近期外资巨头瑞银集团看空中国房地产市场，称中国房地产市场要到2026年才会见底。
短短4个月时间，瑞银集团对中国楼市的态度发生了180度转变。
4月份，中国楼市依然看好。8月底，中国楼市开始看空。
今年4月，瑞银大中华区房地产研究主管林镇也表示：
在经历了三年的看空之后，由于政府的救助，我们首次对中国房地产行业变得更加乐观。
也就是说，今年4月份，瑞银开始看多中国楼市。
还表示：国内住房需求和供应将在2025年的某个时候恢复到历史平均水平。
一时间，瑞银因看好中国楼市而成为热搜。原因就在于这位分析师准确预测了恒大2021年的暴雷。
所以有了如此准确预测的背书，今年4月份，瑞银突然看好中国楼市，房地产股纷纷上涨。
但是接下来楼市的行情大家都知道。
虽然517新政一定程度上拉升了销量，但仅持续了一个多月。
7月份销量开始下滑，8月份进一步下滑。楼市的销量和预期已经恢复到之前的状态。
所以在这样的市场环境下，楼市短期内想要走出低谷是相当困难的。
因此，8月底，瑞银表示：因为中国房地产疲软，对经济的拖累超出了之前的预期，下调中国GDP预期，2024年GDP预期从4.9%下调至4.6%，2025年从4.6%下调至4%。
在这种情况下，楼市要到2026年才能完成筑底。
而根据瑞银的测算，截至7月底，我们目前的房地产房屋库存约为1900万套。根据目前的销售情况，销售周期将达到29~30个月。
这个去化周期非常高，远远超出合理去化周期。
而且我们前两天刚刚谈到了房地产和住宅库存以及去化周期的问题。
事实上，从库存来看，2024年的住宅库存相对于2023年已经略有下降。
因为各地城市这两年确实收缩了土地供应，加上新房开工面积大幅下降，带动整体库存下降。
然而，市场预期和购房预期则更为糟糕。前8个月，百强房企销量同比下降约40%。
库存略有下降，销量大幅下滑，导致去化周期再次上升。总体而言，市场预期仍显不足。
于是短短4个月的时间，瑞银就从看好中国楼市转为看空中国楼市，或者说调整了对中国房地产的预期。
至于这个预期是否准确，我们接下来还要观察。当前楼市的底部很难轻易判断，更难以给出准确的底部时间。
虽然这几年我们的房地产市场确实比较差，但是大家也应该能够感受到，这两年我们政策的力度还是比较大的。
也许每次调整都不会那么强烈，但整体积累还是比较大的。
比如新房限购解除、新房限价开始松动。
因为影响因素很多，我之前就跟大家说过，这一轮楼市低迷本身就是经济、债务、居民杠杆率、城镇化率、人口等多种因素共同冲击的结果。
所以单一的楼市政策无法让市场完成筑底。
这两年楼市政策出台了2000多项，如果有效的话，早就有反应了。
但是有一点是显而易见的，9月份的数据还在下滑。
今年楼市见底并不是一件概率很高的事情。
