1、如果在楼市暴涨的时候，一般来讲可以理解为购房的好时机，那么也未必完全正确，因为现在被背刺的业主，就是那个时候买入的（通常是上涨的最后冲顶阶段），难道当时他们不认为是购房的好时机么？我们的判断缺乏框架性或者系统性判断，我们只是对于时机的一种所谓的感性判断，或者我们依赖于别人或者专家的、甚至邻居朋友的判断。
2、那么对于当下下行的期的判断，是不是就不是购房的时机？或者说因为下跌看不到底，所以不敢买，正如上涨的时候似乎看不到定就可以放心大胆的买，这是同样的思维逻辑，一种线性的因果关系式的思维逻辑，但通常没有从一个框架去看。那么如何从框架去看呢？
3、首先，核心在于需方的力量，现在还是属于出清的状态（解决以前的高杠杆的问题），就是需方有两个难题需要克服，第一个数量的问题，第二个是购买力的问题，购买力跟收入甚至都是弱相关的，我们甚至可以这样来乐观的理解，因为房产的购买力核心在于杠杆的能力，而杠杆的能力又与资产价值互相强化。为什么说现在的这个购买力不如以前的购买力。
它从两个维度来看，第一个就是这个现在的量，现在购买的量是不如以前的，以前的购买力它的量很大，从量的维度的话呢，现在不如以前，第二个的话呢，就是从这个加杠杆的这个角度来讲的话，实际上以前的这种收入和现在的收入变化不大。也就是这两年的收入和过去两年的收入变化不大，但他的购买能力主要体现在这个杠杆能力上面，也就是现在这个居民买房，他加杠，加杠杆儿的能力就是获取负债的能力。实际上他是不如前两年，一方面他已经形成了一个这样一个债务的压力，另外就是说他债务他已经借的很多了（因为要购买资产预期增值，在那个好时机趁势加大杠杆买入），所以说他就借贷能力发挥了大部分了，或者说他继续借的空间不大了。
尤其是这个资产的抵押能力，以前实际上很多人买新房子，他把老房子抵押了，但是现在这个存量的房源，就是你老房子的二手房的价格的价值被低估。然后呢，估值被低估以后（现在的普遍现象），所以说你贷不出来更多的钱，你就形不成一个更高的购买能力。
4、从需方来看，不是收入问题，也不仅仅是信心问题，就是需要解决恢复借贷能力的问题，才能从根本上解决购买力恢复到之前的能力，那么要恢复借贷能力，要么还债、要么继续加大杠杆，还债意味着就要变卖资产，形成卖盘压力，资产下跌，容易使得债务进一步恶化，那么只有继续加大杠杆，所有，允许首付降到极致。
所以，从购买力这个大的框架角度来看，旧问题不解决，购买力不支撑楼市的直接进入反弹，所以，价格不会马上出现反弹，整体上还是属于去泡沫的状态。
5、那这个还旧账的过程还没完，这个去泡沫儿的过程为什么没完呢？还有一个方面是因为现在很多这种土地开发商手上的土地，它是基于过去那个泡沫儿周期内获取的土地，它对应的是那个泡沫的价格，如果说这个价格的话。不把它那个消除干净的话，它是不能出现清晰的底部，一手房它是这个逻辑，所以说必须把这个泡沫儿去干净了，然后对于购买群体来讲的话呢，这个他能够买的起。因为现在总体来说，买房子的人，他的这个购买能力是低于以前的，而现在的价格是要求要跟以前划等号儿的，所以说显然是不可能的这种。说然后吹吹风，这个价格就又反弹回去，或者说维持住一个泡沫过程当中那个价格，这显然是不可能的啊，因为客观力量使然。
6、主要是现在的这个购买力呢，房子跟股票还不一样，房子是要居民散户去普遍的购买，是通过居民的这个部门，通过私有部门来加杠杆来购买的，它跟股票的市场还不一样，没有那么直接，并且房产的价格即使首付降到了15%，对应的资金量还是比较大，并且短期操作也不行，所以，树立信心没有那么快。
7、房价要涨的话不是可以立竿见影的，实际上也得有基础，2016年那会儿涨的话，实际上是基于这个2009年到2015的这样一个沉淀。因为它的供应一直在减少，需求一直在积蓄力量，经济也发展速度也快于现在，也就是说人们的这个收入能力也在不断的增长，并且，一直属于公共部门在加杠杆把收入传导给私营部们，私营部门（居民）实际上积攒了很大的加杠杆的能量，以及所以说才形成了2016年的这样一个涨价的这样结果。那个大幅度涨价的这样一个突跳，它实际上它是一种压抑的、沉淀的、科学框架式的一种增长。难道房价都是像今天这样耍耍嘴皮子就反弹了？
