这个项目后期的客户群体应该是二环老城内沿着和平路、解放东路、二环东路外溢的改善群体，周边在售的楼盘有翰林府、复兴国际中心、云顶一号。即将入市的楼盘有，保利金茂琅誉。
第二个优质住宅土地是历下区盛福片区DSF-09-04地块。这宗土地位于盛福片区，容积率2.5，位置不错，面宽资源充足，周边日渐成熟，看起不错的土地，但实际上在今年6月28日的土拍中流拍。
当时住宅楼面价8343元/㎡、商业地块楼面价2336元/㎡。然而该地块的拿地捆绑条件太多，需要引入多家企业、提供10000㎡限价房源、代建学校等等。
详细条件如下：
1、两个地块一并出让，整体实施；商业地块须早于或同步于居住地块开工、竣工。
2、引入1家央企子公司；引入1家国家级技能大师工作室；引入1家国家级行业协会批准的职业技能培训机构；引入1 家具有绿色清洁能源建设经验的国家级高新技术企业或其全 资子公司；引入1家磁悬浮核心技术研发、关键设备制造和磁悬浮交通系统设计，并有相关业绩企业的子公司。
3、为解决牛旺社区股份经济合作社拆迁安置问题，竞得人须在2024TDGP02R0030 地块内提供地上建筑面积约 10000平方米的住宅房源（以最终协议约定为准），由济南高新区舜华路街道牛旺社区股份经济合作社以 14500 元/平方米价格购买。
4、须在 2024TDGP02R0030 地块内配建一处建筑面积不小于1000平方米的菜市场（室内副食品市场）、一处建筑面积 不小于200平方米的托儿所（托育机构）；须在 A-6 地块内配 建一处建筑面积不小于3940平方米的社区机构养老服务设 施、一处建筑面积不小于2500平方米的社区卫生服务中。
5、须在X-2地块内代建一处教育设施（45班小学，占地面 积约4.26 公顷）；须在 F-6地块内代建一处教育设施（6班幼 儿园，占地面积约0.54 公顷）。
6、须在 B 地块内代建一处公园绿地（占地0.6公顷）， 设置用地面积不小于 920 平方米的社区体育活动场地；在 D 地块内代建一处公共管理与公共服务设施（占地1公顷），含 一处区级文化活动中心（地上建筑面积 10300平方米）及智远 街道文化中心（地上建筑面积 3000 平方米），并按照《城市建 设项目停车设施配建要求》配建相应停车位，无偿移交历下区 政府指定单位。
看着这个拿地条件，就目前济南楼市的状态，开发商要拿这块地，难度不小。除非条件宽松，价格合适。
再来看看市中区的优质土地，同样也是一言难尽。比如，市中区中央活力区二区A1、A2、A3地块。
市中区的中央活力区，也就是我们说的党家，这名字寄语了对未来的美好憧憬，但就目前现状来看，地段既不在市中中央地段，活力也无从谈起。片区内楼盘生存压力很大。
市中区另外的优质土地是兴隆片区F-3b、F-5b地块，也就是华润公园九里南侧的两宗土地。
这两宗土地的绯闻也是不少，还没有土拍呢，好几个月之前就传言某房企对于此地块已经十拿九稳，甚至连规划都已经开始做了，产品风格也已经确定。
此类传闻我们姑且放一边，这两宗土地也并没有想象中那么美好。
两个地块距离山体非常近。住宅还是应当与山体保持适当的距离，一方面观山效果好，另外一方面，更安全，君子不立于危墙之下。
济南很多距离山体太近的房子，窗户外面都有水泥护坡，没有想象中绿意盎然的山景，景观一般。而且住宅距离山体太近，容易发生地质灾害，比如山体滑坡，这种事情之前济南某楼盘发生过。
再来看看槐荫区的优质地块。
西客站周边能否崛起，就看国际医学中心片区的成色，发展好几年了，目前看，产业导入的比较慢，并没有预期中的效果。片区楼市还得靠地缘性内生客户，发展潜力有限。
西沙A-2地块，位于美里湖片区。
济南建设集团熟化的济南西客站片区会展中心北侧A-1、A-2、A-3、A-4地块。西客站的土地也在往改善靠拢，片区发展10年多了，刚需需要升级改善了。
以上远离二环西高架的土地还可以，但是下面靠近二环西高架的住宅地块，就有难度了，做改善有明显不利因素，做刚需如何突破片区内二手的包围圈？
再来看看济南历城区的土地，同样一言难尽。是不是过去几年，历城区土地供应量太大，好地块都供应完了，今年推介的土地素质都比较一般。
比如，济南建设集团熟化的东彩石片区ECS15-4-2、东彩石片区ECS15-4-3地块。
东彩石除了学校多，剩下的只有荒凉了，人气明显不足，环境是优势，目测也是一个很艰难的项目。目前彩石现有的楼盘，东山府、三庆济南院子、中铁城、鑫都森林山，新房二手房流量都很一般。
最后来看看，很多人热议的港沟南一批低密度土地。
历城区港沟南片区住宅地块DLH12-1、DLH12-2、DLH13-3、DLH13-4-3、DLH13-7-1、DLH13-7-3地块终于来了。
这些土地容积率很低，但也有致命的不利因素，往南就是港沟的高速口，车流量越来越大，随着港九路的扩宽、凤鸣路的联通，通行能力进一步提升，未来这里外部环境会比较杂乱。
龙湖云峰原著、仁恒河滨城带火了港沟，但是无法改变港沟的底色。
以上17宗优质土地，看起来很美，实际上一半海水一半火焰。
济南改善家庭一定要抓住今年9月到明年年底这个窗口期，这是我们最近几年为数不多的改善好时机。
