法拍房太多,银行已经开始冷处理断供房贷了。
我之前就说过,这一轮房地产调整并不像想象的那么简单。是多重因素共同冲击的结果。
不要类比过去的房地产周期,不要太乐观,否则会把自己推入火坑。
近日,经济观察报发表了一篇题为《断供房贷被冷处理》的文章。
断供被冷处理,意味着断供后,银行没有起诉业主,或者起诉程序无法进行,法院尚未立案。
比如,文章直接提到,之前断供的时候,从受理到立案到下达执行裁定,通常不会超过3个月,法拍房就是这么来的。
今年以来,法院年初受理的部分强制执行案件至今尚未立案。该过程无法继续,冷处理是为了以防止断供法拍房过多。
其实,法院这样做也是有其道理的,因为它要顺应救市的大趋势。
现在我们对整个房地产行业的要求是防范化解风险、去化新房库存。
本轮大救市就是围绕着这两个目标。
也就是说:坚决不做不利于完成去库存和债务出清的事情。
而且如果法拍房数量大幅增加,也算是这两件事都做了。
第一,法拍房本身就是债务违约的结果。
第二,法拍房大规模进入市场,必然会再次拉低二手房市场的底线。
所以现在面对大量的断供房,银行或者法院别无选择,只能选择冷处理,
因为法拍房的增长速度太快了。
根据中指研究院355个城市监测得到的数据全国范围内,2023年,各类产权法拍房数量将达到79.6万套。同比增长36.7%。
法拍房快速增加,银行首当其冲,因为这与银行不良贷款率有关。
央行数据显示,截至2023年末,银行业金融机构不良贷款3.95万亿元,较2023年初增加1495亿元,不良贷款率为1.62%。
其中,与房地产相关的不良率从2022年的4.06%上升到2023年的6.48%。
这可以算是直接戳到银行的肺了,因为房贷一直是银行的优质贷款,可以计入一级资产。
但如果停止还款,抵押贷款就会从贷款变成固定资产,不能计入银行一级资产里了。
所以,按银行非常害怕业主断供的。如果少量断供,银行肯定会用雷霆手段给其他业主做出榜样,让你看看断供会怎么样。
然而,房贷还款数量正在迅速增加。另外,很多房子已经资不抵债,银行也承受不了。
比如,今年6月,一位来自福建的网友表示,
他在2021年花175万买的一套房产,月付款达到了6350元。由于目前的压力和恶劣的环境,暂停付款3个月。
原本我是在等待银行起诉并进入合法拍卖程序,但万万没想到,第4个月我就收到了银行的通知。
如果他们中断付款,他们就不会起诉。相反,他们会与你谈判。你觉得还款压力很大,他们会给你延期。您每月只需偿还每月还款额的1/4。
这样的结果其实和法院对房贷还款的冷处理是一样的。说白了,房地产已经不好了,但提振动作还是要做的。毕竟是支柱产业。
加上房子很多,经过几年的下滑,确实资不抵债,也就是说现在的售价还没有原来贷款的价格高。
所以银行和法院都得冷处理,这背后的信号其实是房地产在下滑。
这一轮房地产市场的出清和调整,一定是债务的清理和化解,只要债务不减少,房地产不可能稳定。
所以,房地产接下来的方向,
要么像今年一样继续让房价继续下跌,以时间换空间,延缓经济发展周期。一旦经济和居民收入有望恢复,房地产自然就能企稳。
要么债务转移,加杠杆。当然,居民加杠杆是不可能的,居民也加不了。相反,政府需要增加杠杆,比如收储商品房作为保障房。
但无论哪种方式,房地产都无法回到过去的时代。
因为总体来说房地产的需求正在减弱,人口也开始进入负增长时代。