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今天刷到一个视频：
史上最牛的房地产公司，只建了一个大门就把房子卖光了。
这就是恒大御湖天下的现状。
在楼市爆火的年代，猪都能上天，再垃圾的楼盘抢到就是赚到，一坨建筑垃圾竟然也能升值，开发商照样赚的盆满钵满。盖个大门就能卖房子，这种楼盘不是民生工程，而是诈骗。
虽然不是济南的项目，但是济南楼市历史上也有不少类似的垃圾楼盘。
这就是今天我想说的：
弱市出精品，牛市出垃圾！
市场把开发商逼到墙角，他才有动力做产品，如果市场好，买啥啥挣钱，开发商造垃圾也会抢，谁有心情做产品？
现在济南楼市是开发商弱，买方卖方关系逆转。开发商舔购房者，你拿什么舔？
只有价格和产品。
市场在倒逼开发商进步，虽然他们的进步就像挤牙膏：
2014年入户门口有个小挂钩就能征服买房人；2016年开发商说，明天每平米房价涨1000元就能乖乖让买房人下单；2017年开发商设计出三室朝阳户型就能让买房人欣喜若狂；2021年，开发商用一个大门就能让买房人直呼高端；2024年开发商想打动买房人，就得疯狂内卷：
吉博力同层排水、大面积系统落地窗、水磨石地库、公寓般的地下室、全铝外立面、精装送冰箱……
在济南房产行业工作了14年了，这才发现真正能沉淀下来的好房子，的确很多都诞生在最寂静的市场周期。
没有万人抢房，没有买房即增值，客户都介于可买可不买的模糊地带，开发商才会绞尽脑汁讨好消费者。
看不清形势的时候，只能做肯定没错的事。
过去几年，开发商都在喊：活下去，现在看看开发商所谓的活下去，其实也是分阶段的，这跟买房人的认知、选择，以及市场态势有很大关系：
第一个阶段，所谓的活下去是降价，玩的是减配。这个阶段，济南楼市减配的楼盘比比皆是，很多业主也是懵逼收房，这才导致目前部分业主的血脉崛起。
第二个阶段，所谓的活下去是加量不加价，也就是现在这个阶段，赢家通吃。比如开发商在交付前一直在增配，这会帮助他赢得市场和业主口碑，进而扩大市场份额。
以前是开发商一起割购房者韭菜，现在是一个区域就一个神盘，割所有同行韭菜。
现在济南楼市这个市场环境，容易出爆款。
首先是肉眼可见的加配、堆料，做一些对业主长期居住价值有提升的设计。2023年之后的济南新盘，地价更低、规划更友好，明显比上一个周期更舍得下成本。
这是科技城保利珑誉的地下车库和储藏室，一个2.1-3.5万房价的楼盘。
这是云顶一号，一个均价3万项目的单元大堂、入户门。
这些改善小区的用材用料，跟之前的大平层有了很大的提升。
在济南，1.8万的绿城春月锦庐，现在已经把泳池会所、社区大门、园林等交付标准卷成3字头楼盘标配。
这是济南天桥1.5万的海信观澜的儿童活动区，它的体验感已经不输3万+豪宅。
现在新盘如果做不到吊打周边竞品，根本没必要继续混。
把公区的体验感和档次拉满，确实很讨巧。所有努力，都可以在卖房阶段展示给购房者，而且开发商属于一次性投入长期受益。
把公区做到极致，在卖房阶段就足够了；但你有我也有，就不是优势，要卷必须卷出新境界：
户型，赠送，配置必须要到位。
没有浮岛阳台，算什么洋房？而且还给一半面积。叠拼别墅的大客厅，是270°环幕大玻璃，而且没有立柱。
华润凤鸣润府的户型，够不够炸裂？
这产品要是放在6年前，妥妥要卖爆！
但6年前开发商会做吗？
那时候开发商才不会帮你省钱，行情好的时候永远不会为你着想。要谢就谢，房住不炒。
现在什么铝板、幕墙、6恒住宅、超低能耗建筑、系统落地窗、厨房8件套、楼板隔音棉……只有你买不起，没有开发商做不到。
相比卷公区，下成本搞水景、搞会所，升级精装标准，主动拉大楼间距，主动损容开发的成本更大，开发商也照样做了！
蓝城·林溪桃源规划容积率1.3，开发商主动降低至1.15，算下来项目会少卖约2759.8平的房子，为了更纯粹的产品和居住体验，损容开发，会直接损失约4,000万的费用。
当别的豪宅，都在按照最低楼间距37米的标准盖房子；济高保利云上璟誉的楼间距竟然是50-70米。
所以对真正要买房的客户，此时此刻你买到好产品的概率，比3、5年前翻了一番都不止。
别以为济南刚需市场没利润，开发商就可以摆烂。之前，没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。但这两年很多济南买房人坚定不移的不买，也终于让开发商见识到，还真就有卖不出去的产品。
海信观悦，他的交付让你很难相信这是一万冒头的刚需盘。
弱市倒逼的不只是开发商卷产品，而且也在倒闭土地供应端，多供应好地块，降低楼面价，减少不必要的捆绑拿地条件，要不然，谁还拿地？谁还买房？
整个济南楼市的运行逻辑正在改变。
你不买房，他不买地，人家才会反思：是不是之前的土地指标太苛刻，太变态？
一个楼盘，只有从土地出让端拿到更合理更优秀的规划指标，更合理的价格，更优质的土地，才具备成为一个好楼盘的底子。
之前济南购房者，经常羡慕人家城市能级高房子好，怎么到了济南就减配？上面从产品和土地给大家分析了一下原因，最后我们买房人也要找点自己的问题。
咱买房不能只看价格，也要适当的提升自己的买房认知，要明辨是非，到底什么样的房子才是好房子？外地开发商刚来济南，不懂济南楼市的道道，为了打开市场，玩命做产品，结果片区内猥琐竞品一个降价，情怀直接死翘翘。
产品主义在济南从来没得到过正反馈，谁谈理想谁死。
长岭山的奥体金茂府，这么高品质的社区，被很多人无视；长岭山的意难平——奥体铂悦府，片区铝板面积比例最高（人家也没虚假宣传过），品质前三，也被很多人无视；旅游路南小汉峪的海德堡，一个建筑成本比多数楼盘高2000元一平米的超低能超住宅，济南首个交付入住的被动房小区，冬天不燥热无静电，夏天清爽不闷热潮湿，节能环保，同样被很多人无视。
这三个楼盘居住体验怎样？
其业主很清楚。
看看现在是哪一些开发商在喊市场难？
都是之前躺着赚钱赚习惯的开发商，还能转型适应现在的市场，之前垃圾能骗人的时代一去不复返，要活下来只能做精品。
这个时代，垃圾，只能贱卖，不会飞上天。
