购买的商品房却因开发商欠钱被法院查封了，该如何维权？

文摘情感 2024-10-11 18:00 上海

导读：在日常生活中，购房是一项重大决策，但房屋的法律状况却常常难以全面掌握。如果房屋被查封，而相关信息未能及时传递给你，你在不知情的情况下签订房屋买卖合同的法律效力如何认定？这不仅关系到买卖双方的合法权益，也涉及到司法公信力和信息公开透明的重要性。在此情况下，是否仍应承担查封的法律后果？法院应如何平衡信息不对称所带来的法律风险与买房人的信赖利益？

今日杨律为大家分享一篇因查封保全信息未及时传输，买房人不知晓拟购房屋被查封，后买房人起诉排除法院强制执行的案例。

案情简介

某房产开发商与施工单位就A楼盘的施工产生纠纷，施工单位起诉开发商并申请财产保全，法院于2019年7月25日作出查封A楼盘房屋的裁定。2019年7月29日，法院向不动产登记中心送达了该民事裁定书和协助执行通知书，不动产登记中心在送达回证上加盖业务专用章并签署日期。2019年8月2日，法院向开发商送达该查封裁定书。

2019年7月30日，信某在不知情情况下与开发商签订《商品房买卖合同》，购买一套被查封房屋，支付全部购房款，并于当日到房地产交易所备案登记。之后，信某交纳所购买房屋的相关费用至今。因该房屋已被法院查封而未能办理不动产权证照，信某起诉要求法院解除对其所购买房屋的查封，且不得执行该执行标的。

施工单位辩称，信某并不是在法院查封房屋前签订的合法有效的买卖合同，亦没有在查封前合法占有房屋，故无法排除法院对房屋的执行。

裁判要点

法院判决信某胜诉，解除信某购买的房屋查封行为，不得执行信某房屋。

法院归纳本案的争议焦点为信某对房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经查，2019年7月30日，信某与开发商签订《商品房买卖合同》购买房屋...根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

本案中，信某与开发商签订房屋《商品房买卖合同》后，亦办理备案登记并交付全部购房款，且无其他居住的房屋，符合上述法律规定的消费者物权期待权保护情形。不动产登记中心及某房地产交易所均系办理房屋交易及产权登记的政府工作机构。法院向不动产登记中心送达的民事裁定书和协助执行通知书的效力尚未及于某房地产交易所。故可以认定信某签订案涉合同发生于人民法院查封之前，信某对房屋享有的民事权益足以排除强制执行。

注：1、本文在编写时有改动，相关案例全文请参考(2023)黑民再429号民事判决等法律文书。

2、本文分析的案例对同类案件的审理和裁判仅是参考，并无约束力，且部分案例所引用的法律规定或司法解释可能已被修改或废止。各位朋友在学习时多注意最新的法律法规或司法解释，及司法观点。必要时，寻求专业的律师提供咨询和帮助。

杨旺律师，上海源杰律师事务所高级合伙人，执业十多年，执业方向主要集中在民商事争议解决及公司法律顾问。杨律师执业以来，先后主办或合作办理法律事务众多，包括担任十数家企业法律顾问、办理数百件争议纠纷案，在公司综合法律事务、私人财富保障及传承、建筑房地产等领域积累了丰富的实务经验。

杨律师注重实务操作和理论研究相结合，办案同时总结经验并撰写多篇理论和实务文章。

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