二房东以代理人身份与承租人签订租赁合同，是否有权索要房租？

文摘情感 2024-09-03 11:30 上海

导读：在租赁市场中，二房东的角色常常引起法律上的争议。当二房东以代理人的身份与承租人签订房屋租赁合同时，他们是否有权向承租人索要租金是一个值得探讨的问题。这种情况下，承租人是否应当支付租金，需要综合考虑代理关系的合法性、合同内容及实际情况。在遇到类似情况时，是否已经清楚代理关系和合同条款？是否知道如何维护自己的合法权益呢？

今日为大家分享的案例是二房东以房东代理人的身份与承租人签订房屋租赁合同，后因房租支付诉至法院的房屋租赁合同纠纷案。

案情简介

陈某将某房屋出租给徐某，且同意徐某转租该房屋，后徐某凭陈某出具委托徐某处理房屋租赁及收款事宜的《授权委托书》，与一公司签订了《房屋租赁合同》，约定将房屋出租给该公司，合同上出租人处打印为陈某，徐某在委托代理人处签名。后证实陈某对该转租合同并不知情。

后公司逾期付租，徐某起诉索要。公司辩称徐某仅是代理人，无权索要租金。

裁判要点

法院判决徐某败诉。

法院认为，《民法典》第九百二十五条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。根据前述规定，在徐某与公司签订合同时，已出具陈某签字确认的《授权委托书》，结合徐某与公司签订的合同上出租人处打印为陈某，徐某在委托代理人处签名。可知公司签订合同时，明确知道徐某和陈某之间的代理关系，因此公司签订的合同应直接约束委托人陈某，陈某作为合同当事人来主张权利和承担责任。

本案需要考察明确陈某、徐某与公司三方之间的法律关系，特别是公司基于《授权委托书》对陈某和徐某之间委托代理关系的信赖，从而签订了合同，在没有证据证明公司知晓并认可陈某与徐某之间存在租赁关系的前提下，应当保护公司的信赖利益。

本案中，徐某是代理人身份，其和公司未形成租赁关系，其并非签订的房屋租赁合同的当事人，无权索要租金。

律师观点

杨律师在本案涉及的委托代理、租赁合同等相关问题有较多研究，也亲自办理过诸多房屋租赁类案件。

本案中，我们可以看到委托代理关系在房屋租赁合同中的复杂性及其对合同效力的影响。徐某作为陈某的代理人签订了租赁合同，根据法律规定，当受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立合同，且第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系，该合同直接约束委托人和第三人，这体现了法律对合同当事人权利义务关系的明确界定，以及对第三人信赖利益的保护。

作为法律工作者，杨律师提醒大家在签订合同时，必须明确各方的法律地位和权利义务。代理人在没有明确授权的情况下，不应超越代理权限行事，以免产生不必要的法律纠纷。同时，代理人也应当向委托人报告代理事务的进展，确保委托人的知情权和决策权。

此外，对于承租人，在接受转租时，应当仔细审查转租人的代理权限和租赁合同的条款，确认转租人是否有权转租及租金支付的义务归属。这不仅有助于保护自身的合法权益，也有助于维护租赁市场秩序。

总之，委托代理关系在房屋租赁合同中扮演着重要角色，各方当事人都应当严格遵守法律规定，明确各自的权利和义务，以避免因误解或不当行为而产生纠纷。

注：1、本文在编写时稍有改动，相关案例请参考（2023）京01民终1619号民事判决等文书。

2、本文分析的案例对同类案件的审理和裁判仅是参考，并无约束力，且部分案例所引用的法律规定或司法解释可能已被修改或废止。各位朋友在学习时多注意最新的法律法规或司法解释，及司法观点。必要时，寻求专业的律师提供咨询和帮助。

杨旺律师，上海源杰律师事务所高级合伙人，执业十多年，执业方向主要集中在民商事争议解决及公司法律顾问。杨律师执业以来，先后主办或合作办理法律事务众多，包括担任十数家企业法律顾问、办理数百件争议纠纷案，在公司综合法律事务、私人财富保障及传承、建筑房地产等领域积累了丰富的实务经验。

杨律师注重实务操作和理论研究相结合，办案同时总结经验并撰写多篇理论和实务文章。

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