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有没有发现,济南各种楼盘都是特定楼市规则下的产物。就像我们这个世界,有各种规则,所有事物都是规则下的产物,气温降低、大洪水让物种灭绝;当楼市规则发生变化,济南楼盘的行情和发展都会做出相应的调整。
我们可以简单回顾一下济南历年来比较重要的规则调整,特别是供给端的规则调整,在很大程度上影响了济南楼市的进程(限购限贷利率这些就不讲了,这些主要是消费端):
2016年济南取消了“唯一土地熟化人”的拿地模式,采用新模式公开拍卖。2016年6月30日,按照《济南市人民政府关于规范社会资金参与土地熟化工作的意见》,济南市将取消“唯一熟化人”拿地模式。进而改为新模式:引进社会资金参与土地熟化1后,可得到不超过15%的投资回报。然后,土地以“净地”交给政府,政府在组织进行招拍挂土地转让,各个开发商均可参与。从此之后,我们就看到了济南地王频出,众多品牌房企杀入济南百家争鸣的局面,至于后期的高价地交付兑现等问题,都是规则下的产物。
再比如2017-2018年,济南为了遏制房价过快上涨,曾执行过限价政策。比如,CBD早起仁恒CBD公园世纪、万科大都会、招商1872、龙湖天璞等售价不能高于3万/平米。这个政策在当时起到了遏制房价过快上涨的作用,但是也让CBD核心地段出现了一众产品力平庸的楼盘,这些都是规则下的产物。在今年上半年,济南出台了容积率新规,为济南楼市产品创新提供了更加开阔的天地,比如,封闭阳台算一半面积、架空层不计容等新规则,将会刺激楼市出现更多创新型的高品质住宅。
济南楼市的游戏规则其实一直在调整优化,最近又有重大调整,今年11月1日,济南出台了新的楼市游戏规则,将再次引领济南楼市产品力创新。1、积极引导社会资金参与城中村改造,这是否意味着土地熟化人制度又要来了?当然还是要看具体细则和约定,目前尚不下最终结论。2、结合市场需求优化用地布局,从市场需求、人产关系和规划布局等方面论证,这一点很有必要。有些片区土地供应很集中,再加上在售楼盘较多,很容易导致某个片区供应量过大,价格不稳定,也不利于开发商拿地和销售,也不利于业主资产保值。
目前国家针对住宅供需逆转的大背景,定调要求按照产业、人口去规划住宅供应,简单地说就是一个城市一个片区,房子按照人口来,而不是大干快上,一味追求土地财政。
3、支持商业用地用途优化调整。这一点现在也很普遍了,济南部分住宅楼盘就是由商业用地调整为住宅用地的,这一点有点像改稻为桑,改桑为稻,存在于特定的行业背景。有些片区商业供应量饱和,再供应商业用地意义不大,反而加重片区库存,适当的改为住宅,或许能好卖地,平衡住宅市场供需关系。对于那些采用高品质外饰面的楼盘,饰面层不计入容积率。这是鼓励开发商打造高品质高颜值的外立面。为小区配套公厕、垃圾收集房、门卫、换热站等公共设施不计入容积率,这些公共配套能提升业主的居住品质和便利性,也是鼓励的。园林绿化并不是一味的追求茂盛,而是服务于居住品质和体验,适当建设一些公共配套更好。配备平台不超5平米不计入容积率,鼓励开发商赠送面积,北侧阳台以后就是多数楼盘的标配了。
5、鼓励住宅产品多样化,9层以下洋房送院子不计入容积率了,合理合法合规,一楼带院的业主以后可以放心买了,不用担心其他业主投诉。6、优化土地出让管理,适当减小单宗住宅用地出让面积,降低容积率指标,这意味着济南低密度土地供应将会增加,地块变小,拿地门槛降低,鼓励更多开发商参与拿地,做精品。未来济南楼市市场化运作的大盘将成为历史,更多的盆景式的精品小盘会爆发。这些年我们也发现了,所谓的大开发商、大盘不一定就很靠谱,兑现和交付不一定就比小开发商强。现在反而是一些擅长做精品楼盘的小开发商,他们在济南产品做的越来越好。从即日起,济南楼市参考接受付费咨询!微信号:810267610,添加注明来意。简单问题可以免费,单纯咨询楼盘信息可以使用小程序:房小参,信息很全,免费。如果是复杂问题,单次文字咨询200元、电话300元、一年999元。免费给予的买房建议,往往不被珍惜。大家时间宝贵,收费是筛选真正有需求的客户,同时也是对别人的问题负责。很多客户咨询完问题连个谢谢都不会说,所以你的解答,哪怕多专业多细致,一样不会被采纳!只服务于同频的朋友,知识和预判是有价值的,就看能否遇到对的人。关注一下济南房小参,助你保卫财富,济南打算看房买房的朋友,可以参加一下我们的精品天天看房团。既有专业分析,帮您看懂济南楼市和楼盘,又能省钱省时省力。【房小参模式】我们能为购房者带来什么?1、我们首先过了解清楚购房者的购房预算、购房动机、购房愿景、想要通过买房解决什么问题;我们会根据购房者的需求给筛选适合的楼盘;这样将会大大的提升看房效率;因为购房者并不能了解济南区域的全部,更不可能所有的地方都实地去过;而我们已经深耕济南很多年了,济南每个片区我们都有客观专业的分析,尽量为购房者推荐适合的房子,让大家买到最合适,最喜欢的房子,这个是我们的衷心愿望。2、如果购房者没有私家车或者出行不方便,想要看房,我们会与购房者确定好地点和时间,全程接送客户看房,全程不收取任何费用;我们的服务从带看、复看、下定、签约、办贷款、交房,全程接送服务;我们会尽可能让您的买房过程省事且舒心,节约没必要的时间浪费。3、我们会在购房者看房的过程中为大家分析“每个楼盘的优势与劣势”,这个是购房者在售楼处里面听不到的;我们尽自己最大的努力做到让客户能够明明白白买房,而不是懵懵懂懂买了之后后悔。当然也希望购房者有什么想法我们及时沟通,有时候在看房的过程中会推翻自己最初的购房需求,及时沟通才会更接近客户满意的房子,我们更希望购房者最后的选择是因为我们的专业和用心的服务。4、摸底房价。很多优惠是自己争取的,济南楼市房价也趋于透明,如果信得过龙哥团队,我们会尽心竭力为您在房价上把关,并且提供客观专业的选房服务,优惠只是锦上添花,买到合适的房子才重要!如果通过我们买新房,全程免费,协助办理贷款、落户等流程,一条龙服务,此服务只针对买房客户。这就是我们要做的定制购房服务,帮助客户在合适的时机买到对的房子!如果信得过龙哥团队,我们会尽心竭力为您提供客观专业的选房服务,优惠只是锦上添花,买到合适的房子才重要!感兴趣的朋友可以添加我的微信。济南买房如何避开问题楼盘?很简单,微信搜索小程序:房小参小程序(点击蓝字进入),找到地图找房,我们把已知的问题楼盘标灰,大家买房时可以规避。再次提醒,问题楼盘,在地图中已经标灰!要注意!