房屋买卖中，银行抵押贷款仅办理了预告登记，是否享有优先受偿权？

文摘情感 2024-05-24 11:10 上海

导读：商品房交易中，办理抵押登记看似一道简单的程序，但其关乎各方的切身利益。开发商一旦完成了建筑物所有权首次登记，且交出了不动产权证原件，便尽到了自己的义务。如果银行未能及时完成抵押登记，会带来怎样的后果？如果开发商承诺有保证责任，那么银行能否将责任推给开发商？

今日“杨律说法”为大家分享一篇在商品房买卖中，业主贷款后逾期，银行起诉业主和房地产公司的金融借款合同纠纷案。

案情简介

陈某因购买预售中的商品房与某银行签订了《个人住房借款合同》（以下简称：合同），约定向银行贷款44万元，并以该商品房提供抵押担保，商品房开发商提供连带责任保证，保证期间为该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书等交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，双方办理了预售商品房抵押权预告登记，银行依约发放贷款。

一年后房屋竣工，开发商办理了建筑物所有权首次登记，并将陈某的不动产权证书原件交给银行，但银行迟迟未办理房屋抵押登记。

后陈某逾期还款，银行起诉要求陈某还款，并对抵押房屋享有优先受偿权，以及开发商对陈某贷款承担连带清偿责任。

裁判要点

法院最终判决银行对抵押房屋无优先受偿权，且开发商无需承担连带清偿责任。

法院归纳本案争议焦点：

一、关于银行对案涉房产是否享有优先受偿权的问题。

...根据当时施行的《物权法》第二十条“...预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，银行作为约定的抵押权人应该在收到不动产权证原件后三个月内申请办理抵押登记手续...但没有在三个月内申请办理抵押登记，预售商品房抵押权预告登记已失效，导致不具备办理抵押登记条件。因此，银行对房屋不享有优先受偿权。

二、关于开发商的保证人责任问题。

本案中，虽然合同约定，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。但本案房产已办理了预售商品房抵押权预告登记，开发商也办理建筑物所有权首次登记和权利人为陈某的不动产权证书，并已将该不动产权证原件交给了银行，已履行其义务。办理抵押登记手续是抵押权人银行和抵押人陈某应当完成的义务，银行没有在预告登记有效期内申请办理，怠于行使其权利，造成预告登记失效，应承担相应的法律后果。因此，开发商的保证期间应截至房产抵押权预告登记有效期，预告登记失效后，不再承担保证责任。

律师观点

杨律师在本案涉及的商品房买卖、银行贷款、抵押权的设立等问题有较多研究，也亲自办理过多起房屋买卖、银行担保抵押类纠纷案件。

根据相关法律规定及本案裁判要旨，在商品房按揭贷款交易中，办理抵押登记手续是抵押权人和抵押人应当完成的义务，开发商已办理建筑物所有权首次登记及案涉房屋不动产权证书并及时将该不动产权证原件交给了抵押权人即已履行其义务，此时办理抵押登记手续的条件也已成就。因抵押权人与抵押人怠于办理抵押登记手续致使抵押权不成立的，抵押权人与抵押人怠于履行的法律后果应由其自行承担，不应再由开发商承担阶段性连带保证责任，否则可能导致往后开发商不积极办理建筑物所有权登记及不动产权证书，也不利于维护良好的房地产交易秩序。

注：1、本文在编写时稍有改动，全文请参考（2023）粤52民再6号民事判决等法律文书。

2、本文分析的案例对同类案件的审理和裁判仅是参考，并无约束力，且部分案例所引用的法律规定或司法解释可能已被修改或废止。各位朋友在学习时多注意最新的法律法规或司法解释，及司法观点。必要时，寻求专业的律师提供咨询和帮助。

杨旺律师，上海源杰律师事务所高级合伙人，执业十多年，执业方向主要集中在民商事争议解决及公司法律顾问。杨律师执业以来，先后主办或合作办理法律事务众多，包括担任十数家企业法律顾问、办理数百件争议纠纷案，在公司综合法律事务、私人财富保障及传承、建筑房地产等领域积累了丰富的实务经验。

杨律师注重实务操作和理论研究相结合，办案同时总结经验并撰写多篇理论和实务文章。

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