但这个基于这个2016年的这一波涨势，然后形成了一个非常强的信心，然后呢，因为这个房子来的太快了，赚钱赚的太快了，所以说就不断的加杠杆。不断的加预期，然后就形成了高驱动力，当然金融机构也在里面儿助力，然后我们的信心也暴增，所以说这个房价就涨过头了。涨过头了，很多人的这个负债能力就超过了他的当下收入能力（高估了未来的偿还能力，未来的偿还能力在于资产的变现价值估计），也就是说房价的这种增长水平超过了他的这个收入水平，负债的水平也超过了这个收入水平，所以相当于是到了一到了这样一个泡沫的高点之后啊，我们就骑虎难下，然后需要有一个去泡沫的这样一个状态。当然，这个是过去那个过程逻辑。
8、成都楼市：现在是买房的好时候么？从保值的维度，部分来看可以（因为部分区域的已经跌倒谷底了，泡沫已经消化的差不多了），从短期盈利的维度看，肯定不是。我们要认清大框架。楼市的拉升，不是一天两天事。并且股票大涨，对楼市是负作用。当然，股票基本面好，对楼市基本面会起到稳定作用。股票和房产完全两个概念，股票拉的厉害，反而对房产不是好事，因为房产的传导环节漫长且分散，来的慢。所以，不能用金融资产的价格逻辑来看房产，金融资产的持有者即使是普通人，也比房产普遍持有者财富能力高半个等级，所以，反应快，股票本来就是短线操作居多。嗨起来是好事，即使是存量分配，也是一部分人赚了另外一部分的钱，去消费也能提振经济，账面价值不等于已流通价值，市值说明不了问题，如果全部抛盘，那么立即下来，现在是全部买盘，懂不懂的都往里面冲，所以，这个增量部分的价格直接表现为全盘价格，好比是一个小区的二手房价，狂跌的时候，最低那套房就是是全小区价格的指数，狂涨的时候也是。
9、房产购买力加杠杆的能力显然不足，降低到15%的首付，降利率，但收入还没传导到按揭能力，所以，只有匹配房价下跌才能对应还贷能力，从而拉升购买意愿，以及保证心理不亏钱的预期。房产短线操作，从这20年来看，只有06—08，16—19，这比例很小的几年（并且是其中一部分波段，冲到波峰的还被背刺）。现在竟然有开发商要短线操作，呼喊涨价，明显就是噱头。他自己都在笑。还是看具体项目。总体来讲，可以这样来看。首先要注意一个特点，这种下行时期，需求的力量相对弱（就是我们刚才长篇累牍说的），所以就会导致区域项目的分化很大。
其次，普涨，普降这两个状态，显然现在是普降，但政策在救，普降不会反弹到普涨，而是进入会进入到一个参差不齐的状态，这个状态下，有些依然继续降才有活路（主要体现在近郊和新区，这两个地方客户基数本来就少、信心恢复更慢），有些会画皮它有画皮的基础（新区或者老城区的高价地甚至近郊的高价地，在过去那个周期形成的高价地），有些价格会稳定下来，因为有供需张力。画皮的项目尤其要谨慎，这种就是继续割你韭菜的。
即使在房价普涨的时候，风险大小也不一，跟股票一样的，最终是大部分人得到了一个平均利润，已经算不错的了，所以，我们普通人就是要看准了才下手，不要跟风，晚点早点，也差不了几个钱。
10、所以，总体判断就是，房子因为需求力量的暂时均衡，已经类似于这种平原城市的幅员辽阔保证土地供应可以按照之前的那种规模，土地财政的惯性必然促进供应规模不会减弱，所以，能从这个基本供需框架去看（且看清楚供需双方的阶段性力量）。正是因为这个框架的变化成这个样子，开发商才没有了暴利机会和快周转的态势。近郊更是没有供应底限。如果我们充分认识到这种框架，再去看某个项目某个区域，就会从容一些。譬如，我们去看这最近两个地王，这两个地王的参与者，水平未必有多高，难道高就是有水平？高水平就是高的意思？
总体就是供需双方，被动主动易手。早点晚点，还基于一个事实就是成都的供应是持续充裕的，所以，那种140多的，花三四百万，180多花五六百万，两百多的花上千万，这种不是一个稀缺性的东西。这种高层豪宅都稀缺不了、它不具备稀缺性，何况那种面积小的刚需。
