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最强刺激后，济南楼市走向何方？

楼市 2024-10-04 16:03 山东

正文开始前，推荐一下我们自己开发的济南找房超级实用的工具：房小参（点击蓝字进入）小程序，济南100%新房一站式看房，优劣分析都有！

济南超级好用的找房小程序—房小参

国庆假期前，我们经历了房地产历史上力度最大、级别最高的房地产市场刺激浪潮。央行、一线城市连续大尺度刺激楼市。一时间，大家的情绪被点燃，股市飘红，效果明显。

那对楼市有什么影响呢？

我始终认为，楼市回归商品属性，但是在回归之前，有独属于楼市的疯狂，即将或者正在上演。

很多人都在关注国庆假期的表现，以及后期济南楼市会不会有崭新的开始？这一波刺激浪潮，对我们买房人有什么影响？

今天是国庆假期的第四天，接下来的内容，我和大家分享一下国庆7天假期济南楼市的表现，以及我对国庆后济南楼市走势的判断。

先来看看这一波政策出台的楼市背景。

这是全国商品房销售额累计增长率走势图，一条0线是一个分水岭，从2008年到今天的几次楼市周期一目了然。

红线以下的时间长短，代表的是商品房销售额累计增长率负值持续的时间长短。红线下，时间越长，房地产越困难。

总结一下，2008年的累计销售额负值持续11个月；2012年累计销售额负值持续6个月，2014年累计销售额负值持续15个月，2022年2月以来的累计销售额负值已经持续了超过29个月。

这一波最强刺激政策的背后，是房地产行业最严重的危机。

乱世用重典，沉疴下猛药。

过去几年，楼市调整的深度、广度前所未有，龙头房企暴雷、地方土地财政难以为继、全国性销量普跌、房价大幅度下滑、弃房断供，这都是过去历次市场调整从未见识的景象。

房地产螺旋式下跌正在上演：

销量下滑——库存累积——打折促销——价格下行——客户观望——销量下滑——房企暴雷——信心冲击——销量下滑……

就像市场螺旋式上升一样势头难以抑制，螺旋下跌的循环也很难被打破。所有事物的发展，都是存在惯性的。对我们来说，面对外部博弈，能抓住的时间窗口有限。

所以，要在有限的时间内，达到预期目的，只能是最猛的招，应对最棘手的市场。

仔细观察我们的楼市政策是循序渐进的，最开始我们希望用常规手段，解决非常规问题。

2023年年初到2024年5月17日之前，各地自主放松调控，扩大抢人大战、调整公积金、小幅降低首套房贷款利率等策略属于小打小闹，对于救市用处不大，每一波政策“药效”只有一个月左右，后续就难以为继，进入新一轮的下降螺旋。

事实证明这些政策都不是向房地产放水，而是不断降低个体上杠杆的门槛，鼓励大家加杠杆，这些政策，在行业基本面受损的环境下已经趋于失效。

直到2024年9月底，美国降息带来整体政策方向全面转变，组合大招密集落地。9月底从循序渐进到突然爆发，力度非同寻常。

9月24国新办新闻发布会宣布降准、降息、下调最低首付比例且不分首套二套、下调存量房贷利率、保障房再贷款、延长地产金融政策、支持收购房企存量土地。

9月29日政治局会议首次明确“要促进房地产市场止跌回稳”，“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”“回应群众关切，调整住房限购政策”。

随后2小时内一系列储备政策密集发布：央行官宣存量房贷利率下调、官宣收购保障房再贷款政策、官宣最低首付比例政策、官宣延长金融政策。

北上广深，陆续松绑楼市。

这一波政策刺激的节奏明显偏快，而且力度很大，具体详细分析可以参考前几天的文章：

见证历史的节点！济南楼市稳了。

大利好很密集！济南楼市的转折点来了。

在史上最强刺激之后，济南楼市市场将会怎么走？会不会疯狂反弹？很多人都很关注，特别是国庆假期的楼市表现，很多人视为风向标。

先说一下济南楼市国庆假期，截止目前的表现：

在政策的刺激下，叠加济南楼市传统的国庆小旺季，济南各个楼盘全面回暖，大部分楼盘的销量比9月份好了很多，但无法跟2020-2021年的高峰期相比。

国庆假期还有剩下的3.5天，济南楼市热度还在，但期待成交大爆发，不现实了。个人预计10月1-2日是成交高峰，另外一个高峰就是假期最后1-2天。

对于国庆假期，济南楼市的热闹，我们要理性看待。节假日必然会有成交放量，特别是济南，国庆假期是看房旺季，即使气氛烘托也必须做到楼市一片红火的景象。很多客户很焦虑跑来问我：接下来咋操作？

如果你拿不定主意，比较迷茫，可以跟着我去售楼处看看，或者来我公司坐坐，顺便咱们聊聊市场，帮你解疑答惑。

这段时间，有个段子说：

有人准备卖了房炒股，有人准备卖了股票抄底房子。互相擦肩而过的时候，连互道一句sb的时间都没有。

虽然，股市连续创下新高，对于那些想卖掉股票买房产的散户来说，距离回本恐怕还需要些时间，因为他们的股票之前可是跌掉30%-40%。目前看，这批人，买房还需要再等等股市的表现。

如果国庆假期之后，股市能持续飘红，大家从股市里解套并开始赚钱了，会有部分人流进楼市，同样也会有人流进股市，这取决于哪个市场的获益更大。

回头看这波政策的核心目的在于打破下行螺旋，实现房地产市场软着陆。未来楼市会怎么走呢？

其实，我很早之前的文章和视频就一直在说一件事：未来楼市一定是一个稳定的商品市场，商品价格会围绕其价值上下波动。房地产就像普通的商品市场，比如手机、汽车、包、手表，大部分产品就是消耗品，也无需限制与刺激；小部分产品是奢侈品，能保值，个别甚至可以增值。

