出租危楼后坍塌，租赁合同是否有效？

文摘 2024-01-09 21:06 上海

导读：司法实践中，即使双方签订了合同，也不意味着都合法合规。如果一栋危房被租赁用于经营酒店，这样的合同有效吗？会不会因为损害公共利益而被视为无效呢？

今日分享一篇承租人租赁危房用以经营酒店，但在加固酒店过程中房屋坍塌的案例。

案情简介

饶某向某物资供应站租赁一幢危楼用以经营酒店，饶某向物资供应站出具承诺，承诺会按照相关规定对危楼进行加固，在取得合法文件后才使用该楼，并向物资供应站交付了220万元保证金。

后饶某委托相关单位在对该楼进行加固改造的过程中，该危楼大部分坍塌。饶某认为租赁合同无效，要求物资供应站返还其保证金。物资供应站认为饶某侵权，反诉要求饶某赔偿损失418万元。

裁判要点

最高院最终判决饶某胜诉。

最高院审理认为，根据《房屋安全鉴定意见》，《租赁合同》签订前，该房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的D级危房。根据建设部《危险房屋鉴定标准》（2016年12月1日实施）第6.1条规定，房屋危险性鉴定属D级危房的，系指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。本案中，有权鉴定机构已经明确该房屋应予拆除，并建议尽快拆除该危房的全部结构。因此，该危房并不具有可在加固后继续使用的情形。

《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。该办法虽是部门规章，但规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。结合本案事实，在房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。故依照关于违背公序良俗的民事法律行为无效，以及损害社会公共利益的合同无效的规定，确认《租赁合同》无效。

关于该房屋倒塌后物资供应站支付给他人的补偿费用问题，因物资供应站应对《租赁合同》的无效承担主要责任，根据“合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，上述费用应由物资供应站自行承担。因饶某对于《租赁合同》无效亦有过错，故对饶某的损失依照《合同法》第五十八条（现为《民法典》第157条）的规定，亦应由其自行承担。因《租赁合同》无效，物资供应站基于该合同取得的保证金依法应当退还给饶某。

注：1、本文在编写时有改动，相关案例全文请参考指导案例170号民事判决等法律文书。

2、本文分析的案例对同类案件的审理和裁判仅是参考，并无约束力，且部分案例所引用的法律规定或司法解释可能已被修改或废止。各位朋友在学习时多注意最新的法律法规或司法解释，及司法观点。必要时，寻求专业的律师提供咨询和帮助。

杨旺律师，上海源杰律师事务所高级合伙人，执业近十年，执业方向主要集中在民商事争议解决及公司法律顾问。杨律师执业以来，先后主办或合作办理法律事务众多，包括担任十数家企业法律顾问、办理数百件争议纠纷案，在公司综合法律事务、私人财富保障及传承、建筑房地产等领域积累了丰富的实务经验。

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