楼市反转，房价即将上涨。
现在很多人用一线城市的房产销售来证明房价已经见底，
比如，在8月，北京二手房交易量同比增长31%，
深圳二手房交易量同比增长49.7%，
上海楼市尤其是新房价格，国家统计局公布的数据显示，7月份环比上涨0.2%，同比上涨4.4%，
单看数据确实显示出非常高的增长，所以推测房价已经触底、房价开始上涨似乎是合理的。
毕竟每一轮楼市的企稳都是由一线城市主导的。
但是，如果你深入全面地了解数据，你会发现楼市确实没那么乐观。
先说说北京吧。8月二手房网上签约量为14363套，同比增长31%。
但环比有所下降，下降了7.8%，尤其是与6月和7月的14,987套相比。8月成交量15,575套，成交强度明显下降。这说明626新政对北京楼市的热度持续下降。
北京二手房销量之所以同比大幅增长，主要是因为价格的交换就成交量来说，进入2024年，北京二手房下降的比例还是很大的。
统计局数据显示，7月份北京二手房价格同比下降7.2%。这就是为什么二手房销量同比增长很高的原因。
至于销售的高增长能否提振房价？这取决于库存。如果销量高、库存高，就没有办法说市场已经见底了。
之前跟大家说过，在二手房市场，大家可以关注挂牌数量。
短期来看，二手房挂牌量如果快速下滑，二手房市场有可能会从以量换价转向以量先行。
另一面则是库存快速下降。市场上的低价房如果货源根本不够卖，就可能形成底部。
但问题是，北京二手房挂牌量仍然很高。
8月份，北京二手房挂牌量维持在15.6万套左右。销量的高增长并没有降低挂牌量。
即使在今年4、5月份，北京二手房挂牌数量仍在每月减少5000至6000套。相反，在六、七、八月份的高成交量下，挂牌数量并没有减少。
说白了，每月成交量都在一万多套，但新挂牌数量也达到了一万多套，处于胶着状态。
所以现在二手交易量同比出现了高增长，它更多的是用价格换取数量，而不是在市场上筑底。大家都有信心，积极买房。
深圳楼市亦是如此。二手房成交量同比较高。8月份同比增长达到49.7%。但问题是，8月份的交易量是过去六个月来的最低水平。
也就是说和去年一样。交易量很高，但从今年二手房的交易势头来看，正在减弱。
更重要的是，二手房成交量比去年高出很多，但深圳二手房挂牌量依然居高不下。
截至9月1日，深圳二手房有效待售套数63715套，较8月1日待售62933套，增加782套，环比增加1.2套%。尽管成交量同比较高，但挂牌数量不减反增。
说白了，二手房市场正在抛售。
虽然你成交量高，我就多挂牌，而且深圳二手房价格同比降幅高于北京。统计局数据显示，深圳7月二手房同比降幅达到9.8%，
所以在这样的市场，只谈高成交数据，完全忽略了房源增量而二手房价格同比降幅居高不下，或者只是不了解数据，盲目分析，只看到一面，或者只是刻意引导。
最后我们来看看上海楼市。今年上海新房价格一直领涨，很多人认为这是一个积极的信号。因此，从总体上看，他们认为房价一定要稳定，上海楼市一定要反转。
首先我们要明白，新房的价格本质上是有限的，数据本身并没有明显的下降。想要反映房地产市场，就得看二手房市场。上海二手房价格同比仍在下降，
而上海新房价格的上涨很大程度上是由于豪宅供应量快速增加，带动了整体房价的上涨。
还记得今年3月份石家庄上调首套房贷款利率吗？
上涨的原因是石家庄新建住宅价格连续三个月上涨，上涨的原因也是改善型住房涨幅过大，拉高了整体房价。
这就是现在上海的情况。
据每日经济新闻报道，仅今年前8个月，上海就售出了近3000套价值超过2500万的豪宅。这不仅远远高于其他三个一线城市，这是近10年来上海没有发生过的现象。
如此大规模的豪宅供应，必然会拉高整体成交价格，这也是上海新房整体价格上涨的原因。不过，除了豪宅，其他楼盘还是一样。很难卖，价格还在跌。
豪宅交易量高的部分原因是价格倒挂时存在套利空间。
比如3月份成交第一的中海顺昌玖里，单日成交近200亿元，均价17.2万元/平方米。但周边二手房成交价格已超过20万元/平方米，套利空间较大。
另一个原因是，市场上确实存在豪宅需求，尤其是核心区域。另外，这里是上海的核心区域，由于供应量大，成交量肯定会很高。所以整体均价上涨了。
但是豪宅并不能代表整体市场，尤其是在目前整体楼市预期不足的情况下。
所以总体来说，无论是一线城市还是其他二三线城市，楼市都没有足够令人信服的见底信号。
前面说过，楼市必须出清、调整到健康状态，才能有真正的反弹、上涨。
基于理性判断，房地产确实是重要的支柱产业，不可能让它垮掉。但与过去一样的残酷上涨所带来的危害并不比下跌崩盘小。
所以，现在还没有明显的见底信号，大家需要继续保持谨慎态度。
