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大洗牌的背景就是分化，就像咱们各个城市层级一样，一线城市、新一线城市、强二线城市、弱二线城市、三线城市.....二线都要分出强弱，真是卷到没谁了。每个层次的人群都不一样，赚钱方式和首付来源也不一样，这些不同汇聚到一起，构筑了济南楼市分化的现象，更拉大了人与人之间的财富差距。这几年济南楼市经历了一个非常痛苦的洗牌周期，堪称地产界的至暗时刻。
这个周期里，很多曾经的巨无霸开发商倒下了，已经成为历史的印记；很多曾经的知名项目成为了烂尾楼，不知道何时才能复工交付。但在这个周期里，也有一些版块和项目脱颖而出，经过市场的淬炼显得珍贵。这也就是说现在的楼市产品，逐渐拉开了“分层”。经过洗牌后的济南楼市，区域与区域之间、版块与版块之间、项目与项目之间，已经分化明显。现在买房，可能要正儿八经的开始考虑圈层概念了，改善就是改善，刚需就是刚需，豪宅就是豪宅。而通过楼盘销售排行榜我们就可以发现济南楼市深刻的变迁，由刚需为主，已转变为改善为主的市场。
遥想2017年之前，济南楼市销售排行榜绝大部分楼盘都是刚需盘，随着济南楼市发生供需逆转，市场也在发展，截止目前济南改善楼盘已经占据成交排行榜大半江山。
今年10月济南楼市成交量大爆发，销售排行前十名几乎都是改善盘，与往年形成了鲜明对比。
第一名揽岳和苑，这个楼盘是孙村片区围子山的改善盘，起步面积150平米，精装修，可以说是纯改善。
第二名悦澜山，这个楼盘是科技城片区的改善楼盘，起步面积160平米，精装修，总价500万起步，高端改善。第三名凤凰路壹号院，这个楼盘是贤文片区的改善盘，起步面积150平米，精装修，总价400万起步。
第四名中海华山珑城，这是一个大盘，目前主要在售的就是阅麓山，虽然不是纯改善盘，但也算是刚改和改善盘。
第五名第六名，保利琅悦和天空之境，分别是段店、和谐的改善盘；第七名领秀城樾系健康宅，也是南城刚改和改善为主的楼盘。第八名雪山境，这个楼盘是雪山片区改善盘，第九名市中万科城是南北康片区的改善盘，第十名保利珑誉是科技城片区的高端改善盘。就算论销售套数，济南主城区的刚需盘也没能挤进前十名。
这里还有一个需要注意的现象就是，在改善盘霸榜的济南楼市，有一个楼盘的销售陡然间被被挤出了济南销售前十，大家也应该能猜到，他就是银丰玖玺城。
作为长岭山大盘，定位改善的玖玺城今年1-5月一直是济南楼市销售榜前十的常客，该楼盘甚至一度成为TOP1，然而进入10月榜单，玖玺城无论是销售套数、面积、金额都不在榜单之内。个人认为其中原因，离不开几个关键词：老业主维权、市场口碑、七期新品定位、产品力、兑现力、物业、竞品优秀且大爆发……从数据来看，改善型项目占据了非常大的比重，也就是说济南当下的房产市场中，改善型产品已经成为主力。但大家都知道，不管是什么领域，永远不会缺少“刚需”，那么为什么改善型产品能越过刚需成为济南房产主力呢？1、生活水平在提高，人们对舒适的要求也在与时俱进，刚需置换改善的需求增加。官方都说了，住宅市场供需逆转，以后要大力发展高品质的好房子。
经济越来越好的情况下，人们自然就要追求更高质量的生活。衣物要从九块九包邮换到质量更好的、食物变得多姿多彩，出行从步行逐渐发展为汽车代步，那么居住的地方当然也会越来越好。你我大多数人都出生在农村，小时候住的是低矮的瓦房，后来在住的是大平房大院子。现在住在城里是小高、高层刚需社区，以后如果有了能力也必然会换为更加舒适的大平层，甚至洋房、别墅。就像孩子读书一样，如果有上北大的机会，基本不会有人放弃机会，去选名不见经传的北京大专吧。2、主城地块越来越稀缺，现存地块价值高，开发商拿地之后，做改善产品更符合其价值，也更利于销售和利润。地价越来越高，建设成本越来越高，核心地块越来越稀缺的情况下，刚需产品显然就不划算，还得是改善产品来稳定房企和市场之间的平衡。
为发展客观规律来看，为了节约土地资源、避免土地资源浪费、最大化利用土地，在保证安全的情况下，房子会建得越来越好、越来越高。改善人群大多是由刚需转变为改善，基本是购买第二套房。因此他们有购买首套房的基础，更有经验，而且基本懂得量力而行。并且他们的经济状况相对更稳定，要么就是收入较高足够支撑二套房才会进行购买，要么就是用首套房置换二套房，总之购买力是稳健的。转而看刚需人群，经验略少，除非是做了很深的功课或者有“高人”指点。可能承担能力也相对较弱，他们更多的是为了有个家而买房，若是经济状况不太好的话，就会呈现出“心有余而力不足”的情况。了解规律，是为了运用规律；当我们知道了规律背后的逻辑，也就能猜到未来可能要发生的事情：
济南楼市并不会一直这样大步迈向改善市场，发展到一定程度，一定会有反复和新变化。济南楼市大洗牌，我们需要做的是看清形势，提前预判，避免跟风，一个解决自住改善需求、配套完善、相对稀缺的房产，才是更安全的资产。从即日起，济南楼市参考接受付费咨询！微信号：810267610，添加注明来意。简单问题可以免费，单纯咨询楼盘信息可以使用小程序：房小参，信息很全，免费。如果是复杂问题，单次文字咨询200元、电话300元、一年999元。免费给予的买房建议，往往不被珍惜。大家时间宝贵，收费是筛选真正有需求的客户，同时也是对别人的问题负责。很多客户咨询完问题连个谢谢都不会说，所以你的解答，哪怕多专业多细致，一样不会被采纳！只服务于同频的朋友，知识和预判是有价值的，就看能否遇到对的人。关注一下济南房小参，助你保卫财富，济南打算看房买房的朋友，可以参加一下我们的精品天天看房团。既有专业分析，帮您看懂济南楼市和楼盘，又能省钱省时省力。![]()
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