住。
（当年报名看房团）当天看了北清云际、奥森春晓，龙湖云璟，金辰府等，一直到下午五六点钟，看房团还要去顺义，当时我家住的较远，在西六环外，看完金辰府就没有再继续跟团了。
由于本人平时工作中会做一些产品设计和原材料选型的工作，这使得在选房过程中看地图、户型图、VR比较得心应手，而在看楼盘项目介绍时，楼盘的各种组成要素、装修标准、这些参数化的信息也和工作中对某个供应商产品进行筛选有些类似，故在选房这件事上，我在家里还是有些发言权的，再加上马老师对几个项目未来的规划做的介绍，这样的看房效果很好，一天下来收获颇丰，但介于当时的房价和手中的预算，上车昌平朱辛庄还是比较吃力，昌平北部也没有别的楼盘在售，于是看房就此中断。
天津一日游
直到今年（2024），由于房地产市场在几年间日趋低迷，又有政府连续释放的购房政策，让我和家里人都感觉机会来了，是时候可以继续我们的购房计划了，于是先从天津看起，因为之前有同事在天津买了房，说价钱很低，京津冀买房都可以用北京的公积金，所以我们先在网上看了看，想着可以买个养老房，先出租，以后再去住，于是选了个周末去实地看了几个盘，感觉天津外环附近的一些项目产品还行，单价低，面积大，有些小户型也有大开间的客厅设计，感觉还不错，养老还是可以的，就是周边配套参差不齐，有的还需要些发展时间，但毕竟房子还是个比较大的家庭支出，如果在天津买了房，北京这边就很难短时间内有所改善了，所以回来后分析了一下，还是放弃了。
附当时看的某项目户型图：
天津某项目户型图
二手房市场
我和老婆工作地点一个在永丰，一个在中关村，房子租在了霍营，于是买房位置锁定在昌平回龙观、朱辛庄以及南邵一带，因为海淀的房子还是太贵了些，看了几处房子后，感觉虽然二手房价格持续走低，但预算400w的房子在回龙观都是十几年以上的，昌平北部也都是三五年以上的，看着装修有些老旧，装修好的又不是太便宜，在跟中介看房的时候，听说新房价格有些倒挂（新房价格会低于二手房），加上几年间一直有关注马老师公众号的一些新房消息，对新房的产品力多少有点印象：
现在的新房都是精装交房，地暖、新风、智能门锁，有的还预装智能家电，于是又找到马老师，咨询了一下当下的新房市场行情，马老师得知我们在看二手时，就说：“来看新房吧，看完就不会再想看二手了！”。
新的选择
这次预算400w，马老师第一天帮安排的路线为：中海汇智里→梧桐星宸→龙湖观萃。
第一站，来到中海汇智里售楼处，因为老婆想看现房，所见即所得，不用担心烂尾，中海汇智里2024年底交房，准现房阶段，只是项目已经剩尾房，没什么挑选余地了。再加上位置交通不是很方便，基本看过就pass了。地铁作为我家的主要交通工具，还是比较重要，虽然汇智里规划了东北环线S2线，但通勤化改造还需时间，房子即使交付也不能马上搬进去住（S2没开通）。
第二站，梧桐星宸，正经地铁盘，距沙河高教园地铁站直线距离600米左右，这个位置来说相当合适，赶上项目正在售的是离地铁站最近的2#地块，于是这个项目成为第一个备选（楼盘）。
第三站，龙湖观萃，未来的地铁盘，19号线终点生命谷站附近，相传龙湖的品质一直很高，售楼处做的也很大气，但预算范围内可选面积就是最小户型了，而且楼栋是高层，不是我家喜欢的洋房，后面就没有再看了。
第一天下来，开始给老婆做工作，把现房的需求改成期房，毕竟北京市政府保交房的政策已出，目前市场上开发商的实力都很强，烂尾的情况应该不会出现了，这样一来可选项目变多了。
几天后，和马老师的第二次看房路线，定的住总清樾府→建工嘉境里→建发观堂府。
住总清樾府是全四层洋房，户型设计也很突出，80多平有两卫，家里来人住时还是很方便的，精装加满配，比梧桐星宸多了一些收纳柜和厨房电器，距离上只比梧桐星宸多一公里左右，可以接受，因为平时上班走路不多，用房子位置强迫自己增加点运动量是我的一个考量，果断加入备选。
至此，地铁周边的项目已经看差不多了，回去作对比，查查细节。
