8月21日，上海宣布将在浦东等地区实施住房养老制度，并计划明年在全市推广。
8月23日，住建部还表示，将研究建立住房体检、住房养老、住房保险三项制度，今年将在上海等22个城市试点。
自己都还没有混上养老保险，但房子已经有“养老保险”了。
所谓的住房养老制度，其实和个人养老制度类似，就是你前期交钱，以后年纪大了就有保障。
只是个人养老直接给你钱，而房屋养老主要用于房屋的体检、维护和改善。
此用途与购买新房时缴纳的专项维修基金相同，用于房屋维修。
问题在于，住宅专项维修基金在购买新房时只缴纳一次。之后二手房买卖时就不需要再缴纳专项维修基金了，
所以，一些老房子，尤其是30年左右的房子，就意味着30年前就缴纳了维修基金，目前肯定不够维修用的。
所以就有了这个所谓的住房养老制度，或者说住房养老制度是对住房专项维修基金的制度补充。
有人问，明明是70年产权的房子，为什么30年质量就不好呢？
没有人能给我们答案。我只能说，有时候没有给出答案，就意味着给出了答案。
回归正题，住房养老制度有何影响？
目前主要影响的是老破小，直接增加了老破小的持有成本。
当今的房地产市场，我们都深知，老破小不受欢迎。当然，这种不受欢迎是基于价格的。
目前，老破小在一些重点城市的交易量仍然很高。主要原因是老破小的价格大幅下降。
因为其只能满足部分人的住房需求，而投资金融属性却在大幅下降。
所以产品本身需要以价换量，现在又要增加持有成本，这肯定又增加了一个变量。
而且住房养老制度并不等同于房产税。房地产税将在稍后征收。成本只会更大。
比如上海楼市已经在实行房产税试点，所以肯定有一些房产需要同时缴纳房产税和住房养老金。
当然，目前看来，住房养老所收取的资金数额应该不大。
但是这种事情是没有办法衡量的，因为每个人对资金的体验不可能完全平等。
就像医疗保险一样，每年300多，对于一些人来说，根本就没什么。对于其他人来说，那是一笔不小的开支，所以停缴的现象也很严重，
而且我们还得明白，住房养老制度一旦普及，收取的金额只会越来越高。
原因很简单，现在30年左右的房子一般都是多层房子，也就是所谓的楼梯房，维修成本还说得过去。
但再过一段时间，再过10年、20年，大量的电梯间就会严重老化。电梯间的维护成本会比多层住宅高很多。
当然，不要以为房子会出租出去，租客就要承担责任。
我们要明白，房租和房价是完全不一样的。房价包含了太多的投资和金融属性。
而租金主要取决于当地的就业和经济状况，所以摊在租客的钱是有上限的，
还有一点就是公租房越来越多，这对商品房的租金也是一个打击。
在这样的情况下如果你想大幅提高房租，那么你就必须考虑附近租房子的需求是不是很大了？
毕竟所谓的一线城市和二线城市就那么几个。
最后，我们再分析一下，住房养老制度，对房地产趋势意味着什么？
这意味着整个房地产市场正在从增量时代走向存量时代，
为什么过去没有人提到住房养老？
因为以前都是大拆大建，根本不用担心房子的年龄。
但是到了2020年左右，大规模的拆迁开始陆续停止，然后就是所谓的城中村改造、旧改造开始了。
现在我们更进一步，直接出钱建立住房养老制度。
这明显感受到了房地产从增量时代到存量时代的转变。不再进行大规模的拆建，而是开始优化和维护存量住房。
这就是我们要结束房地产高负债、高周转、高杠杆旧模式的原因之一。
房地产从增量时代向存量时代的转变，代表住房供应逐渐饱和，房地产开发的重点必须从大规模开发转向存量的优化管理。
而对于一些房地产企业来说，它们将被逐渐淘汰或改造。
比如，今年排名前100位的房企中，有近70%没有拿下一块土地。
再比如，仅今年就有不少上市房企纷纷撤资。或者出售房地产开发业务。
格力地产、美的置业、华远地产、冠城大通、银亿股份等五家上市公司出售房地产开发业务资产。
没办法，这是从增量时代到存量时代的必然结果是开发规模在减少，房地产企业也需要减少。
当然，从增加到存量，开发规模在减少，也会影响经济。
因为新建住房背后是土地财政。
近年来，各大城市的卖地收入都被削减了一半。在一些城市，卖地收入的减少甚至可达70%以上。
完全依靠卖地的时代已经过去了。
因此，我们肯定需要寻找新的经济增长点，至少没有办法完全以房地产为龙头。
同时，房地产市场从增量变为存量，这也意味着调控政策的变化，从之前对房价的各种限制到全面放开。
比如现在大部分城市的限购、限贷甚至户籍制度，几乎已经没有门槛了。
房地产市场开始追求健康发展，加强保障性住房市场的调控和支持，满足不同群体的住房需求。
所以，通过住房养老制度的信号，我们可以清晰的感受到房地产市场确实发生了变化。
买房的逻辑、投资回报以及高层对房产的态度，都与过去完全不同了。
所以别自找麻烦，你有能力、有资，可以配置一些优质资产。
但对于大多数普通人来说，还是要以住房需求为主。