这一波楼市能否持续回暖，取决于我们的收入有没有增长，比较直观的参考物就是股市。股市，是重中之重。

现在救楼市，给政策主要目的是，楼市不给经济制造麻烦。因为我们的楼市基本面已经确定了，人口、杠杆率、供需关系，都已经决定了未来楼市的走势

大家看一下杠杆率走势：

我们居民的杠杆率已经接近发达国家，但是我们的底层保障还没有人家完善，所以我们能加的杠杆非常有限了。

目前，15%的首付比例已经是极限，稍有不慎就会酝酿风险。不得已而为之，可见稳住楼市的决心。

再看适龄购房人群走势，2024年之后、会进入快速下滑通道，主力购房人群在快速消失，而城镇化率的节奏大幅度放缓，库存居高不下。

这也是9月底会议，提到楼市重点强调“控制增量”的大背景。

再次总结一下：

目前我们基本面未变但是政策强力刺激，楼市将会怎么走？我个人认为：济南楼市会短暂回温，最近几年考虑买房的朋友，抓住未来15个月的买房窗口期，会加速入市。

15个月的窗口期如何得出，如何理解？之前文章和视频聊过，这里就不在过多解释。

关于接下来买房卖房如何操作？

其实早已经是明牌了，我早在2021年的时候就写文章提到过，自住有刚需房和保障房，是用来住的；鼎豪是富豪为情怀为装逼用的；改善归商品房，丰俭由己。

未来走势官方反复强调：

房地产市场新机制即将到来。

什么叫新机制？保障的归保障，改善的归商品房。说白了就是低端刚需市场不存在了，改善需求还有空间，但是要建好房子。

低质盘、远郊盘、老破小，未来让谁来接手？这一波楼市回暖趁早解套更靠谱。

至于什么是好房子，对于其标准，官方也有表述。千万不要把那些没有标准规范的“伪四代住宅”当成好房子，好房子一定是有标准的。

然后肯定会有人问，济南什么时候买房最合适？

记住一句话：草民永远无法精准踩在最佳时间点。或者说你所谓的最佳时间点根本不存在，因为这个世界本身就是不完美的，这是楼市问题，更是哲学问题。

既然大家看到这里，就分享一下自己对楼市的判断：

1、这一波政策有效性顶多延续到元旦前后，行业大趋势无法逆转。从国庆到元旦，降价促销的楼盘只会更多，加码抢客户。

要记住，对于大部分楼盘，降价只是一两次的节点，国庆降完，如果楼盘任务完成，到年底不会再降；如果10月份降价，楼盘依然卖不动，那接下来还会继续降，但这类楼盘聪明人也不敢买。

2、除了一线城市与热点二线城市的少数高端项目，几乎90%的房子将不具备金融属性，压根就没有快速增值能力和良好的流动性。

3、房价保值能力，取决于地段也取决于人口。多关注一下济南每年的人口净增长情况，能帮你看懂大趋势。

4、租金收益率会成为评估房子值不值得买能不能保值的最核心因素，而租金就看周边产业密集情况。房租水平未来会普遍性下降，因为相当部分租房人群被保障了。

5、自住根据自己的实际需求买，投资需求选择高品质稀缺楼盘。

6、远离口碑差的房企，远离打业主的开发商，远离包装概念的韭菜盘，远离一味降价的楼盘，远离低认知群体热衷的楼盘……

这样你会活得更好。

国庆假期期间，计划来济南看房买房的朋友，可以参加一下我们的国庆天天看房团。既有专业分析，帮您看懂济南楼市和楼盘，又能省钱省时省力。

全文结束，个人观点仅供参考。

本文作者刘龙龙，房小参小程序（济南人都在用的找房小程序）创始人。有购房需求和团购需要的买房人，可以添加我微信交流分析！一定站在买房人角度为您提供专业的置业指导。

为什么要通过我们买新房？

我们会在购房者看房的过程中，真正在买房人角度和立场去分析“每个楼盘的优势与劣势”，这个是购房者在售楼处里面听不到的；我们尽自己最大的努力做到让客户能够明明白白买房，而不是懵懵懂懂买了之后后悔。

看房到最后，肯定要去比较价格，大家买房肯定都想争取额外优惠，真正的额外优惠一定是区别多数人的。市面上有些额外优惠是假的，大家买入的价格都一样，我们会如实告知您，但有些额外优惠是真的，是通过开发商上层关系争取的，这一点我们比较擅长。

目前，济南万科、中海、绿城、仁恒、保利、中信、金地、绿地、中建、龙湖等品牌开发商楼盘我们都可以拿到总经理级别的额外优惠，真实有效，欢迎比价。另外还有后续购房售后服务。

如果信得过龙哥团队，我们会尽心竭力为您争取真正的额外优惠，并且提供客观专业的选房服务，优惠只是锦上添花，买到合适的房子才重要！感兴趣的朋友可以添加我的微信。

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济南买房如何避开问题楼盘？很简单，微信搜索小程序：房小参小程序（点击蓝字进入），找到地图找房，我们把已知的问题楼盘标灰，大家买房时可以规避。再次提醒，问题楼盘，在地图中已经标灰！要注意！

个人观点仅供参考，全文完。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5NjMyNTczNg==&mid=2649512878&idx=1&sn=ccd1d2d595e9d2f03b98bb9c15a6e81f

济南楼市参考

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