房地产市场又出现了异常现象。
我们都知道，现在房地产市场整体销量并不理想，房子不好卖。这将导致开发商不敢拿地，不愿意拿地，这种现象现在又开始升级了。
开发商不仅不愿意拿地，现在还开始了一波退地潮，之前拍卖的土地不再开发，要退。
比如，在武汉杨春湖高铁商务区，国企华侨城拍的105亩土地，现在被退回，并重新调整规划，然后再次拍卖。
接着，在广州，国企越秀地产自8月以来已返还三幅地块，土地总价超过135亿元。
更厉害的是温州。
当地地方国资平台鹿城城发公司，去年6月收购的土地已于今年9月收回。生动地诠释了什么是左手变成右手的高级版。
更精彩的是国企华润置地。
在福州，华润置地2014年拿下一块地块，2022年才交付。今年，华润申请交出该地块。
结果，该地块于十月重新挂牌拍卖。最终买家还是华润置地，但进出后就完全不一样了，因为增加了住宅用途。
与上述退地现象类似的还有北京、南京、西安等城市，很明显，出现了一定的房企退地浪潮。
但是，你也可以发现，现在撤退的房企，很多都是国企和地方国资平台。而民营地产企业依然没有存在感。
这背后的原因也很简单，因为现在民营地产企业拿地都没有存在感，更别说退地了。
现在拿地的主力是国有企业和地方国资平台，民营房地产企业生存都很艰难，根本没有实力再拿地。
中指研究院数据显示，22个重点城市累计拿地金额中，国有企业占比47%，地方国资平台占比29%，两者合计达到76%，妥妥的主力军。
而且这已经持续三年了，现在很多国企都忍不住了，因为新房销量连年下滑。
2022年是13万亿，到2023年下降到11万亿，今年预计是9万亿。
所以开发商不敢继续拿地，2024年拿地份额还在减少。
最典型的是保利，据中指研究院数据显示，2023年，保利在累计拿地百强房企中排名第一，金额1125亿元。
今年前11个月，虽然保利发展的拿地金额依然位居百强房企之首，但其金额仅为476亿元，拿地金额远不及去年。
这背后暴露出来的其实是房企的悲观情绪，包括现在的退地潮，这也是整个房地产行业不景气造成的。
现在房企退地的原因只有三个：
第一，之前拿地的价格比较高，但是现在房价和地价都在下跌，高价收购土地的房地产公司无力开发。比如，广州越秀地产返还的三块地都是2021年拿下的，当时很多城市的房价、地价、销量都处于高峰。他们好好守卫，所以必须归还土地。
第二，资金压力。过去，很多房企在拿地时，确实习惯拆东墙补西墙。A项目预售款收到后，直接转入B项目拿地，拉高营业额。但现在新房销量大幅下降。此前，高周转、高杠杆、高负债的模式，已经玩不转了。近两年来，这类房企经历了一个又一个的暴雷。
第三，附加条件很难满足，因为早期很多地块的出让都是带有建设、产业引进、自给自足等条件的。这些条件对于现金流普遍紧张的房企来说已经无法满足，所以只能选择退地。
可以看到，房企之所以退地，其实是因为受房地产行业低迷的影响。
所以我们看到这几年房价在下降。这种跌势什么时候能稳定下来？我个人觉得至少要满足以下三个条件：
第一，经济增长和就业稳定
第二，总体库存处于合理状态
第三，人口增长，因为只有人口流入可以产生需求
看看现在有多少城市能够满足这三个条件？
