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济南楼市，投资客几乎绝迹。
买房已经是一种纯粹的刚性需求，无论是买刚需盘还是改善盘，都是如此。济南真正进入了“纯刚时代”。
毕竟，这两年绝大多数的买房人，现在的结果无非三个：持平，少亏一点，多亏一点。找各路专家分析来分析去都没用，专家自己买房都掉坑。
在这种行情下，没有几个投资客会头铁的往里面冲。济南楼市剩下的只是为了自住而买房的人，他们越来越理智，买房就像买车，产品研究过几十遍，已经很懂行了，特别是济南伪豪宅想格有钱人的韭菜，没那么容易了。
都说今年是济南楼市的“改善”之年。从南到北，从东到西，从中心区到外围，超140平以上的改善产品，扎堆入市抢客。开发商一窝蜂搞改善产品，无非是看中改善市场的高溢价。但是，我看了不少今年新推出的改善产品，有一个强烈印象：有些打算深耕济南的开发商，真的是很用心的在卷产品，从云顶一号的旭格系统落地窗、吉博力同层排水，到最近济高保利云上璟誉的系统落地窗，从保利珑誉最早的水磨石车库，再到现在水磨石、无机磨石路面成了高端改善的车库标配……这就是开发商良性内卷的好结果，给济南楼市带来了更高品质的产品。济南某些开发商至今还没转变观念，总是有种投机取巧、割一把走人的意思，包装各种概念，伪四代宅，伪豪宅，各种虚假宣传，最终被业主口碑反噬。不知改善市场真正之所需，要么保守僵化，要么过于“概念超前”，要么只是把户型整大点，强行搞时髦的概念产品，就以为能捕获改善客芳心，乖乖掏腰包。买房人的眼睛终究是雪亮的：你说不计成本打造豪宅，全铝外立面，又是6000一平的精装？客户一看容积率，再加上各种阳台外延，整个楼盘光看效果图就感觉密密麻麻。开发商想不计成本做高端，可以，很简单，先把容积率降下来，损失点容积率给业主一个高品质更低密的社区。![]()
包装概念，虚假宣传没多少成本，要是真损失容积率那可就是真金白银的付出。精于算计的济南某开发商，这种事绝对不会干，也难怪某开发商的口碑这么差，在济南在青岛，很快就会玩不下去了，改善群体不傻。看看郭店的蓝城林溪桃源，为了打造叠墅，人家是真的损容，这才是不计成本的投入。相比刚需或投资客，改善客群对产品的要求更高，更挑剔。一旦看中产品，又比很多刚需客更为果断入手。当前经济仍然低迷，无论刚需，还是改善，都有谨慎消费的心理预期。所以，最近我们也看到，但凡花了心思，真正匹配目标客群需求的产品，都能获得普遍的好评。
比如，地段一般的，比如郭店蓝城林溪桃源，通过好产品好设计，弥补短板，这叫雪中送炭；而地段好的，比如小鸭地块济高保利云上璟誉，再比如经十路南凤栖和鸣，科技城尊御府、悦澜山，依然深耕细作，打磨极致产品力，不躺平不投机，则是锦上添花。无疑，这两种对待产品的态度，都值得我们尊敬。特别是好地段好产品，从过往来看，更为稀少。![]()
从外部资源的获得来看，优秀豪宅往往占据城市或区域核心资源，该有的核心配套，比如教育、医疗、地铁、商业等等，一个都不能少，但是呢，又不能挨得太近。如果还能有好的环境加持，那就是济南改善首选！大隐隐于市，若即若离，离尘不离城，是最佳状态。比如，地铁对于豪宅业主，并非刚性需求，可能一年都坐不了几次，但总得有。大型商超、医院，同样也如此，必须有，但也不要放小区门口，嘈杂，晦气。但是，仅靠核心地段优势，还不足以成为一个优秀的豪宅。还必须在产品上下功夫。有的鸡贼开发商，以为仗着核心地段优势，也能卖出高溢价，考虑的是房子盖密点，多赚几个钱，而产品打造投机取巧，甚至偷工减料。反正我的房子地段还行，房子盖得马马虎虎，也会有看中地段的人来买单。哪怕你心里不舒服，但你还是得买，因为这一片都是我的地盘，卖你多少钱，我说了算！市场好的时候我就狠狠地涨价割韭菜，市场不好的时候我就使劲降价，先跑量，市场上的购买力就这么多，我先割完再说。![]()
只要房子够大，够贵，就算“豪宅”了。窗帘一拉，就能装下整个世界了，还要啥的视野采光私密？给你一个大露台，也别管楼间距了，两个邻居在露台上对视，大眼瞪小眼，那就是你们以后入住之后的事情了。什么是豪宅，豪宅要有距离感，私密性，还要有好的装修标准、外立面设计、功能分区，以及景观、视野、楼距，等等。在济南某些开发商那里，豪宅就是我说他是豪宅他就是豪宅，给买房人强行洗脑。全铝外立面，开发商可以随意解释为铝板线条，而且开发商还有拥有最终解释权。
现在买期房最大的痛点是装修标准、工程质量、用料等等无法提前查验，到底是精装修，还是“惊”装修，由于是期房，基本是开盲盒。我们买入前基本能作出判断的是它的楼距、景观和视野。而景观视野，与楼栋布局、楼间距、建筑密度，密切相关。济南高容积率伪豪宅有那么多采光不足的居住公寓，开发商的小九九，还是尽可能多盖点房子多卖钱。随着市场的发展，优秀楼盘的增多，买房不比较任由开发商洗脑的韭菜真不好割了。本文阐述一种楼市现象，不具体指某一楼盘，群众的眼睛是雪亮的。本文作者刘龙龙，房小参小程序（济南人都在用的找房小程序）创始人。有购房需求和团购需要的买房人，可以添加我微信交流分析！一定站在买房人角度为您提供专业的置业指导。我们会在购房者看房的过程中，真正在买房人角度和立场去分析“每个楼盘的优势与劣势”，这个是购房者在售楼处里面听不到的；我们尽自己最大的努力做到让客户能够明明白白买房，而不是懵懵懂懂买了之后后悔。看房到最后，肯定要去比较价格，大家买房肯定都想争取额外优惠，真正的额外优惠一定是区别多数人的。市面上有些额外优惠是假的，大家买入的价格都一样，我们会如实告知您，但有些额外优惠是真的，是通过开发商上层关系争取的，这一点我们比较擅长。济南多数品牌开发商我们都有战略合作，如果信得过龙哥团队，我们会尽心竭力为您争取真正的额外优惠，并且提供客观专业的选房服务，优惠只是锦上添花，买到合适的房子才重要！感兴趣的朋友可以添加我的微信。济南买房如何避开问题楼盘？很简单，微信搜索小程序：房小参小程序（点击蓝字进入），找到地图找房，我们把已知的问题楼盘标灰，大家买房时可以规避。再次提醒，问题楼盘，在地图中已经标灰！要注意！![]()
