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济南买改善，就要买在它的“而立之年”。

楼市   2024-08-23 15:07   山东  
 
特价、维权，济南改善真的要跌下神坛了吗？

去年的改善热盘买房还要排队摇号，10万一个的选房资格到现在还历历在目。今年开年以来，小阳春昙花一现，年中冲刺也是靠低价肉搏，而且无论交付还是在售盘，基本都出现了维权，几乎没有项目能独善其身。

今年的改善为何陷入如此困境？

其一，受经济环境影响，导致购房者资产缩水，大家更意识到少部分优质房产的价值，对产品要求变得更高，都想要最好的。

其二，现在的改善维权和之前最大的区别就是，之前是品质不达标，现在是预期不达标。改善市场竞争加剧，品质内卷，迭代加速，很多楼盘刚入市时的配置还是片区领先，卖着卖着就成了行业标配，之前的溢价优势减弱。

其三，改善热衷表面功夫，过于追求高颜值立面、大会所、气派大门，有限预算内厚此薄彼，确实有助于前期销售，内部细节问题到了后期交付才会暴露。

虽然维权成为常态，但客观来讲，现在改善楼盘的品质确实比以往有很大提升。六七年前市场疯狂时期，高地价、高房价、高周转，唯独房子品质不高。

回看这两年的市场，土拍地段好、地价合理，绑定条件变少，建筑品质要求变高，有绝对实力的开发商才敢下场拿地；再加上市场竞争加剧，倒逼开发商在产品上内卷创新。所以这两年，更容易买到好房子。

CBD北在售楼盘

24年的改善项目犹如雨后春笋，接踵而至。这些改善盘与其说群雄争霸，不如说是百花齐放、各有特色；内卷就会催生差异化，更能满足改善购房者多样化的换房需求。

下半年，济南改善江湖的内卷主要分两个流派：偶像派和均衡派。

偶像派遵循“颜值即正义”，在小区颜值方面重金投入，PK谁的大门尺寸更气派、会所更高端、外立面更极致，偶像派的内卷也成功迎合购房者“爱面子”的喜好。

均衡派更遵循“木桶效应”，在颜值上讲究适可而止，做到80分优秀档即可，不会削尖脑袋去争极致，而是向内提升、补齐短板，把各个维度的品质都提升到80分。比如从业主的归家动线着手，在地下车库、单元大堂、园林细节、室内精装等业主日常高频率使用的场所去花心思升级创新，提高居住舒适度。

CBD交付楼盘实景图

下半年改善盘百花齐放，要不要买，怎么买？

改善内卷加剧，近期改善市场又出现了一些特价楼盘，加重了大家的观望情绪，房子永远涨的神话破灭也让购房者更加谨慎。目前来看，投资不建议，买房还是要建立改善自住的需求之上，有需求就买，但要买优质房产；买完的也不用过分焦虑，楼市短期波动是正常现象，要穿越周期看房子的价值，好地段的优质产品，熊市抗跌，牛市猛起。

论地段，济南的房价风向标还是要看CBD，八年时间CBD发展迅猛，现在仍处在价值快速兑现期，但CBD核心住宅已经开发殆尽，未来CBD约14000户的住宅体量，减去早期的小户型和产品力落后的小区，无法支撑近65万的就业人群。

济南CBD

一路之隔的科技城片区，产品力更强、没有小街区制的限制，片区内像中信泰富玖著这些新盘，周边还能享受近28000平的三大绿地公园，这些优势补足了CBD的短板，也扛起了核心主流改善的大旗。

看中了地段，在选具体楼盘前，可以参考开发商的实力和已经交付楼盘的现状。

科技城不乏有实力的大开发商，中信泰富、保利置业都是资金实力雄厚的央企品牌，其中中信泰富还是一家具备港资背景、国际化视野的房企，延续了中信集团十万亿正部级央企血统，在香港、上海等城市开发了很多代表性豪宅，在济南也落地了三个项目，全是高端改善。在酒桌上别人问你住哪，不需要提房价、地段、多大户型，只说住中信泰富的房子，就代表着豪宅。

