不动产登记视角下未成年人权益保护之初探

不动产登记视角下未成年人权益保护之初探

文 / 陈心怡

一、问题的提出

随着社会生活水平和法治理念的不断提高，越来越多父母或者其他监护人出于继承、赠与、入学、房屋限购、避免外部债务、离婚后为子女保留财产等原因，选择将不动产登记在未成年子女名下，而未成年人囿于其自身的民事行为能力，在管理、处置不动产的过程中引起监护制度发生作用。

具体而言，不动产处分的方式包括所有权转移、设定抵押、设立居住权三种。“居住权”作为新增的用益物权，在《民法典》中仅为六条条文所规制，内容并不详尽，关于未成年人能否办理居住权登记，在理论和实务上均存在争议；而关于在不动产所有权登记领域，未成年人以权利人身份取得不动产的，能否独立申请登记的问题，也存在不同观点。本文将从未成年人名下不动产权益归属、申请登记的主体、居住权的设立等问题进行初步探究，以期分享交流。

二、未成年人名下不动产的权益归属

探究未成年人不动产登记中的相关问题，首先要明确该不动产的权益归属问题。对于登记在未成年人名下的不动产究竟属于家庭共有财产，还是属于未成年人的个人财产，理论界主要存在两种观点，即个人财产说和家庭财产说。

个人财产说认为，登记在未成年人名下的不动产应当属于未成年人个人的合法财产。其核心观点在于：父母或其他近亲属在将未成年子女单独登记为房产权利人或登记为房产共有人时，就已经明确具有赠与房产份额的意思表示，且该赠与行为已完成，也已完成物权转移登记，应按照物权登记的外观确定所有权。^[1]

家庭财产说认为，未成年子女系家庭成员，由于其日常生活尚不能独立负担，仍需要父母支持，一般无独立经济来源的情况下，其名下不动产所支付的钱款也来自其家庭的共同财产。此外，我国家庭成员较为紧密的基础关系也决定了未成年人子女名下的家庭共有财产属性。因此，未成年人名下的不动产应当属于家庭共同财产。

笔者倾向于个人财产说，其更符合现有法律规定的立法本意与社会实际情况。首先，未成年人本身是具有权利能力的。根据《民法典》第13条规定，自然人在从出生到死亡之间的所有时间中，都具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。法学家萨维尼认为， 权利能力只需要以人的本质、人的形态以及与母体相分离为前提，并不要求出生时已经具有独立生存能力，尤其是不需要以具备理性为前提。所以，任何自然人都享有权利能力，不能因未成年人的年龄或行为能力而否认其权利能力，未成年人具备权利能力，也就当然地具备独立成为财产所有者的法律资格。

其次，未成年人缺乏社会意义上的劳动能力，其生活开支尚需父母供给，如果是价值较小的财产尚有可能其自己独立获得，像不动产这样需要大量资金的财产，基本上都是由其父母或其他近亲属出资、赠与。如果以未成年人的出资和贡献比例小为理由而否认其对于不动产的所有权，则实质上使得未成年人可以成为不动产所有人的规定沦为空谈，否定了未成年人可以独立拥有财产的资格。

再次，应当尊重不动产登记的公示作用和“物权法定”。物权既具有绝对性，得对抗任何人，他人自应加以尊重，因此物权的内容与状态，必须具有可从外界辨认的客观表征，以此作为他人得知物权之状态及内容的方法，此即公示原则。^[2] 根据《民法典》第二百零九条规定，我国不动产物权经依法登记发生效力，未经登记的，除法律另有规定外，不发生设立、变更、转让和消灭的效力。可见，我国法律规定不动产的公示方式为登记，法律保护不动产登记簿上权利人对于不动产的所有权。且根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条的相关规定，未成年人可以申请登记为房屋的单独所有人。这意味着，未成年人独立享有不动产所有权在行政确认的方面也不存在障碍。

司法实践中也更加倾向于个人财产说，如最高人民法院（2019）最高法民申832号再审裁定书认为：“涉案房产系债务人出资购买，但该购买行为以及登记在债务人之未成年子女名下的时间均早于涉案债务形成之前，故从时间节点看，债务人将房产转移登记到其未成年子女名下并非为了躲避债务。此外，虽然该房产系债务人出资购买，但其已将房产登记在子女名下，应视为完成赠与行为。故该房产为债务人之子女的个人财产，不应当用于清偿案涉债务。”可见，即使是父母将其出资购买的财产登记在未成年子女名下，原则上也应认定为未成年子女个人财产。综合（2017）最高法民申3404号、（2020）最高法民申6800号、（2023）最高法民申1542号等裁判书中最高人民法院的观点来看，除非债权人通过以下几方面举证证明父母无赠与意思表示，或者侵害了其合法权益，方可主张该赠与行为无效，执行未成年人名下不动产，以避免被执行人恶意逃避债务，否则应当认定为未成年子女的个人财产，不宜执行：

