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清楚知道各门各派武功绝学的命门，并且可以逐一击破。济南改善买房的逻辑也是如此，房子确实很多，但买房人的痛点也有很多。谁能解决痛点，谁就把握住了改善豪宅的命门。
有人问，现在CBD/科技城/贤文/长岭山的供应，动辄大平层起步，未来的前景如何？确实，济南二环东以东的大平层产品，从今年开始，供应量非常集中。要不是市场变冷，他们恨不得全部做180㎡+的产品。
尽管上一代大平层房价已经见顶，正在持续下滑，但是济南的改善市场任然还有较大潜力，因为产品在迭代，大家都想住市中心，都想买更好的大平层。所以，我们更要搞清楚，改善产品，尤其豪宅产品最核心的价值是什么？一定是，稀缺性。无论是别墅还是大平层，如果失去了稀缺性，保值增值能力，未必比的了刚需盘。济南的改善楼盘，要想立于不败之地，起码要占有三方面的稀缺性：
地段的稀缺性：长期看，区域内供应一定要少。任何奢侈品，都是限量版值钱，房子更是如此。如果你的房子交付后，结果片区内仍然还会有更高端的产品开发和入市，你到时候的房子是不是没那么香了？品质的稀缺性：这一点在济南其实很难，看来看去，让人惊艳的房子很少。我们要求稍微低一点，就是不能有明显硬伤。一旦出现明显硬伤，一票否决；人设的稀缺性：一个好房子，它的价值不仅仅是业主知道它是好房子，更重要的是：全城人都知道它是好房子。比如上海、深圳、北京的头部豪宅，为啥明星争着买？其实住就那么回事，关键是全国人民都知道它是豪宅，买了逼格就上来了。
从这个角度看，无论你买CBD、和谐，还是贤文、汉峪、长岭山，要买大平层，一定要瞅准头部的房子买，排第二档的楼盘，就不要考虑了，本质就是稀缺性不足。直到最近，济南CBD北科技城，一个中日合作的楼盘，悦澜山，确实让人眼前一亮。
先来看一下户型，最小160平，然后188平，最大235平。下面会给大家详细解析一下，悦澜山哪里比较惊艳？
悦澜山的户型，如果只看面积段，有点保守了。三个面积段的户型，设计很合理，市场接受度很高，但160和188㎡户型或许在当下的市场下，更受欢迎。这样的一流地段，我认为步子可以卖的更大一点。
但是如果我们再仔细看一下悦澜山户型的尺度，你会发现，160平米户型对标的是其他楼盘176左右的户型。首先，悦澜山160平户型每个功能区面积均衡，160平米就可以做到四室两厅两卫，南北通透，动静分区布局合理。客厅开间6米，主卧开间3.8米，另外两个南次卧开间都是3米，北次卧开间3.2米，每个卧室都照顾到家人，没有明显太小的房间，整体面宽15.8米，160平面积段里这个尺寸是最合适的，无对手。悦澜山下面这个188平米户型，甚至可以全面超越同级别188户型。客厅开间达到了7米，主卧开间3.9米，两个南次卧都是3.3米，北次卧开间3米；在济南过往的188平户型里，客厅开间6.2米，北次卧2.75米，南次卧儿童房开间3米。除了数据上的对比，功能区布局上也存在差异，比如灶台的位置远离推拉门，主卧的衣柜位置更显空间……有啥说啥，悦澜山，这个盘虽然面积段达不到顶豪的要求，但在几个方面，实现了我刚才所说的稀缺性：别看现在CBD北科技城南这片土地上，有好几个楼盘在售，但未来这里不会再有土拍，所有的土地目前已经一个萝卜一个坑，正在开发中，也就意味着，这里和CBD核心区一样，卖完交付后即绝版。等到工业南路改造通车，沿线写字楼建成，绸带公园和地铁延伸到这里，华龙路南侧的这片区域会完全融入CBD核心区。CBD在未来就是济南经济的绝对中心，新王登基之路必然会有非议，但大势所趋。国内二线以上的城市在开发上有很大的类似性，我们可以看看以后过来的苏州、上海等城市，他们的城市格局演变之路也是如此。
从卷大门到卷会所，卷户型，卷居住舒适度（安静、用材）、卷精装标准，悦澜山在济南楼市算是少数可以做到内外兼修的楼盘。举个例子，在济南如果一个楼盘连同层排水都做不到，可别再说自己是豪宅！今年样板间已经开放，收纳空间是很大的亮点，说是济南最懂收纳的大平层，不过分。客观说，悦澜山的面积段决定了，它的人设不是济南顶豪，还达不到。但悦澜山的这种户型设计，让500万左右预算的客群都有了入驻CBD顶级大平层的希望，别忘了悦澜山160平户型对标的是其他楼盘176的面积段，预算更多的可以选择188和235。所以悦澜山就成了济南中产和高产两个阶层的最大公约数。都想买，自带流量。这种流量与品质、地段互相发酵，会成为济南高端买房群体的白月光。只要操盘得当，人设可以立起来。你几乎找不到这楼盘的缺点，而它有给了你预算范围内，济南最好的里子和面子。当一个楼盘具备了三大稀缺性，它卖什么价格，其实已经没那么重要了。贵一点没事，关键是产品能够匹配市场需求，这很关键。悦澜山的开发商也给了济南楼市一个全新的国际视野，日本住友、历下控股、金地，这就是当前楼市环境下，三强联合的经典案例。地方平台的拿地能力，国际化企业的理念、视野和操守，金地理科生的细致，就已经决定了这个楼盘的前景。
这里不得不点一下，为什么济南的本土房企冲不出山东？更没有经典作品？经不起市场的冲刷？格局和视野要打开，向更高标准看齐，别总想着把所有的钱都赚到自己兜里。
最后我想说的是，房子不单单是一个居住场所，更重要的是其附着的教育、医疗、产业、环境等资源。马克思说，人是社会关系的总和；而房子，就是城市资源的总和。进一步说，在济南，当预算高于500万之后，房子就成为城市资源的总和+社会标签的总和。地段不够稀缺，很容易被隔壁新地块迭代，这就是济南改善豪宅的命门！楼盘价值梳理，进500人买房群，请找房小参创始人刘龙龙，给你带来实实在在的价值！本文作者刘龙龙，房小参小程序（济南人都在用的找房小程序）创始人。有购房需求和团购需要的买房人，可以添加我微信交流分析！一定站在买房人角度为您提供专业的置业指导。我们会在购房者看房的过程中，真正在买房人角度和立场去分析“每个楼盘的优势与劣势”，这个是购房者在售楼处里面听不到的；我们尽自己最大的努力做到让客户能够明明白白买房，而不是懵懵懂懂买了之后后悔。看房到最后，肯定要去比较价格，大家买房肯定都想争取额外优惠，真正的额外优惠一定是区别多数人的。市面上有些额外优惠是假的，大家买入的价格都一样，我们会如实告知您，但有些额外优惠是真的，是通过开发商上层关系争取的，这一点我们比较擅长。济南多数品牌开发商我们都有战略合作，如果信得过龙哥团队，我们会尽心竭力为您争取真正的额外优惠，并且提供客观专业的选房服务，优惠只是锦上添花，买到合适的房子才重要！感兴趣的朋友可以添加我的微信。济南买房如何避开问题楼盘？很简单，微信搜索小程序：房小参小程序（点击蓝字进入），找到地图找房，我们把已知的问题楼盘标灰，大家买房时可以规避。再次提醒，问题楼盘，在地图中已经标灰！要注意！
