前两天，房贷利率又降了25个基点。
这意味着现在大部分城市买房的利率已经和公积金利率几乎持平了。
因为现在大部分城市执行的房贷利率是LPR减去60~70个基点。今天降25个基点后，LPR降到3.6%，再降60到70个基点，意味着现在大部分城市买房的房贷利率可以降到2.9%到3%。
现在公积金利率是2.85%，所以现在商业贷款利率和公积金贷款利率几乎没有差别。
之前我明确告诉大家，买房不要着急，让子弹飞一会儿。今年的贷款利率很可能会以“2”开头。即使房价不降，房贷利率也可以让你节省一部分买房成本。
然而，结果是房价、房贷利率都在下降。别说去年，今年很多在小阳春买房的人现在恐怕都后悔了。
因为无论是房价、LPR，还是房贷利率基点下调，都比现在买房高很多。
所以再说一遍，你以为自己是在抄底买房，但与现在想买房的人相比，你是在半山腰上。
而现在的房地产市场什么时候才能止跌企稳呢？不确定的事情，拖得越久，提前买房的人损失就越大。
但我们也要感谢那些提前买房的人，因为如果房价在一个人手里直接从六万跌到两万，市场就会崩盘。
但是只要有人买就很容易了。4万的接手6万的，2万的接手4万的，债务将被分担，房地产可以实现软着陆。
这只是一个极端的例子，但意思是这样的。
言归正传，我们来说说房贷利率。这次下调25个基点就是LPR下调。现有房贷利率短期内无法下调。
如果您的房贷定价日为每年1月1日，则只能到那天再享受。而且今年以来LPR已经下调了60个基点，现有的房贷利率也将下调一次，调整为LPR-30BP，也就是说，明年很多人的房贷利率会降到3.3%左右。
这个整体降幅还是比较大的，这肯定会对房地产市场产生非常积极的作用，加速房地产市场止跌企稳。
最典型的例子是，今年六、七月份，老破小在多个重点城市的交易量突然增加。背后的原因是老破小大幅降价，再加上517新政后LPR的突破，导致很多老破小的月供和租金接近，推动了一波需求的释放。
因此，降低LPR不仅可以减轻现有住房的还款压力，减少负债，促进消费，还能刺激一波购房需求，但牺牲的代价就是存款利率。
各大国有银行前两天刚刚下调了存款利率。一年期、三年期、五年期存款利率均下调25个基点。这相当于用一部分人的收入来补贴另一部分人的负债。
没办法，预期不足只能刺激消费，减少债务。
至于LPR下调是否会导致房价上涨？短期内可能无法实现。
因为这轮房价下跌面临系统性问题，信贷紧缩。这不是结构性问题，不是出个政策就能解决的。
包括现在很多人强调一二线城市核心区房价上涨的言论，没有任何意义。从统计局给出的数据来看，相反，由于一二线城市泡沫较大，跌幅仍在扩大。
因此，房地产市场面临的信贷紧缩不是一两项政策就能解决的。它需要基本面和信心的支持。
过去，房地产企业获得融资，首先要做的就是加杠杆、扩大生产。虽然这会产生一定的库存，但也会提供更多的就业机会，提振经济，因为毕竟企业在扩大生产，反过来居民也会消化房地产库存，因为就业预期比较好。
但是现在你给房地产公司提供融资，他根本不敢扩大生产。他只想还清债务，活下去。他甚至还在缩小规模。减少开发会减少一定量的库存。
但居民不会。就业和收入预期，加上过去过度的债务杠杆挤压和高房价，导致居民购房意愿的降低肯定会大于房企开发库存的减少。
这就是为什么会出现库存明显下降，但销售周期却上升的现象。所以只要居民不愿意加杠杆、增加债务，房价就不可能上涨。因为房地产的背后其实是债务。
反过来说，居民怎么会愿意加杠杆、承担债务呢？一定是他的收入预期不断提高，所以他才敢花未来的钱，因为看起来你买房的钱是从银行借的，但实际上这笔债务是你未来的收入。
所以即使你现在的收入很低，只要你相信自己未来收入会持续上升，你才敢加杠杆借债，房价就会上涨。
有句话说，当你能选工作的时候，房价就很可能会上涨，当工作在选你的时候，房价很可能会下跌。