1、未成年人存在经济来源的情况。被执行人的未成年子女购买房屋时未成年，不能证明其通过继承、奖励、接受赠与、报酬、收益等有合法经济来源的，相应房屋应认定为家庭共同财产进行执行。

2、被执行人（未成年人之父母）对外负债的法律事实的发生时间。争议财产转移或者登记至未成年子女名下时，如果被执行人对外负债的法律事实尚未发生，一般可以认为真实赠与得以排除执行；如已发生，一般认为属于被执行人恶意逃避债务的行为，难以排除执行。

3、赠与后财产的使用情况。如赠与子女的财产并未用于生活所需，赠与后仍将财产进行抵押贷款、为他人提供担保或其他生产经营之用，赠与子女超高价值财产的行为，一般认定为无真实赠与意思表示。

综上，除未成年人的家庭成员通过将不动产登记在未成年人名下以恶意逃避债务的情况外，登记在未成年人名下的不动产，权益应当归属于未成年人。虽然由于未成年人行为能力有所欠缺，需要其监护人配合或代为行使部分权利，但并不因此改变未成年人对不动产的独立所有权。

三、监护人代为申请不动产登记的范围与限制

（一）可代为申请的监护人范围

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条第一款规定，无、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。一般情况下，未成年人的法定监护人是其父母。父母自未成年子女出生之日起，就自然地承担着抚育、教育和保护未成年人的义务与责任，二者之间是一种无法分割的密切关系，因此，父母无条件地成为未成年人的法定监护人，也就是办理不动产登记时的合法申请主体。在父母为未成年子女办理不动产登记时需要提交户口簿、出生医学证明等监护关系的证明材料，以证明其法定代理人的身份。

根据《民法典》第27条规定，未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，则由祖父母、外祖父母、兄弟姐妹，以及其他愿意担任监护人或者组织有监护能力的人担任监护人。如果是此种情况下，非父母的法定监护人提交了公证监护关系材料、人民法院的法律文书等监护关系证明材料的，不动产登记机构也应当依法受理。

应当注意的是，对未成年人不动产的处分，从考虑不动产的巨大价值和保护未成年人合法权益的慎重原则出发，一般对监护人的权限从严要求，由全体监护人代为申请登记^[3]，且根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条第二款规定，监护人代为申请登记的除了应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料外，因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。而对于未成年人取得不动产所有权的情形，如没有任何利益损害，则代为申请人是其监护人即可，无需要求全部监护人共同申请。

（二）“为维护被监护人利益”的限制

并非所有监护人代为申请的不动产登记都能被登记机构受理，根据《民法典》第三十五条规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。” 该款条文属于不完全法条，提出了限制监护人监护行为的构成要件。^[4]可见，登记机构不能受理监护人非“出于未成年人利益的考虑，而代为处分未成年人名下不动产”的申请。

正确理解“为维护被监护人利益”的关键在于明确“被监护人利益”的含义。笔者认为，出于维护被监护人权益保护的角度，应当对“被监护人利益”作广义解释。其不仅应当包括被监护人的财产性利益、人身性利益，甚至连被监护人财产投入市场的机会利益也应当包含在内。其中，人身性利益就是在处分被监护人财产的对于被监护人医疗、教育等人身方面的影响。

然而，由于法律对于“为维护被监护人的利益”的限制性条件并未明确具体标准，所以在实践中难以判定。有些登记机构会要求监护人提供“为维护未成年人利益”的书面保证，承担形式审查责任。有些登记机构则认为仅提交书面保证不足证明申请人是出于维护未成年人利益，还要求提供其他材料予以佐证，比如：处分不动产获取收益是满足未成年人看病所需，则需要提供其病历材料。法律规定的不明确也导致了各地在实务操作上的差异。

四、未成年人能否独立申请登记取得不动产所有权？

《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条第一款规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。”据此，各地不动产登记机构通常要求全部监护人代为申请处分未成年子女的不动产。

