为什么济南高端改善都在做精装交付？
第一，精装房更容易包装出更多的卖点，大师设计、智能化等，更有利于营销。
第二，高标准装修打造的样板间展示效果更有冲击力，更容易触发购房者现场购买的冲动。
第三点最实际，精装更容易卖溢价。
但精装房也有一些劣势，比如交付周期相对更长一些；精装交付品质的不确定性；统一化的精装方案，不能满足高端改善客群的个性化需求等等。
各有利弊的情况下，同样核心的地段，同等品质的产品，同样是200多平的大平层，如果毛坯比精装单价能低大约7000元/平，你会怎么选？
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流量为王的时代，酒香也怕巷子深。
当核心区的高端改善都在宣传精装的时候，大家要学会换个思维，想想是不是毛坯房性价比会更高？
考虑济南核心区高端改善大平层的，今天必须给大家安利一个宝藏楼盘，一个地段一流、产品一流，但是被高端改善市场忽视的项目。这个项目对外的宣传信息比较少，很多改善客群对这个项目知之甚少，包括很多地产同行对项目情况也不是特别了解。
我们也是深度探盘才发现群雄争霸的改善市场，还藏着这么个扫地僧楼盘，它就是三发和岳府。
鸟瞰效果图
市场上对这个项目有两大误解。
误解一：这项目大部分房源不对外出售，剩余房源不多，基本快清盘了。
这个误解主要源于项目在2023年4月28日摘得科技城12-17地块时，地块计容建面约3.7万㎡，挂牌文件中要求大约3.37万平定向销售给历下区政府指定单位，最后剩余不足4000平的可售面积。
但在实际操作中，仅有极少的部分销售给指定单位的高端人才，绝大部分房源正常流入市场。这个信息三发和岳府对外宣传的比较少，导致市场一直存在“快清盘”、“没楼层可选”的误解。
误解二：三发和岳府处在CBD北这么好的位置，主流户型是241平的大平层，还是CBD唯一的9层洋房，户型品质配套都能跻身第一梯队，单价肯定会很高，性价比不会太高。
在交流群里让大家猜一猜三发和岳府241平的价格，预测单价都在每平3万5左右，但它的实际均价还不到3万。它应该是核心区高改大平层里溢价最低的楼盘。
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价格比预期低这么多，产品力究竟怎么样？
看颜值：公建化的高颜值外立面，9层洋房楼栋的外立面采用莫兰迪蓝灰色玻璃+灰色铝板，搭配水包砂外墙漆，首层还有进口的金茂兰干挂石材。
效果图
看配置：小区同样有带着星空顶的气派大门，内部配有约940㎡的精装会所，高标准的恒温泳池、健身房、普拉提瑜伽馆、休闲水吧等应有尽有。因为小区只有190户，会所的户均配比面积非常高，也符合高端客群私享的定位。
星空顶大门效果图
会所泳池效果图
另外就是车位配比充足，这一点对户均多辆车的高端改善小区非常友好。归家动线配有高标准的地上地下双精装大堂，地下大堂单元入口处采用星空顶设计，部分地库车位还是罕见的封装车位。
济南豪宅的物业服务一直是短板，三发和岳府引进了第一太平戴维斯服务，全球性的豪宅服务标准，如果是比服务水准的上限，济南所有豪宅物业公司中无出其右。
最重磅的其实是产品业态和户型。
CBD唯一在售的9层洋房社区，要知道在这么核心的位置，普遍是大高层，小高层已经是佼佼者，洋房产品更是凤毛麟角。而且9层洋房全是建面约241平的大平层，一梯一户设计，真正的私梯入户。
洋房效果图
户型也足够惊艳，首层层高大约3.3米，标准层层高大约3.15米，高标准的层高验证了大平层的室内空间感。阔景视野的超级大边厅，外接将近17米的270度开敞阳台，将CBD景观尽收眼底。
开敞阳台示意
和岳府的超高得房率让CBD豪宅也能具备性价比。单是客厅+卧室的开敞阳台赠送一半面积，就省下大约16平，阳台赠送省下近50万的房费，足够全屋精装；再加上南向三个飘窗的赠送面积和私梯入户的可利用面积，在CBD能有这么高的综合得房率属实难得。
这里还有我在济南见到的第一个拥有五大空间布局的主卧套房，独立的书房、卫生间、衣帽间、休息区和半开放休闲区，济南高端改善里TOP级的配置。通常这种大平层的主卧都是带飘窗，像这种带开敞阳台的，只有别墅才能看到类似的设计，所以这套户型才真正能称得上“空中平墅”。
除此之外，三发和岳府还有10层洋房的建面约193平户型，带有开间将近8.85米的开敞大阳台和会客大宽厅。
如果追求更好的高层视野，可以考虑小区内性价比更高的高层楼栋，户型是建筑面积约159平和168平的奢阔大三室，同样是双联大阳台设计，空间设计上优化掉走廊的面积浪费，实现更宽敞舒适的实用空间。
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住在这里，好房子满足高端居住属性，核心地段带来的高端配套才是价格基石。
三发和岳府东行大约400米就是地铁3号线丁家庄站，现在直达济南东站，二期年底开通直通遥墙机场。南行约500米即是地铁7号线工业南路站，直通黄河北起步区。
10分钟日常生活圈里，可以覆盖龙湖奥体天街、万象城、高新万达、洪楼印象城等多个高品质商圈。文化配套有省三馆，分别是省美术馆、省博物馆、省档案馆，西侧还临近省图书馆。
区位示意图
小区北侧就是大辛河景观带，南侧过了工业南就是CBD绸带公园。孩子可以享受历下区的教育，小区西北侧紧邻着九年一贯制学校。有医疗需求的，3公里就到济南最大的三甲医院“省立医院东院”。
在CBD这种核心地段，日常生活能享受到的，都是省会级的配套。这个地段究竟值多少钱，其实可以参考拆迁补偿。
房小参9月航拍
可以假设一下，如果在三发和岳府相同的地段，你有一套没电梯的多层老旧小区的房子，拆迁给你货币补偿，参考CBD西片区的标准，每平至少也得要个26000元吧，这就是地段的价值。这种可衡量的地段价值也侧面衬托出小区超高的性价比。
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在当下高改市场，这个项目简直是性价比悍匪。
济南最核心的CBD板块，在高端改善小区里定位最高的建面200+的顶奢户型，三发和岳府的综合性价比目前已经处于冰点。
在济南的各大改善楼盘中，200平以上的大平层相比同小区其他户型本身单价就高很多，大部分都是整套一口价在卖。
对比周边精装新房，高层和小高层200平左右的户型单价也都在3.5万/平左右，三发和岳府是毛坯，减去3000元/平的精装成本，这房子单价卖个3.2万一样有竞争力。
再对比CBD周边早期交付的二手房，产品力远不如现在的新房。在某壳二手房上的挂牌价，200平以上的大平层，单价没有低于3.6万的，还都是大高层产品。
还有更重要的一点，三发和岳府这个项目相对佛系，整个下半年几乎没有什么营销节点，接下来的双11是年前是唯一优惠力度大的活动，史无前例地推出了以旧换新三大优惠政策：
①卖旧买新换购和岳府，送20万乔迁礼金。
②11.1-11.11双十一活动期间，认购立减111111元/套。
③前9名购房，送9万家电礼金。
三发和岳府的四栋9层洋房主体楼栋已经封顶，建筑品质已经可以实景呈现。这个项目的洋房产品极少释放优惠政策，对核心区大平层感兴趣的老板，可以借此机会去售楼处现场了解。
全文完，个人观点，仅供参考。