中信泰富在济南开发的三个项目都在CBD板块，开山之作是CBD核心区的中信泰富济南尊，当年开盘均价在2.3万元/㎡左右，目前二手房市场内卷更严重的行情下，均价仍然稳定在在3.3万元/㎡左右。

数据来源二手平台软件

第二个小区是CBD紧邻万象城的中信泰富九庐，当时CBD的价格已经高企，九庐开盘3.2万元/㎡的单价仍然在后期销售一路量价齐涨，2023年售罄时已经上涨至3.8万元/㎡左右。目前根据二手房平台的数据，今年的挂牌均价和成交均价都在4万元/㎡以上。

数据来源二手平台软件

近期九庐项目的园林还被济南历下区园林绿化服务中心评为2024年历下区“园林式居住区”，看了一些小区交付的实景图，园林绿化确实可圈可点。

中信泰富九庐实景园林
中信泰富九庐实景园林鸟瞰

第三个小区就是目前科技城在售的中信泰富玖著项目，它的园林弥补了CBD核心区小街区制的遗憾，设计了大中庭围合式布局，一条南北核心景观主轴+一条东西归家礼仪轴在交叉处形成核心中庭空间，将酒店式入户大堂、中央景观会客厅、艺术雕塑、喷泉叠水、奢石景墙等融合其中，形成互动式的艺术景观，后期交付也同样值得期待。

效果图示意
效果图示意

玖著这个项目对比核心区众多改善盘，它就属于前文提到的比较典型的“均衡派”楼盘。

论颜值，它也有约54米的奢阔小区大门；外立面也是大落地窗玻璃的高颜值；小区内配建了千余平的精装会所，自带恒温泳池、高尔夫&沙壶球室、健身房、瑜伽室、私宴厅等空间，它的恒温泳池还拥有活水自循环过滤系统，水溫稳定控制在26-28°C，可以一年四季随时在小区里畅游。

会所恒温泳池实景
健身房实景

始于颜值，终于品质，玖著项目的重心在内部居住品质的提升。据了解，小区最近正在地下车库上做升级，车库入口处升级了星空顶，入口顶面和墙面用铝板设计成拱形造型，参考星级酒店把坡道地面刷成黑刚玉无震动止滑地坪，让业主出入时可以减少车内震动感。

车库入口效果示意

不只是车库入口，内部车道顶部都做成了铝栅格吊顶，顶上嵌入了线性灯；更细节的部分车道减速带换成了金属道钉，经久耐用更有品质感；车库泛大堂升级为会所级别的装修标准，顶部是星空顶，墙面也是精装铺贴，两侧嵌入艺术壁灯，门禁处还设计了内嵌的整块云石，在整个归家动线上，都进行了材质和细节的升级。

效果图示意
车库泛大堂效果示意

这个小区一共10栋住宅，其中8栋17F小高层，2栋中高层，户型建筑面积为116-193平，现在已经销售过半。

少量小三室户型设计，给了大家低门槛享受核心区高品质社区的机会；大平层户型则拥有更大尺度，最大约9.7米双阳台、约6.6米奢阔宽厅，让生活的空间感更足；比如169平的户型能实现约6米的大宽厅和近9米的双联大阳台，可以对标常规180-190平户型的面宽尺度，户型设计更有竞争力。

▲ 建面约149平四室两厅双卫
▲ 建面约169平四室两厅双卫
▲ 建面约193平四室两厅三卫

综合来看，玖著这类小区特别像30多岁的男人，正值而立之年，地段配套已然成熟，但仍处在上升空间；面对内卷的环境压力懂得自我提升，寻求内在突破。它不属于外向的表现型人格，穿越周期看到内在更能体现它的优势。

最后建议大家，下半年买改善一定要以自身需求为基础，改善扎堆容易让人纠结，自住需求更推荐大家选没有短板的均衡派楼盘。改善盘品质内卷是买房人的福利，改善买房更偏向定制化，市场红盘不一定是最好的，能满足你当下需求的才是。

个人观点，仅供参考。

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济南楼市参考
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