正文开始前，推荐一下我们自己开发的济南找房超级实用的工具：房小参（点击蓝字进入）小程序，济南100%新房一站式看房，优劣分析都有！
房屋养老金要来了。
看到这个消息，很多人慌了。
最近，住建部提出了一个新概念——为房屋建立一套类似人类社保的体系，包括定期体检、保险以及养老金制度。很多人乍一听，这不是变相的房产税，让我交钱吗？
但仔细想想，房子和人一样，也会经历老化和损坏的过程，因此，给房子进行全面体检、购买保险并缴纳养老金，似乎也有其合理性。
为了方便给大家正确解读，也为了大家有一个清晰的认知，我们需要了解一下事情的全貌：
8月23日，住房和城乡建设部宣布建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度。
其中房屋养老金制度正在22个城市进行试点，据报道这些城市包含了北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及成都、重庆、杭州、南京、武汉、长沙、青岛、郑州、西安、合肥、福州、厦门、宁波、济南等。
对于房屋养老金制度会不会增加老百姓负担？这个钱谁来出？住房养老金制度到底是个啥？将会如何影响未来我们的住房和市场……
这一系列问题，今天我们一一解答。
首先来看一下，体检制度、保险制度、房屋养老金制度出现的大背景。
我们经常听到这种说法：30年之后，高层会沦为平民窟。其实在30年后，无论是高层、小高、还是五六层居民楼，如果建造之初品质质量一般，且得不到及时养护，都会统统沦为贫民窟，严重老化。
据研究显示，自1998年房改后，我国开始大规模建设城镇住宅，当时受限于条件，建筑标准相对较低，设计使用寿命一般仅为50年左右。随着时间推移，城镇中的老旧房屋数量日益增多，安全隐患也随之增加。
据统计，城镇中约有三分之一的房屋属于老旧建筑，且这一比例仍在不断上升。考虑到房屋的设计寿命约为50年，随着时间的推移，各类问题如漏水、墙面剥落、电梯故障等便接踵而至，亟需维护与修缮。
例如，2022年发生的长沙居民自建楼坍塌事故，短短4秒内一座8层楼变为废墟，造成了严重的人员伤亡和财产损失。这一悲剧凸显了老旧房屋维护保养的重要性。
此外，现实中还存在一些业主因为听信不实信息而不愿支付物业费的情况，导致小区公共设施得不到及时维护，进一步加剧了问题。
正如人需要定期体检来预防疾病一样，房屋也需要定期检查以确保安全。毕竟，我们大多数时间都待在家中，一个健康的居住环境对于我们的身心健康至关重要。
这就是住房养老金制度出现的大背景，可以说是历史必然，毕竟高周转时代下，房子的质量，作为业主和开发商最清楚。
再来看一下住房养老金制度到底是怎样的一种制度！
通过上图密集表态，可见官方的态度其实很明确，但很多人宁愿相信谣言，也不信正规渠道的信息。
现在网络上很多人没有独立思考的意识，不了解全貌就盲目评价，都被带节奏了。其实住房养老金制度是一个造福于民的制度。我们买房子本身就是缴纳了公共维修基金的，一旦接近用空就得补交，这是事实。而且随着时间的推移，房子的老化，小区的公共维修基金使用率会越来越高。
根据房屋养老金制度，现在已经缴纳的维修基金就作为个人账户，政府再出资建立一个公共账户，共同用于老龄房屋的维护保养，这个制度可以大大减轻业主的负担，提高维修基金的使用效率。
1、提取、使用比较困难。这笔钱一般由当地住建部门管理，使用的时候需要业主委员会或业主大会通过决议，然后申请。但审批有难度，使用率一直比较低。比如北京全市维修金的使用率只有1.55%，广州使用率为0.99%，天津为0.53%。
今年4月，济南市保障性住房服务中心公布了2023年度全市住宅专项维修资金管理情况，全年使用房屋“养老金”近2.5亿元，共对823个小区或售房单位的4731幢楼进行了维修、更新或改造。
商品住宅专项维修资金收支情况方面，2023年初商品住宅专项维修资金结余2010379.49万元，2023年度交存总额172729.71万元；增值收益总额65384.68万元；维修资金使用总额20469.30万元；维修资金退还739.47万元。截至2023年12月31日，商品住宅专项维修资金结余2227285.12万元。
