导读：在执行程序中，若被执行房屋先于查封被售出，买受人作为善意第三人，会认为已经取得了合法权益。然而，法院在审查中会重点关注其购房合同的真实性、交易的对价支付情况，以及买受人的善意程度。那么，如何确保在未登记不动产的交易中，合法权益能够得到有效保护？买受人如何准备充分证据赢得执行异议之诉呢？
今日为大家分享的案例是当事人买房并实际居住后，而房屋因前业主债务被其债权人申请强制执行的执行异议纠纷案。
陈某从某房地产公司购买一套房屋，因公司未办理产权初始登记，房屋未登记至陈某名下。
两年后，陈某将房屋出卖给雷某，雷某支付了全部房款并居住。因陈某尚欠任某工程款，法院判决陈某应付任某工程款。
后陈某未按期付款，任某申请执行，法院查封雷某居住的房屋。雷某对此提出执行异议，法院审查后裁定中止对房屋的执行。任某对裁定不服，提起执行异议之诉。
法院判决任某败诉。
《执行异议复议规定》第二十八条（以下简称：二十八条）规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
法院归纳本案的争议焦点是雷某对房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
一、虽然房屋未登记在陈某名下，但人民法院应当参照适用二十八条的规定进行审理，理由如下：
首先，执行异议之诉与执行异议、复议有关联性，为保持法律的内在统一和当事人的可预期性，在没有法律直接明确规范执行异议之诉时，类似情况参照适用《执行异议复议规定》。
其次，参照适用是指将已有法律关于某种事项所作的规定，适用于最相类似的其他事项。二十八条规定的适用情形并不是买受人对不动产登记在被执行人名下本身异议，而是围绕被执行人对不动产享有的权益，申请执行人与购房人发生权益冲突，其要解决的核心问题，是不动产购买人的债权是否符合四个条件从而排除金钱债权人申请的强制执行问题。“登记在被执行人名下的不动产”只是为了便于人民法院在执行过程中从外观和形式上对权利进行识别，从而高效推进执行，而不是在适用该条款时对买受人作出限制性规定，在执行异议之诉中“登记在被执行人名下的不动产”不是考虑是否相似的构成要件之一。再者，陈某已经将购房款支付完毕的情况下，法院查封房屋实质上是将房屋视为被执行人陈某的可供执行财产，该种情况与“登记在被执行人名下的不动产”并无实质区别。因此，二十八条规定的适用情形、实质解决的问题与本案纠纷情形、实质需要解决的问题非但无实质区别，且最相类似，法院可参照适用二十八条规定审理本案。
最后，在没有法律明确规定的情况下，参照适用是从合理性出发引用法律。在房屋未登记在被执行人名下时考虑是否参照二十八条规定的问题时，也要考量司法的合理性。如果认定本案房屋因未登记在被执行人名下不宜参照二十八条规定，而在案涉执行中却作为陈某的可供执行财产推进执行，进而采取拍卖等处分性执行措施，最后产生的法律效果就是对同一财产人民法院从权利外观角度否认其属于被执行人，但又实质上作为被执行人财产执行，裁判内在法理及逻辑难以自洽。因此，当人民法院依法查封不动产后，对不动产买受人的权益不以“登记在被执行人名下的不动产”为限，参照二十八条规定进行审理具有合理性。
二、雷某的情形符合二十八条规定的四个要件
首先，雷某与陈某签订的房屋买卖合同是在法院查封之前，且合同已经法院确认有效；其次，雷某提供了交接单、《居民天然气供用合同》、水费收据、自来水收费记录查询、电费清单等证据，足以证明在查封房屋前陈某已经将房屋交付给雷某占有；再次，雷某已支付全部购房款；最后，办理产权过户必须由开发商先产权初始登记。房屋在被法院查封前，开发商尚未办理产权初始登记，雷某客观上无法将房屋过户至自己名下，前述情形属于非因雷某自身原因未办理过户登记。
综上，雷某作为房屋买受人，符合规定的情形，对房屋享有足以排除强制执行的民事权益，任某要求执行房屋的请求，不予支持。
注：1、本文在编写时稍有改动，相关案例请参考（2023）渝民再275号民事判决等文书。
2、本文分析的案例对同类案件的审理和裁判仅是参考，并无约束力，且部分案例所引用的法律规定或司法解释可能已被修改或废止。各位朋友在学习时多注意最新的法律法规或司法解释，及司法观点。必要时，寻求专业的律师提供咨询和帮助。
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