朋友们，今天我们来说说老破小，因为最近又开始出现老破小成交量增加的消息。
上一次是517新政之后，各大媒体都在宣传销量增加房地产市场的增长，特别是老破小的增长。现在看来，老破小的销量确实在上涨。
以一线城市为例，
10月至11月，北京90平米以下二手房成交量占比66.3%。显然，在这波救市浪潮下，北京二手房的交易量依然以刚需的小户型为主。
然后是上海楼市，总价300万元以下的二手房成交比例达到60%，包括广州，中心老城60平米以下小户型也呈现持续增长势头。
最后，深圳，总价150万元以下的二手房交易占比约6.9%，环比上涨4.1个百分点，增幅排名第一。
可以明显看出一线城市总价较低的小户型的成交量确实在增加。不过，这些房屋交易的主要对象仍然是年轻人。
背后的原因也很简单。当前经济前景不太景气，居民收入预期并不乐观，大家的消费意愿都在下降。恰巧老破小在这一轮房地产调整中，部分房企出现了最大的跌幅，甚至跌幅较大的老旧小户型的租金也几乎值回月租了。
我们之前也强调过，当租金回报率达到合理水平后，肯定会有很多人愿意为楼市买单。
问题是，现在无论是租金回报率还是房价收入比都远远高于合理水平，再加上人口需求减少、住宅领域杠杆率过高的问题，令人惊讶的是，房价不跌。
当然，我们也要提醒您，不要以为一些老旧破房的租金和月供差不多，就认为还有另一个投资机会。
买套这样的老破小，房租可以抵抵月付，没有太大风险，如果后期房租上涨，或者运气好遇到旧改，还可以直接赚大钱，
我只想到这个可以说，理想很丰满，现实却很骨感。我们之前也说过，一些老破小的租金之所以和月供几乎持平，是因为这部分老破小的价格下降了太多。
其他房子也降了，可能会降20%到30%，但是老破小降就得降30%到40%了。说白了缺点太大了，不降没人看。
最重要的是，房地产市场还没有稳定下来，老破小的底线在哪里我们还不知道。你只关心房租，别人关心的是你的本金。
而且，出租并不像想象中那么容易，尤其是楼梯。六七楼的房子比较难租。加上装修费用，租金回报率并没有想象中那么高。此外，近年来租金持续下降。
至于指望旧改，更是一场赌博。因为虽然不断提出旧改，但整体规模仍然有限。别指望复制2015年后棚改货币化，规模根本就达不到。
而且这些老破小又受到保障性住房的影响，所以只适合这样的年轻群体。他们想要一个稳定的房子，租金与每月付款大致相同，他们上车只是为了住在里面。
这也能体现当下购房群体思维的转变：买房是为了住。
这和以前完全不一样了，以前很多人也说买房是为了自住，但是投资成分和金融属性还是占大多数。
所以现在看来老破小的受欢迎程度越来越高，增加了市场交易量，但从中长期来看，这对楼市来说并不一定是利好。
当然，这是从房价上涨的角度来看。
最后，即使你考虑为自己买房，也必须谨慎。
这还是在一线城市和龙头二线城市，因为毕竟人口还在流入，库存并没有想象中的那么难去化。即使买了老破小也不是很担心砸手里。
不过，在很多实力较弱的二三四线城市需要谨慎。
因为人口流入较差，甚至还在流出，说明需求不足，但库存却非常充足。
在这样的市场环境下，老破小的确实没有多少空间。