也就是说，去年济南商品房使用公共维修基金是2亿元左右，到去年年底济南商品房公共维修基金结余222亿元左右。
从使用支出情况看，随着大量商品房逐渐超出保修期，以及房龄的增长，房屋共用部位、共用设施设备维修需求不断增加，商品房维修资金使用量呈逐年快速增加趋势。统计数据显示，2023年商品房维修资金使用支出与2022年相比增加17.86%。
虽然目前公共维修基金使用率不高，但逐年增加！
2、沦为某些部门的“生财工具”，或者被无良物业违规套取。
3、大部分维修金没有稳健合理的投资渠道，放在账上贬值。
面对公共维修基金的痛点，以及日益增长的房屋维修需求，济南在2022年发布过《济南市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》。
其中就提到：
维修资金设立房屋账户和公共账户。房屋账户主要用于核算管理业主和建设单位交存的维修资金、以及房屋账户的增值收益。公共账户用于核算管理公共收入划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金。
其实这就是公共维修基金的雏形。这次制度又完善了一下，新增了房子全面体检和房屋保险。
现在的房屋养老金制度也是要设立两个账户，个人账户（房屋账户）和公共账户。房屋养老金制度里的个人账户，通过缴纳住宅专项维修资金，业主已经建立起来了，房屋养老金试点的重点是政府把公共账户建立起来。公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，不会加重业主负担。
还有一点，很多人误把房屋养老金当成新名称。
其实，公共维修基金在很早之前就有一个别称，这个别称就是房屋养老金。现在很多人之所以对这个话题关注度很高，甚至是有偏见，应该是对房屋养老金这个新名词有误解，误以为业主需要像缴纳社保一样，还要给房子缴纳养老金。
大家可以理解为我们之前缴纳的公共维修基金就是房屋养老金，这种称呼七八年前就已经有了，大家可以看上面新闻截图。
为什么这个试点都是清一色的大城市，因为这里房地产发展早，房龄老化比较多，至于那些造谣说每年要交一万的，都是造谣。
房屋养老金这项制度在全国22个大城市试行，上海已经开始。我们可以先看看上海市怎么试点的？
最后总结一下：
这次的房屋养老金制度源自并直接继承了原有的住房维修基金，但在管理模式和资金分配上进行了重大革新。
传统的住房维修基金面临着“沉默资本”的困境：部分业主未缴纳，导致在小区维修和改造时资金难以统一，意见也难以协调。
为破解这一难题，政府将住房维修基金升级为住房养老金，实行统一规划、统一管理。这样一来，不仅能够有效激活这笔长期沉睡的资金，还能确保维修项目的顺利推进，提升住宅的居住安全和舒适度。
新的住房养老金制度打破了原有的专款专用机制，实现了资金的跨小区流动。这意味着，那些未曾缴纳住房维修基金的老旧小区也能享受到维修改造的红利。政府、财政与业主三方共同出资的模式，不仅降低了老破小业主的改造成本，也有利于房地产市场的旧改常态化。
随着中国城镇化率的不断提升和二手房市场的日益庞大，继续依赖新房建设已难以维持房地产市场的持续增长。因此，老旧小区的改造提升也就是必然。住房养老金制度的实施，将进一步推动老旧住宅的维修与改造，避免老龄住宅沦为老破旧贫民小区。
通过最近一系列政策来看，楼市已经彻底转向新发展模式。
未来房子一定是走高品质路线，房子质量好经久耐用，十年二十年之后不变样的房子将会更加吃香，那些劣质的房子，交付三五年就开始动用公共维修基金（房屋养老金）的房子，需要使用更多的资金去体检、维护保养，后期需要缴纳的保险可能就会相应的增多。
这就像汽车保险一样，你出险次数越多，维保金额越大，来年你要缴纳的保险就相应的增加。
所以，以后买房就买高品质住宅。
