前两天，广州南沙区全面放宽限购，还有小道消息称深圳、上海也将放宽限购。
有人认为，如果限购解除，房价就会上涨。
首先，广州南沙区解除限购。这没什么值得分析、值得大惊小怪的，因为它已经解除了限购，只是私下实施，还没有任何官方公告。
但是房价涨了吗？销量有增加吗？并没有多少。
包括整个广州楼市，其实限购早已形同虚设，买房几乎没有门槛。
广州2023年开始放宽限购，到现在几乎是没了。广州楼市有没有出现大逆转？
广州前8个月，商品房成交量同比下降21%，二手房价格同比下降12.5%。
所以市场是否反转并不取决于空谈或想象，而是取决于事实。
包括深圳楼市的限购，外地只需要一年的社保，所以限制几乎没有了。但你看到深圳房价的逆转和上涨了吗？
新房销量也在下滑，8月份二手房价格同比降幅也达到了10.8%。
所以你说现在广州、深圳全面放宽限购，销量就会上升，我相信。
但如果要说房价立即逆转，恐怕楼市基本面和经济基本面都不支持。
而北京、上海楼市，与广州、深圳楼市限购的放松相比，这两个一线城市仍处于牙膏状态。
所以在这一轮的松动中，北京、上海的楼市大概率会和目前深圳、广州楼市的松动一样。
那么广州、深圳的政策将会再次松绑，甚至广州全面放开。
有没有效果？肯定有一些，尤其是在北京和上海的房地产市场。
如果这一轮的放松管制更加彻底，上海全面放开，销售肯定会迎来一波爆发。
比如517新政后，上海降息、首付、限购放宽，6月份二手房成交量直接达到2.6万套，
但没有后劲，因为经济基本面无法支撑。7月又开始下滑，8月销量恢复到政策前水平。
所以目前上海楼市如果不全面解除限购的话，可能销量会比517多持续1到2个月。
如果限购全面解除，销量可能会猛增，甚至到2025年。
上海房价短期内肯定会稳定，但房价能反弹吗？
看看6月份上海的情况就知道了。销量增长了，房价稳定了一个月，但没有反弹。
而17新政之后，其他二线城市销量已经涨了一个多月，然后一两周又回来。
说白了，首先想想实施限购的目的是什么？出发点是限制房价上涨。但其实造成了供给端的稀缺，反而房价更容易涨，相当于房价的天然保护。
不过，现在限购解除了，这层保护就没有了。短期内肯定会刺激一波需求，甚至让房价上涨一段时间，但很难持续。
因为需求持续走弱，这是大势所趋。
一线城市即使虹吸能力强，有人口流入，但其流入量也完全无法与过去相比。
那些近三年净流入的城市人口增长和过去一年差不多，所以整体需求肯定是减弱的，
当然如果北京、上海能直接提供户口的话，还是可以继续升温，但是过热的房地产市场并不符合我们现在对房地产的基调。
更重要的是，一线城市的楼市已经不能作为整体市场的风向标了。因为在很多城市，人口负增长，别说买房了，库存在拉升，分化越来越严重。
所以，在楼市债务出清、经济转型增长完成之前，90%以上的城市不要抱太大希望。