但是，未成年人以权利人身份取得不动产所有权的，能否独立申请登记取得不动产所有权的问题，理论界仍然存在争议。比如，有观点认为，依据《民法典》第十九条规定：“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。”以及《民法典》第一百四十五条第一款规定：“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效。”所以，未成年人获赠不动产属于“纯获利益的民事法律行为”，可以独立申请登记取得不动产所有权。

笔者认为，上述观点未厘清未成年人取得不动产和申请不动产登记之间的法律关系，理由如下：所谓“纯获利益的民事法律行为”是指无需支付任何对价而获得利益的行为。因此，未成年人的父母、近亲属或者其他人为其出资购买房屋并登记在未成年人名下，实际上支付了对价，属于有偿的民事法律行为。若是将自己名下的不动产无偿赠与未成年人，那么也仅有未成年人接受赠与的行为算是纯获利益的民事法律行为。至于申请不动产登记的行为，由于不动产登记机关是下属自然资源局的行政单位，且在申请人申请不动产登记的过程中，其与不动产登记机关之间并非平等的民事主体，由行政法来调整二者之间的关系，故不属于民事法律关系。

因此，结合现有规定，在理论与实践中，无论是处分还是获得不动产，未成年人都不能独立申请不动产登记。

五、未成年人名下不动产能否办理居住权登记？

随着2021年1月1日《民法典》正式施行，处分不动产的方式除了所有权转移和抵押之外，新增了设立居住权的方式，不动产登记也据此增加了居住权登记板块。那么未成年名下不动产能否办理居住权登记呢？我们从实践中涉及未成年人名下不动产设立居住权的三种常见情形来逐一分析。

情形一，父母基于保障自身居住权益的需要，出资购置房屋直接登记在未成年子女名下后，在该房屋上为自己设立居住权。此种情形下，出于照顾未成年子女的考虑，或可勉强满足“为维护未成年人利益”的要求，却违反了《民法典》第一百六十八条第一款的规定：“代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。”该条款制定的初衷是为了避免代理人为了自己的权益而损害被代理人的利益，而在未成年子女名下的房产为自己设立居住权，损害了未成年子女未来对于房屋的处分权能，构成了法律禁止的自己代理的无权代理情形，且未成年人也不具有同意或者追认的民事权利能力。而实践中，即使父母未在房屋上设立居住权，出于照顾未成年子女的需要，其在该房屋居住的情况普遍存在。

情形二，父母、长辈和其他近亲属基于为自己设立居住权的需要，将房屋无偿赠与未成年人。此种情况下，房屋原所有人通常希望在自己还是所有权人时就设立居住权，以更好保障自己的权益。但房屋所有人是不能将自己预先设立为居住权人，而房屋所有人出于未成年人升学、居住的考虑将房屋赠与，却无法保障自己的居住权益，这也是不合理的。基于此，部分地方出台允许不动产所有权转移登记和居住权登记合并办理的规定，把赠与不动产的行为和设立居住权的行为相互绑定，形成一种类似于附义务的赠与。这样的安排不仅能够服务于涉及未成年人的不动产赠与，还能够灵活满足更多涉及居住权设立的不动产买卖和赠与的情况。

情形三，不动产已经登记在未成年子女名下，后续再行设立居住权。此情形应当考虑是否满足“为维护被监护人利益”的标准，可以是使未成年人获得经济利益，也可以是更加方便其受到照顾等间接利益，同时建议将居住权的期限约定在未成年人成年之前，并在居住权合同中增加相应条款以保护未成年人的利益，使得未成年人成年之后能够行使决定权，自主选择是否继续设立居住权。

小 结

依据个人财产说、不动产登记的公示效力以及“物权法定”原则，登记在未成年人名下的不动产，权益原则上应当归属于未成年人。在此理论背景下，本文从实践中常见三个问题出发来探讨不动产登记视角下的未成年人权益保护：首先，监护人可以代为申请不动产登记，但是应当从主体范围和目的上进行严格限制。其次，由于他人为未成年人出资购买房屋应当属于有偿的民事法律行为，且单纯的不动产登记行为不属于民事法律关系，而是由行政法来调整，故未成年人不能独立申请登记取得不动产所有权。最后，关于未成年人名下不动产能否办理居住权登记的问题，则应当根据具体情形区分对待，在维护未成年人利益的前提下，兼顾赠与人的利益。

作者简介

陈心怡

北京德恒（珠海）律师事务所实习助理，西南政法大学行政法学院2024届法学本科生。