说了这么久，房地产市场的大政策终于来了。
存量房贷利率平均下降了50个基点，降二套首付，降LPR等等...
7、8月份，我们就说过，目前楼市数据太差了。
517新政的影响已经过去，楼市必须拿出更大的政策来继续支撑市场。
现在政策来了，首先引导商业银行将存量房贷利率下调至新利率附近，平均下调幅度0.5个百分点。
现在，首套房贷款利率一般为3.3%。这意味着，本次存量房利率下调后，大部分人的首套房利率将降至3.3%左右。
当然，现在很多人现有的房贷利率都很高，即使降50个基点，也无法降到3.3%。
但别忘了，今年以来LPR已经两次下调，累计降幅达到35%。加上现房要下调50个基点，2025年1月1日很多人的贷款利率会大幅下降。
而且这还不是结束，LPR可能还要下降。这也是今天楼市的第二个利好消息。
利率下调，7天逆回购利率从1.7%下调至1.5%。这也意味着，未来LPR很可能还会下降20个基点。
因此，按照最高预期，存量房贷利率下调50个基点，LPR将下调今年降35个基点，未来LPR预计降20个基点，那么2025年存量房贷利率总共降幅很可能达到105个基点。
这就使现有的存量贷款利率接近新的贷款利率。当然，至于落实多少，还要看后续的政策以及各城市的情况。
那么问题也就出现了。降低现有抵押贷款利率会导致房价上涨吗？我还需要提前还款吗？
首先，绝对不会导致房价上涨。
我们之前就强调过，降低存量房贷利率更多是为了刺激消费、减少居民债务，对房价的推动微乎其微。
无论是参考去年9月存量房贷利率下调后的房地产市场情况，还是看新发放的利率较低的房贷利率，都告诉我们，降低利率不能扭转预期。至少目前房地产市场的情况是这样的。
所以如果有人告诉你存量房贷利率降低了，房价马上就要上涨了，那得好好再想想是不是这回事。
至于存量房贷利率下调后，是否还需要提前还款？你只需要看2点。
第一，你的积蓄够不够？如果你没有，即使你想还也没钱还。降低存量贷款的利率不会为您节省太多钱。不如存钱，抵御风险。
其次，如果你有积蓄，还需要看看你手里的资金收益能否覆盖房贷利息？如果不到的话，不如还了。尤其是存到银行的话，损失就更大了，因为房贷利率远高于存款利率，而且存量房贷款利息此次利率下调，存款利率可能也会再次下调。
接下来是楼市第三条消息，个人住房按揭贷款不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。
这个政策明显是为了鼓励有钱人继续买房，鼓励改善群体买房。
有用吗？肯定是有用的，但效果可能不是很好。
理由就是四个字：“分区买房”。
据中指研究院统计，截至8月25日，全国已有20多个城市按区划定了住房套数，贷款认购范围已缩小到你所在的区买房。
也就是说，理论上你所在城市有多少个区你就可以买多少个房子，因为买一个城市A区的房子，并不影响你是否买一个城市B区的房子。
实行分区买房的城市往往会积极跟进政策。如果您在该地区已经有房子，则不会影响购房。只要挂牌出售或出租，就可以扣除，相当于第二套标准已经快被淘汰了。
而且很多实行房屋分区买的城市都是大城市，比如广州、成都、杭州、长沙等城市。
所以现在首付统一降低到15%，对市场的影响确实不大，因为同样的政策已经在房地产市场实施了，但效果仍然不是很好。
说白了，大家的期望还不够，信心还不够，特别是对于二套房群体来说，他们缺的根本就不是首付，更重要的是持续还款能力，以及对未来收入缺乏信心。
这就是为什么昨天我们强调，要让这一轮楼市企稳，经济信号可能远大于房地产市场信号。
大家普遍的理解是，钱谁都会花钱，但如果我花了，没办法赚回来，那我就不敢花，只能被迫减少消费。
最后说一下楼市的第四条新闻，央行为保障性住房再融资3000亿元，支持力度从60%增加到100%。
也就是说，当地收储商品房作为保障性住房。央行投资比例由原来的60%提高到100%，一切都是央行提供的。无需向商业银行再贷款。
这个政策是最重要的，减少首付款并降低现有住房的利率。人气看似很高，但对于房价走势的影响确实没有想象中的那么大。
我们之前说过，现在的房地产市场想要去库存，就必须有人加杠杆。说白了，必须有人买房，有人承担债务，因为房地产的本质其实就是债务驱动。
但是，居民现在肯定加不了杠杆。
所以想要快速去库存，就得加杠杆。从目前的政策情况来看，可能是地方政府收储商品房作保障房，让ZF加杠杆，消化库存。
不过，我们之前也说过，大家收储积极性不高，主要原因是没有收益。即使收储规模很大，前期也可能出现亏损，从而给自身带来债务压力。所以推进比较困难。
不过，现在收储资金全部由央行提供，收储资金成本肯定会进一步降低。再加上目前房价不断下跌，收储商品房作为保障房，获得稳定性住房收入是可能的。
一旦大规模收购，对房地产市场的影响可想而知。
所以，这是对房地产市场影响最长久、可能性最大的政策。
不过，政策的具体落实情况，仍取决于楼市后续走势。尤其是高层是否愿意大规模收购。
综上所述，今天对于房地产市场来说绝对是一件好事，因为美国降息确实给我们楼市的宽松政策打开了一定的空间。
这甚至可以看作是新一轮政策的开始。
