11月份房地产数据已经出炉，整体结构有所改善，但大方向仍在下降。
新房销售，中指研究院数据显示，11月房地产百强企业销售额同比下降9.46%，环比下降18.62%。
我们可以看出，11月新房销售较10月出现明显下滑。因为10月销量同比增长超过10%，环比增长超过67%，实现双增长。
而11月就开始同环比下滑，这表明救市效应在新房市场开始减弱。
但总体而言，11月份的销量将在整个2024年保持在较高水平，这说明宽松政策仍然有效，可以刺激一些潜在客户入市购房。
从累计看，今年前11个月，百强房企销售总额38516亿元，同比下降32.9%，降幅较上个月收窄1.8个百分点。
虽然累计降幅有所收窄，但整体降幅仍处于较高水平，新房市场销售压力依然较大。
且目前新房销售仍主要集中在头部城市核心改善类产品，而非核心领域更多刚需产品或新房市场仍以价换量。
那么我们再来看看11月份的房价数据。
100个城市新建住宅价格环比上涨0.36%，同比上涨2.4%。
而新房价格的上涨主要依靠改善型产品供应的增加，从而拉高了整体均价。同时，人为控制新房价格也是新房价格上涨的原因之一。
接下来我们就来看看，更能反映真实市场的二手房价格，11月百城二手房价格环比下跌0.57%，同比7.29%。
可见二手房整体价格仍在下跌。尽管11月份各大城市二手房销量继续创新高，但更多仍在以价换量。
具体来说，
一线城市二手房价格环比下降0.07%，
二线城市二手房价格环比下降0.68%，
三四线城市二手房价格环比下跌0.66%，
也就是说，无论是整体市场还是细分城市层面，二手房价格都在下跌。
但相应的，楼市自9月底开始的政策松绑确实对房地产市场止跌企稳起到了一定的推动作用。
因为10月份，100个城市的二手房价格环比还是下跌的，也就是100个城市中的100个都在下降。
而进入11月份，所有跌幅都有所缓解。96个城市房价下跌，4个城市房价上涨。
这四个城市分别是深圳、成都、乌鲁木齐和东营。当然，最值得关注的还是深圳和成都。
因为11月份深圳和成都的二手房销量确实有大幅增长，但是相应的11月份深圳二手房挂牌数量还在继续增加，表明市场仍处于博弈阶段。
总体来看，救市确实起到了一定的积极作用。无论是新房还是二手房，销量确实有所增长。
但整体房价尤其是二手房价格仍然不太乐观，更多还在下跌。
这一波销量增加更多是政策刺激，而不是基本面的改变。
接下来会发生什么？
如果没有越来越重要的政策支持，这种乐观情绪能否持续还很难说。
中指研究院数据显示，11月份全国50个城市住宅平均租金环比下跌0.66%，同比下跌3.18%。
租金在下降，反映出经济基本面仍然没有太大改善，因为租金不受房价和政策松绑的影响。
具体来说，租金波动受经济景气影响较大，除了人口流入的影响之外，繁荣的经济将创造更多就业机会并吸引更多人口，从而推高租金。
现在租金持续下跌，说明人口流入、居民收入等基本面并不乐观。如果整体基本面没有得到改善，房地产市场实际上很难产生更多的新需求。
通过政策刺激所带动的现有需求自然难以长期维持。
所以说到底，还是要看经济基本面，经济信号还是大于房地产政策信号。
