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正文开始前，推荐一下我们自己开发的济南找房超级实用的工具：房小参（点击蓝字进入）小程序，济南100%新房一站式看房，优劣分析都有！这两组数据可以帮助买房人看清济南楼市的现状和未来的走势，在楼市不景气的大环境下：你看的越清楚，买房掉坑的几率就越小。国家统计局发布了2024年8月份商品住宅销售价格变动情况统计数据，好消息是，2024年8月份，70个大中城市中，上海环涨0.6%，同比涨4.9%，鹤立鸡群领跑；坏消息是，绝大部分城市房价同比和环比都是下降的。我们重点看一下济南的情况，新房房价环比下降0.8%，同比下降4.5%；二手房环比下降1.9%，同比下降10%。以上数字你没有看错，目前济南楼市的状态是，新房和二手房，环比上个月，同比去年同期，房价都是处于双跌的状态，而且跌幅扩大了。济南楼市到了非常危险的时刻，跌幅扩大，意味着房价是处于加速下跌过程中！再看一下济南9月最近的网签数据，不太乐观！![]()
下面是济南二手房的房价统计：
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济南今年3月济南的新房，同比下降0.5%，环比下降0.4；二手房环比降了0.8%，同比降了4.9%；今年4月济南新房房价环比下降0.2%，同比下降1.2%；二手房环比下降0.6%，同比下降5.6%。今年五月新房房价环比下降0.6%，同比下降2.5%；二手房环比下降1.6%，同比下降7%。今年6月新房房价环比下降0.6%，同比下降3.2%；二手房环比下降1.2%，同比下降5.3%。今年7月新房房价环比下降0.5%，同比下降3.8%；二手房环比下降1.1%，同比下降8.8%。今年8月济南新房房价环比下降0.8%，同比下降4.5%；二手房环比下降1.9%，同比下降10%。可以看出，济南房价的趋势：新房二手房持续下跌，这个状态持续很久了，短时间内很难逆转，最近处于加速下跌的过程！![]()
我们还是要感谢一下统计局实事求是的态度，公布房价数据，值得称赞，没有遮遮掩掩。让大家看到楼市的趋势，从而更加理性的消费，这才是市场该有的样子。如果看官方的统计数据，济南房价的跌幅真的可以用炸裂来形容！最近两个月，济南新房成交量不太乐观，进入9月，传统的金九旺季没有好转的迹象；9月底济南改善盘扎堆入市，更加考验市场韧性。有三点来佐证：
1、统计局的权威数字表明，近8个月来济南新房和二手房的价格指数，降幅并没有收窄，而且降幅在扩大，说明房价还在加速下跌。如果济南房价能稳住，跌幅应该是逐月减小，目前济南楼市没有这种迹象。
2、结合济南不少小区的二手房价格来看，房价新低还在诞生。很多小区二手房房价下半年明显低于上半年，济南高端改善的二手房小区，他们的房价也在逐渐下调，且流通性没有好转的迹象。
3、济南新房这波降价促销，更多是饮鸩止渴透支市场，最开始降价有人买，但存量客户消化之后，后续降价的楼盘，效果一般。
这波降价大部分都是以清盘、工抵房、资金周转的名义在推，有些楼盘确实在大降价，但部分楼盘优惠力度并不大，清盘期剩下的本来就是位置较差的房源，给个大力度折扣本也在情理之中。
在股市里，磨底是一个很煎熬的事情。大部分投资者，特别是中小散户，都在大底来临前被反复的阴跌磨光了希望，选择“割肉逃生”。
其实楼市也一样。
涨价最疯狂的时刻，往往也就是最后的时刻！
反过来同理：
降价出清看似最疯狂的时刻，很可能离最后的时刻也不远了。
最后总结一下济南楼市的大背景：
第一，宏观经济周期、宏观大环境以及全球局势带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。
第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。
第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。
一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。
在这种背景下，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。而就目前的情况来看，平衡点出现还早得很。第一，高位站岗的炒房客，能现在卖掉，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。
第二，至于只有一套房的中产家庭，未来要做的，是尽一切可能降低刚性债务，收缩家庭的债务表。
第三，买房方面，没有硬需求，没有急需求，尤其是买房需要加杠杆的人群，可以推迟。
第四，对于有自住、小孩上学、结婚需求、改善居住空间和品质的刚需刚改来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，又特别想买，可以买。但不要加太多杠杆，也要做好承受房价下跌的心理准备。
本文作者刘龙龙，房小参小程序（济南人都在用的找房小程序）创始人。有购房需求和团购需要的买房人，可以添加我微信交流分析！一定站在买房人角度为您提供专业的置业指导。济南买房如何避开问题楼盘？很简单，微信搜索小程序：房小参小程序（点击蓝字进入），找到地图找房，我们把已知的问题楼盘标灰，大家买房时可以规避。再次提醒，问题楼盘，在地图中已经标灰！要注意！
