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这一轮的房价回调，东西海朝四区，朝阳的次新房比较惨，当然朝阳的老破小更惨，望京的次新房回调的幅度比较大，一般跌幅小一些的小区是20%的幅度，大部分小区跌幅是25%以上的幅度，30%甚至跌幅更多的小区也不少见。
最近市场成交开始变凉，很多卖房人着急了。
阳光北里在2022年3月成交的一套一居室，成交价是433万，同户型在2024年12月成交价是306万，降价了127万，幅度约30%。
景泰西里在2023年1月成交的一套一居室，成交价是560万，同户型在2024年12月成交价是387万，降价了173万，幅度约31%。
上龙西里在2023年1月成交的一套一居室，成交价是530万，同户型在2024年12月成交价是369万，降价了161万，幅度约31%。
南露园在2021年7月成交的一套一居室，成交价是662万，同户型在2024年12月成交价是453万，降价了209万，幅度约32%。
二里庄小区在2021年5月成交的一套两居室，成交价是686万，同户型在2024年12月成交价是496万，降价了190万，幅度约28%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：我在广州，我挺担心广州未来也如此。从人口数据看，未来几年会很紧张。另这个片区房是怎么划的，是不是小学阶段以住宅为中心附近3公里的学校摇号？这样的话同在德胜，如果在德胜边上的楼盘就可能跑其他片区，周围3公里的学校大家不一样。还是说德胜是一个固定的片区，在这个片区内的小孩就在这个片区内的小学摇号？还是说以上皆有可能，未定，JYJ想怎么摇就怎么摇。
答：片区房在一个片区内摇号，还是建议就近原则，整体每个城市不同，就算学也不能照抄，还是慢慢看慢慢跟踪变化最合适。《北京楼市上涨规律》详见知识星球内部分享。《北京买房你需要知道的事》详见知识星球内部分享。
问：帮我分析下这两个楼盘哪个更值得投资。我的情况是现在投资，两年后卖掉再买自住房，总价控制在700左右。第一个太阳宫区域的半岛国际公寓，3楼主朝北，业主640能卖，想谈到620。第二个润泽悦溪，图放下面了，中介称650到660能卖。租金第一个10000，第二个8000，如果考虑未来涨幅和流通性的话您推荐哪个？
答：投资看预期，选润泽 但是，您只看两年投资预期，然后置换成自住房。这个思路，我个人认为可以再考虑下。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：最近考虑太阳宫区域的两居，然后最近又看了一遍澜石，火星园和太阳公元，从居住感来说，倾向于澜石或者火星园，但是感觉太阳公元这个小区感觉价格又比较坚挺，您觉得这三个小区的两居如何抉择呢？
答：太阳公元肯定更好啊，豪宅门槛了，火星园就是普通次新刚改，如果你关注品质，那毫无疑问太阳公元，如果你关注功能性面积大一些，建议火星园。《北京买房选房指南》详见知识星球内部分享。《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》详见知识星球内部分享。
问：第一次提问：1.学区房需等孩子几岁出手合适？（老婆怀孕中）2.学区房建议重点关注哪几个片区，预算1000W（目前住海淀，工作地点在望京和西北旺，暂不想考虑老破小区域）。
答：学区3岁出手，虽然多校划片下是落户越久越好，但是考虑学区政策的不确定性、因此建议还是3岁左右出手。至于选择，兼顾次新和好学区，西城难度很大，海淀万柳中三是个好选择。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。
问：我家情况很复杂，争取说明白。我和我爱人都是外地人大学落户北京，他是独子，但父母户口还没办过来，他婚前有套走公积金的房，写的他和我婆婆名字。婚后我俩在市内一套老房子，没有贷款，我不是独生，我爸妈想离我近一些，但目前没有房票了，我父亲退休在京工作已缴纳36个月个税（他已经66岁），目前老人听人说货币贬值，想在廊坊地区买套房，请问一是环京地区廊坊是否可以作为首选，主要是自住，离我们小家近一点。二是现在买可以么？以后再卖会不会套住？三是现在买廊坊地区还是等老人缴纳满60个月在北京地区买合适？我也担心老人身体和整个家庭经济负担情况！多谢。
答：有个问题，老人在北京工作怎么在环京自住呢？经不起通勤折腾啊。你目前是想买廊坊区域，然后两年后置换到北京吧？只给两年投资期限去卖掉廊坊买北京，风险太高了。通州起来起码得照着五年看，才逐步有真正的产业人口导入过去。也就是说，廊坊区域以自住➕长期投资的角度去看，问题不大，以短期两年就要卖掉买北京的角度看风险过大。建议先琢磨好到底廊坊区域老人能否自住，考虑好这个问题后咱们再进一步确定后续思路。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。
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