导读：在我们追求爱情与幸福的旅程中，不少情侣们会以买房作为共筑爱巢、迈向婚姻的重要一步。但是，如果这份承诺因种种原因未能开花结果，当初满怀希望共同购买的房产应该如何处理？能否通过投资的逻辑，按付款比例或是谁的名字登记在房产证上来公平解决这场基于爱情的财产纠纷？
今日“杨律说法”为大家分享一篇一对爱侣共同出资买房，分手后一方起诉分割房产的婚约财产纠纷案。
王某、姚某曾系情侣，双方订婚后（尚未登记结婚），因王某未取得北京的房屋购买资格，双方便以姚某名义购买房屋，房屋总价款为380万元，其中王某出资67%，姚某出资33%。
后双方因感情不和分手，此时房屋涨价至1000万元，王某起诉要求姚某按照王某购房的出资比例67%返还其购房出资款及相应的增值收益。
裁判要点
一、二审法院判决姚某返还王某购房款及增值收益507万元。最高院提审本案，撤销原判，改判姚某返还王某350万元。
最高院认为，《民法典》第十条规定，处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。订婚虽非法律规定的婚姻成立要件，但目前仍是婚姻缔结过程中一种重要的民间习俗。订婚后的各项财产安排均是以缔结婚姻为最终目的。在双方缔结婚姻的目的无法实现的情况下，一方因此给付的财物，接受方予以返还，符合习惯做法。本案中，房屋在购买后存在自然增值，双方对于该部分增值收益归属产生争议，当属婚约财产纠纷。
基于该类纠纷的法律性质，本案要考量两方面因素：一方面，双方系自由恋爱，是以感情为基础，以缔结婚姻、共同生活为目的，而非借婚姻索取财物；另一方面，双方购买房屋的目的是将此作为婚后共同居所，而非房地产投资。因此，双方以缔结婚姻为目的购房并将房屋登记在一方名下，且对房屋归属无明确约定的情况下，在缔结婚姻的目的无法实现时，不能简单地套用投资收益原则处理以感情为基础、以缔结婚姻为目的的婚约财产纠纷，不能将支付购房款比例或者登记权利人身份与房屋增值收益直接挂钩，应当基于婚约的性质、目的，统筹考虑房款支付情况，房屋增值，房屋登记、使用和维护情况以及房地产限购政策对当事人的实际影响等各种因素，确定返还数额。
据此，最高院综合本案上述全部案件事实及理由，酌定由姚某返还王某350万元。
律师观点
杨律师在本案涉及的婚约财产、以结婚为目的共同出资购房、增值收益的归属等相关问题有较多研究，也亲自办理过大量的婚姻家庭类案件。
在现实生活中，不少情侣在恋爱期间出于对未来共同生活的规划与期待，选择共同购买房产，并将房产登记在一方名下。这种行为背后的初衷虽然美好，但一旦双方未能如愿以偿步入婚姻的殿堂，就可能引发关于房产归属的纠纷。在处理这类婚约财产纠纷时，不能简单地采用投资收益原则，而应综合考虑婚约性质、目的及各种相关因素，公平合理地确定返还数额。
恋爱期间共同购房与普通的投资行为有本质的区别。这种购房行为基于的是双方对未来婚姻生活的共同期望，而不仅仅是为了获取财产增值的收益。因此，当双方未能缔结婚姻时，应当基于公平原则，综合考虑双方的实际贡献和房产的实际情况（包括房款支付情况、房屋增值、使用和维护情况以及相关政策对当事人的影响等）来处理房产归属问题。
因此，为了更好地保障结婚之前恋爱期间共同购房的合法权益，杨律师建议情侣在购房前，就房产归属、分配方式，以及一方无力继续支付房款时的处理方式等问题充分沟通，并将相关约定书面化，签订书面协议或记录在有形的载体上（如聊天记录等）。这种协议可以在未来的纠纷中作为判定双方意图和权益分配的重要依据。
同时，在没有购房资格的情形下，建议双方在进行房产交易和登记过程中，能够秉持诚实守信原则，尽可能将双方的名字都登记在房产证上，或者通过签订书面协议明确双方的权利和义务，以防止未来的纠纷。
注：1、本文在编写时稍有改动，全文请参考（2017）京0101民初13910号、（2018）京02民终6413号、（2022）最高法民再166号等法律文书。
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