租赁房屋存在权利瑕疵，承租人能否主张解除合同？

文摘情感 2024-01-09 21:06 上海

导读：如果出租的房屋存在权利瑕疵，无法实现租赁目的，承租人有权解除合同吗？确保承租人的合法权益是法律不变的初衷。在这一过程中，公检法系统及律师扮演着关键角色，它们通过准确适用有关合同解除的法律规定，保障当事人能够依法行事。

今日“杨律说法”分享的是租赁房屋权属发生争议，第三人屡屡捣乱，导致承租人解除租赁合同的案例。

案情简介

某门面房系向某拆迁分配所得，其与陈某签订《房屋租赁协议》，将该门面房出租给陈某。陈某在对房屋装修过程中，第三人邓某及其家人主张门面房产权归其所有，多次强行阻止陈某施工。陈某多次报警并找向某反映，均未果。

陈某要求解除租赁协议，向某不同意，故涉诉。

裁判要点

一审法院判决陈某败诉。

一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条（现已被修改）规定，租赁房屋权属有争议的，承租人可以解除合同。虽然邓某阻止陈某使用案涉房屋，但是并无证据证明其对商铺享有所有权，其干涉承租人租赁使用属于侵权行为，不属于上述司法解释规定的租赁房屋权属有争议的情形。

陈某不服，向检察院申请抗诉。

检察院经审查后向法院提出抗诉。检察院认为，向某向陈某交付的门面房，在陈某装修期间，邓某以享有门面房权属为由阻止陈某施工，陈某不能正常使用该门面房，签约目的不能实现，陈某有权解除协议。陈某租赁案涉门面房的目的是尽快完成装修投入经营使用，邓某阻止陈某装修，导致陈某三分之二租期内未能使用该门面房，继续履行合同对陈某明显不公平。

最终法院撤销一审判决，确认租赁协议解除，向某退还陈某房屋租金、保证金，并赔偿陈某装修损失1万元。

律师观点

杨律师在本案涉及的租赁合同、合同解除权的行使等相关问题有较多研究，也办理过诸多房屋租赁纠纷类案件，也有诸多胜诉案例。

关于出租人对出租房屋权利瑕疵担保责任的认定，《民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在房屋租赁合同中，承租人与出租人签订租赁合同的目的，在于使用租赁房屋并获得收益，出租人应当保证租赁物符合约定的用途，即要承担对租赁物的瑕疵担保责任，包括物的瑕疵担保责任和权利的瑕疵担保责任。其中，出租人的权利瑕疵担保责任，是指出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约使用、收益租赁物的责任。根据相关规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；如果承租人合同目的无法实现，亦可以主张解除租赁合同。《民法典》第七百二十三条、第七百二十四条延续了上述规定精神。

因此，司法实践中，以下内容应被重点审查：

第一，出租房屋权利瑕疵在签约时是否存在。如在签约时已存在，承租人有权请求出租人承担瑕疵担保责任。

第二，承租人是否明知出租房屋存在权利瑕疵。如承租人在签约时不知存在权利瑕疵，则其为善意相对人，有权请求出租人承担瑕疵担保责任；如承租人明知存在权利瑕疵，自愿承担案外人主张争讼标的物权属可能带来的风险，则出租人不承担瑕疵担保责任。

第三，承租人是否及时告知出租人权利瑕疵存在并要求出租人合理剔除。如承租人及时告知，但出租人未能合理剔除权利瑕疵，出租人应当承担权利瑕疵担保责任；如承租人怠于履行告知义务，导致出租人丧失剔除瑕疵时机，应当减轻或者免除出租人的赔偿责任。

注：1、本文在编写时有改动，全文请参考《最高人民检察院公报》2022年第6号（总第191号）。

2、本文分析的案例对同类案件的审理和裁判仅是参考，并无约束力，且部分案例所引用的法律规定或司法解释可能已被修改或废止。各位朋友在学习时多注意最新的法律法规或司法解释，及司法观点。必要时，寻求专业的律师提供咨询和帮助。

杨旺律师，上海源杰律师事务所高级合伙人，执业近十年，执业方向主要集中在民商事争议解决及公司法律顾问。杨律师执业以来，先后主办或合作办理法律事务众多，包括担任十数家企业法律顾问、办理数百件争议纠纷案，在公司综合法律事务、私人财富保障及传承、建筑房地产等领域积累了丰富的实务经验。

杨律师注重实务操作和理论研究相结合，办案同时总结经验并撰写多篇理论和实务文章。

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