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目前的济南市场，对刚需还算友善。
真正考验买房人水平的，其实是高端改善，原因有四：
1、高端改善总价高，房价一旦波动，业主损失巨大。
2、高端改善定位高，一旦减配，改善不纯粹。
3、高端改善迭代太快，考验买房人的专业水平。
4、济南有太多伪豪宅，高溢价割韭菜。
这些人通常都有过一两套房子
由刚需过渡到改善，他们换房的理由很多：
事业上升期，原房已不能代表自己的身份和身价；
周边人流嘈杂、交通拥堵、造成生活的诸多不便；
停车困难、人车不分流、小区环境差、物业不行；
老房子面积小、房间少、空间狭小。
……
不像刚需置业要求简单，在改善这个群体的认知中，性价比不是买改善盘要首先考虑的因素，他们对居住体验的要求更为苛刻。
要在成熟片区，各种配套都很完善。
要是个大三房或者四房，面积140㎡以上。
环境要好，最好能有个公园绿地等。
要有学校，最好小学、初中都在家门口。
最重要的是，价格要优惠，性价比要高。
而更高的买房要求则是：
舒适性、品质感、身份象征、业主圈层等比较抽象的因素。
相信很多改善对这些要求都应该深有感触。
改善置换，不是为了解决某一方面的居住痛点。改善需要的是一个长期陪伴，没有明显短板的房子。他们有自己特别明确的需求，必须在地段、配套、环境、户型等方面完全适合自己的需求。
改善置业是看似很复杂的买房过程，但决策和选择要大道至简。
实际上，现在大家喜欢讨论的地段、配套、环境、户型、外立面……这些都不是现在我们买房的重要选项。
因为楼盘的实际位置你走一趟就了解了；真实的配套只需要看肉眼可见的，那些开发商包装的预期蓝图根本不靠谱；而说到户型、外立面，现在济南市场上的新房户型、外立面，就像手机，几乎是没有最好，只有更好。
济南楼盘的户型、外立面等都是一代一代呈现的，在市场竞争环境下，一个好的户型/外立面出现后，很快就有跟进或改良，你可以观察一下。
因此，一个楼盘若只有户型/外立面优势，就等于没有优势。
如果这些都不再重要，那现在济南买房最重要的选项是什么呢？
是选开发商。
如何选开发商，有点像交朋友找对象，古话说得好：娶妻娶德不娶色，交友交心不交财。
选择资金安全且有豪宅经验的开发商是首要的，而楼市现在最大的供需矛盾，是买房人对改善居住的美好向往和开发商提供的初级产品之间的矛盾。
济南楼市已经进入改善时代，买房人对于品质的要求是越来越高的，很多楼盘通常会出现一个问题是，房子还没有交付呢，就已经被新产品迭代了。
前文提到，改善置业很重要的因素是身份象征，如房子无法达到预期中品质，业主是很容易维权。
改善客户花费高价买入的豪宅，到了交付时有可能是比较初级的改善产品和服务。
也就大家经常调侃的：奥迪变奥拓，小甜甜变牛夫人。
济南楼市里，奥迪变奥拓的经典案例就是，全铝外立面变铝条，世界环球宇宙豪宅变成刚改标准。
而小甜甜变牛夫人的经典案例就是，开发商和后续的物业无法给业主提供情绪价值。
买房前你是小甜甜，是上帝，一口一个哥啊姐啊；买房后你变成牛夫人，遇到问题，开发商不落落你，鄙视你，甚至用黑社会、下流的方式对待业主；物业更是跟黑社会一样，只有收钱积极，没有服务。
每家开发商都有自己的产品基因，没有豪宅经验，没有行业沉淀，做不出经典豪宅。就像融创收绿城，学习到了点改善的经验，本土资源型开发商会选择和有豪宅经验的房企合作，都是各取所长。
济南有一些开发商只能做大开大合的初级刚需产品，对于改善的理解仅仅停留在户型面积增大上。这样的产品或简单粗糙，或模仿的技术徒增成本。同样的成本，做不出同样的效果。
对于大部分买期房的人，很难甄别开发商的水平。这一方面在买房前需要向了解“内情”业内人士咨询，另一方面可以去看看这个开发商以往建的房子，避免改善不成反而徒增生活烦恼。
进入9月，周边的买房人明显增多了，每天都有多位朋友或粉丝咨询买房事宜。与此同时，因为开发商的问题开始维权奔波的人也增多了。
在我看来，很多问题其实是可以避免的，我们可以通过准确的选择，提前规避一些问题。没有绝对的事情，但是我们可以选择确定性更强的那个开发商。
济南很多买房维权不成功，都是出在买房选错开发商上。
相较于买在什么地段、选什么户型，选错开发商给买房人造成的损失是最不可控的。如果你不知道济南哪个开发商确定性更强，可以看看业主口碑。
有些开发商，济南人还是比较认可的，而且他们的老业主复购率和认同感很高，甚至以住某某开发商的房子感到自豪。
接下来，9月的济南楼市一大批改善盘入市。如果你是一个正在考虑改善换房的买房人，可以点击下面蓝字，了解即将入市新楼盘的全部信息：