梧桐星宸75㎡，85㎡户型优缺点：
优点：
1. 地铁近
2. 预算内75㎡全南户型，客厅和主卧采光好
3. 预算内85㎡户型南北通透，卫生间有窗
缺点：
1. 小区倚路而建，小区板块虽然方正，但地块和楼栋整体偏东向，不是正南正北向
2. 预算范围内楼栋两梯四户，梯户比优势小
3. 75㎡户型不是南北通透，卫生间无窗属于暗卫，容易受潮
4. 楼栋两梯四户，75㎡位置凸出楼栋南侧平面，早晨遮挡西侧85㎡边户采光，下午遮挡东侧85㎡边户采光
梧桐星宸75㎡85㎡户型位置关系图
清樾府86平户型优点：
优点：
1. 一梯两户，四层带电梯
2. 卫生间带窗，明卫
3. 收纳柜齐全，装修省力
4. 所选小户型在小区中间也有楼栋
缺点：
1. 小区位置距地铁较远，小区门开在东侧较为不便，后经确认，开发商有计划在西侧开人行小门
2. 虽是洋房，但楼层较矮，不是我家喜欢的楼层
比较下来，清樾府虽然距离远些，但胜在户型和舒适度，但在查看地图计算楼栋到地铁站距离时，发现从卫星地图上看，小区东南侧3公里左右为沙河机场，跑道方向正对小区位置，这一发现对小区减分不少，虽没有现场核实飞机起飞会不会对小区有影响，但宁可信其有，不想冒这个险，所以此项目Pass。
第二站，建工嘉境里也拿了些资料，但由于离地铁站较远，老婆上班时间会长，所以一直没有提起兴趣，其间小道消息19号线还可能从生命谷北延到沙河高教园附近，可能会对嘉境里有利，但未经公示，可信度不高。
第三站，看盘目标建发观堂府，虽距离较远，但好在地铁能够得到，算是个地铁盘，且周边规划丰富，公园、商场、医院一应俱全，预算范围内83平户型中规中矩，只是卫生间开门位置到主卧有些远，算是个小瑕疵，一梯两户，总高九层、六层洋房（小户型），重点小区园林绿化可圈可点，精致江南园林设计，展示区犹如步入苏州拙政园，小桥流水，太湖石，亭台楼阁应有尽有，气派的大门设计让人印象深刻，不足之处在于小户型楼栋在小区边上，阳面在屋内看不到小区优美的景观，很是遗憾。
相比之下，最后可选的只有梧桐星宸了，但清樾府的飞机问题会不会影响梧桐星宸呢，经过马老师网上搜集资料和与粉丝团的再三确认，认为该机场飞机频次不是很高，应对梧桐星宸的位置没有太大影响。
此问题解决后，梧桐星宸便成为最后的选择，于是复访售楼处，了解楼栋建筑细节，小区在售地块是超低能耗设计。有新风系统，为降低能耗，增加了外墙厚度，户内保温效果好，窗户型材标号与小区其他地块相比有所提高，窗户外侧还增加了电动遮阳帘，供暖方式与其他地块不同，是自供暖，对比集体供暖，各有利弊，因租房住过安置房、公租房、商品房，自供暖也可接受，基本可以确定选房了，当时所剩楼栋次顶层已售，本着不选顶不选底的原则，14层到顶，次顶层以下还算楼层可选，想着尽量选高层，可以避免前面楼栋遮挡，也可以有更好的视野。
平面图上可以看出东边户离电梯较远相对安静，屋门口还有一层防火门，无形中增加了自家的使用面积，最后选了东边户，至此交定金，准备签合同，人生一大事算是敲定了！
再看这个户型图
算了一下，不算之前看二手房的时间，这次跟马老师看新房，三周时间定下了房子，自己感觉也是相当效率，定房当天晚上马老师联系我们可以把买房故事写一下，当时本来是要拒绝的，可后来想想这中间来来回回也是有些起伏和记录的价值，之前也看过一些马老师分享的故事，于是此文便出现了，算是为我家的买房之路做个总结，也希望可以给大家一些思路，买房还是要多看多对比，感谢老婆在我每次看完一个项目觉得可以下定的时候都跟我说“再看看”。
个人感觉看房也不用太要求完美，人生哪有不遗憾的，要有所取舍，不然会耗费很多精力，最后感谢马老师团队的一路陪伴和专业的购房建议，也祝大家都能选到适合自己的房子。（作者：blue_s）
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