我们谈到刚需，哪怕加上主城区，济南东西南北都有合适的楼盘，尤其是1万5上下，选择的范围还是很大；
我们谈到改善，大部分的济南人会选择济南东城，毕竟这里的就业机会、城市界面、人文氛围、市政配套、教育资源都比较优质，特别是想要在高新区上学的家庭；
但是谈到改善，尤其是2万-3万左右的改善楼盘，拥有核心地段+高新区的教育资源+顶级产品力的楼盘，你能想到的楼盘很少。即便有，这类楼盘也是存在某个短板，购房者的内心中也在不断打鼓，心中不满意但又没有办法。
400万左右的改善客户正在面临尴尬，不是楼盘如何选择，而是没有楼盘可选。而500万起步的预算，济南可选择的范围会多很多。
我举一个简单的例子。
有一位粉丝问我，他目前工作居住在高新区，二胎家庭，想在附近选择一个改善楼盘。预算400冒头，想要150平以上的四室，只要新房，关注品质。
400万预算在济南买房已经很宽裕了，但是你会发现，在核心区你想买套高品质的新房，真心不好选，或者说没得选。
如果看品质在线的二手房，龙湖天奕一期149平米户型，挂牌价500万左右，单价3.3万左右；奥体仁恒公园151户型，也是在500万左右，单价3.3万，这几个小区都有5.3%高税。
如果看新房，银丰玖玺城7期珑和院，149户型是高层产品，带大露台的小众产品，对于二胎家庭，不太实用，后期流通性比较差；凤凰路壹号院150户型很少，只有一栋楼，预计在500万左右，而且这栋楼在边边角角上；科技城高端改善新盘基本都是500万起步，起步面积就很大；济南奥体汉峪的东城逸家、西江华府，品质看不上……
尴尬、犹豫，大批400万改善客户面临的选择困难症。
改善群体想要买到高性价比的改善盘，几乎不太可能，因为改善楼盘，讲的就是“溢价”。
最重要的一点是，改善不应当是所有东西的堆砌，而是根据自身的区位、产品打造，融合更多的东西。比如说，低密容积率、更宜居的楼间距、采光、园林、“越级”的户型、纯粹的圈层、商务聚合、地铁交汇等。
针对改善楼盘，改善人群的选择还有一点：邻居选择。
选择改善楼盘或者入门豪宅，居住人群和邻里环境决定了楼盘的上限。古语说，千金买邻，现在依然有道理。
不要看有些楼外立面高大上，但是如果里面掺杂了一些不靠谱的业主，对楼盘的价值会打折扣。
那问题来了，济南核心区，400多万的改善，为何这么少、选择这么难？
1、主城核心区供地越来越少，即便是有土地，定价趋向于500万起步。而且有些核心区出让的土地指标中，要么是城改，要么是容积率很高，都不满足改善楼盘的需求。
2、济南高端改善盘前景有着极大的不确定性，合理的定价很重要。前几年改善楼盘稀缺，定价虚高，如今楼市供应增多，市场低迷，改善盘的房价正在调整。很多业主都想等到房价调整到位之后，在出手。
3、济南改善群体买房要求比较全面，不能有太明显的短板。
4、除了地段、产品等硬件，改善群体心理上对特定区域的认同非常强烈。比如在贤文住习惯的人，改善还会继续留在这里；在汉峪生活的人，下次换房还是希望能有好环境……
现在济南拿着400万的改善人群，如果想买一个高性价比的高端改善盘，可以重点看看云上璟誉这个楼盘。关于这个楼盘，优缺点在房小参小程序里都有介绍。
济高保利云上璟誉优缺点介绍等详细资料在这里
1、对于400多万的改善家庭来说，云上璟誉是综合各方面最均衡的楼盘。152平米户型首开单价2.7-2.9万，总价400万-450万之间；170平米户型单价2.9-3.1万，总价500-550万。当然这只是报价，开盘可能还会有折扣。
位置处于高新核心区，容积率只有2.3，楼间距50-67m，周边没有重大的不利因素，大家可以盘点一下，核心区400万，济南哪里还能买到低密小高大平层？
很难。
2、对于400多万的楼盘来说，云上璟誉的产品设计和配置是非常顶的。
小区面积段从152平米到235平米，圈层非常纯粹；152㎡户型，面宽均好化设计，四个卧室开间都做到了3m+；外立面颜值高，曲面屏户弧形造型+大面积铝板，既有超大全面屏系统落地窗，也有高配的精装标准，全屋华为智能家居，厨房配置豪华，燃气热水器、洗碗机、垃圾处理器、净水系统、内嵌冰箱、凉霸……
更多精装修的细节，可以参考我的探盘文章：济南高新富人区的执念。
云上璟誉的会所配置也完全是从业主更好的生活角度出发，打造约1700主会所+270平图书馆+400平泛会所，内设四季恒温泳池、高端健身场、瀚海藏书、品茗茶室、棋牌休闲、私家高尔夫体验区等。
3、大盘的成长性。
项目总建面约50万方，涉及星级酒店、金融商务、旗舰商圈、高端住区，而且住宅的容积率整体低密，未来片区的面貌会发生很大变化，周边的利好的也会随着项目的开发持续释放，比如，上周学校签约海川中学，未来山姆会员店也极有可能会在周边落户，工业南路的改造提升……
4、高新区的教育独特性。
高新区的教育这些年提升飞快，赢得了广大家长的认可。400万改善群体，人生基本都处在中青年阶段，都有孩子上学的需求。特别是济南东城的家长，书包是非常重要的关注点。
对于400万起步的改善群体来说，云上璟誉有他们看重的低密度居住环境，有高品质高颜值的小高产品，有更宜居的楼间距园林会所，有相对更加核心的地段，周边存在大量的就业机会和产业人口，有市场认可的保利誉系产品加持，有一个深耕济南的开发商，有优质的教育资源和市政配套……
这些方面都是改善人群关注的基本盘，这些价值点可以提升业主的生活方式。
整体看下来，云上璟誉非常值得改善群体重点关注。
至于很多人担心济南楼市行情低迷，担心降价减配，云上璟誉也是在济南首创了“三严三保”政策，保价到交付，这也就意味着，首开楼栋定价一定是科学研究过的，拥有整盘最合适的价格和节点。
最后，云上璟誉和房小参已经达成战略合作，通过房小参买房有真优惠，欢迎大家比价。我们所说的优惠，不是包装出来的，而是区别于大多数人的真优惠。
济南房小参不做虚假承诺，用心帮助每位业主选好房。
