前两天的财政会议，有很多关于房地产的内容。
在我看来，这次会议房地产的部分超出了预期。主要有三项：
一是允许在土地储备方面使用专项债，支持地方政府利用专项债回收符合条件的闲置存量土地。
显然这是517新政去库存思路的延续，利用专项债回购闲置土地，不仅可以减少上游库存，还可以让房企回一些血。
二是支持收购存量住房，用好专项债收购存量商品房，适当减少新建规模，支持更多地方通过收购消化存量住房。
这还是在讲去库存，用专项债购买商品房换保障房。
因此，当前的政策方向是在房地产上游加大力度，不仅收购闲置土地，还回购已建成使用的商品房作保障房。
也就是说，去库存的同时，要推动房地产新模式的发展，增加保障体系。
以上两点我非常支持。
我们多次分析过地方收购商品房用作保障性住房的情况，原因是房地产供需关系发生了重大变化，意味着库存过大，居民无法再加杠杆。
想要房地产稳定，除了经济影响之外，还得有人愿意加杠杆，接手当前的债务。
事实上，买的每一栋房子的背后都有债务。不是个人承担，那就得政府来承担。
我们有专门的视频来讨论它。大家判断此轮楼市企稳的信号之一就是地方政府是否敢于大规模购买商品房用于保障性住房。
他们敢于收购说明了几点。
第一，价格相对合理，收购会相对有利可图，所以他们才会进行大规模收购。
不过，支持商品房收购实施已久，地方城市并没有大规模收购。正因为收购要求高，又没有利润。
无论叫喊多久，地方城市都只会采取象征性的行动，根本不会出现大规模的实质性收购。
其次，大规模收购是为了去库存、承担债务，这肯定会给房地产市场带来实质性的信心。所以我个人觉得这次会议的房地产内容超出预期。
第三条是及时优化完善相关税收政策，正在努力明确取消土地增值税连接普通住宅和非普通住宅标准的政策。
说白了，就是要取消豪宅税，增加流动性。
未来的房地产市场肯定会是一个改善型现行的市场。
目前各大城市的新房成交量也能体现这一点。改良型房产和高端房产卖得很好。相反，刚需房产的价格却一再下跌，但销量却仍低于预期。
因此，要想保持房地产的流动性，未来不仅要提高住房质量，而且对改善型房产的交易限制也日益放宽，这绝对会是未来的一大趋势。
以上就是本次会议的主要内容。它们都是大方向，实质性政策尚未落实，具体对房地产市场的刺激效果还需观察政策实施前的情况。
虽然是大方向，但我还是觉得超出预期。
因为要解决房地产问题，不能只强调稳定和改善。
有很多债务和泡沫，必须有人愿意加杠杆去承担债务，正面面对问题才能解决问题。
现在高层对房地产的态度确实在改变，或者说政策在改变，拯救楼市已迈上更高台阶。
从之前不断放宽限制、降低购房门槛，逐步过渡到减债、承债，不再一味鼓励居民端加杠杆。
而且这次会议直接指出：我们还有其他的政策工具也在研究，比如中央的借贷空间很大，赤字增加。
这是一个非常明确的好信号，让政府加杠杆，但居民实在无能为力。
不过，政策落实情况如何，还需拭目以待。
同时，我们也必须认识到，当前房地产的策略是化解债务、承担债务。最终目的是推动房地产市场止跌企稳。
所以不要看到一点信号，就开始喊房价要大涨。
退一步说，高层大规模救市，地方政府举债、回购商品房。但它不会凭空消失，而是会转化为保障房，最终存在于市场上。
保障房肯定会吸纳一部分基本需求。
我们可以对房地产市场有一定的预期，但不要像过去那么激进。
而且我们还不能确定，政策从公布到实施需要多长时间。
