随着最近救市政策越来越多，一个基本面的问题被大家提了出来：
我国人口开始了负增长时代。
人口减少对房价没有影响？
当然有！人口减少意味着需求减少，怎么可能对房价没有影响呢？
连一二线城市的房价也会受到人口下降的影响。
以深圳为例，2010年至2020年的10年间，人口增长达到714万人，年均人口增长达到71万人，
但2023年深圳常住人口增长只有12.83万人，甚至2022年，深圳的常住人口出现了负增长，减少了近2万人，
所以，目前的人口增长与过去10年没法比的。
在目前总体人口负增长的情况下，小城市人口完全是负增长，大城市人口增长也在快速放缓。这必然会影响到房地产的需求。
因为房地产的需求一部分是城市现有人口改善的购房需求，另一部分是新增的刚需流入人口。
当然也有一部分炒房的需求，但一些需求近年来被房价严重打击，早已寥寥无几。
所以，目前人口的减少意味着这部分刚需的新增流入人口已经明显减少。
如果这个时候城市房价相对合理，没有泡沫，人口放缓，对房价的影响其实会像想象的那么严重。
因为房价并不完全由人口决定，当地经济收入水平等影响因素也占很大比例。
但问题是现在大部分城市的房价和收入不匹配，与收入相比，住房价格高太多了。
如果基于居民的收入，房价不应该有这么高。
但近十几年来，一线和强二线城市人口流入量较大，意味着需求比较旺盛，再加上炒房心态，强行吹大了房价的泡沫。
现在需求放缓，房地产投机已不可能，这个时候光靠居民的经济收入是支撑不了的。
因为按照房价收入比，3到6倍当然是一个合理的范围，如果是大城市，会有一定的溢价。
但现在的问题不是一般溢价，而是超高的溢价。
比如强二线城市和一线城市的房价收入比普遍在20以上。也就是普通老百姓要不吃不喝20年以上才能买得起房子。
这还是最近几年房价下跌后的数字，所以现在人口减少了，房价下跌也是情理之中的事。
这个时候，那些鼓吹房价上涨的人就会说，日本人口也在出现负增长，但东京的房价却还在上涨。
问题是日本的房地产泡沫已经破过了，他们的房价收入比不能说在合理范围内，但是和我们相比是很低的。
根据任泽平团队公布的数据，考虑到持有成本后，按照使用面积计算，东京市中心的房价收入比为11，然而在北京，上海、广州、深圳，分别是33、44、37、32，我们的房价收入比是别人的三倍多。
所以即使日本人口出现负增长，房价也处于相对合理的水平，因此受人口下降影响的因素相对较小。
而我们的泡沫相对要大得多，任何需求侧影响因素都会导致房价预期不稳定。
所以对于大部分房子来说，短期中期来看还是很难摆脱以价换量的局面。
当然我们不会允许继续下跌，所以我们一直在出台松绑政策甚至刺激政策。高层最近也喊出了止跌回稳的口号。
一线城市限购的松动，到底能掀起多大的波澜，一个月的时间就能看明白，我们拭目以待。
