北京楼市：二环次新房跌懵了
文摘
房产
2024-11-23 20:01
北京
关注“BJ一直涨”公众号，精彩内容不断分享，北京安家不迷路。乐城2022年4月成交了一套一居室，成交价488万，同户型在2024年11月的成交价是326万，下跌了162万，跌幅大约34%。![]()
荣宁园2022年3月成交了一套两居室，成交价1168万，同户型在2024年10月的成交价是915万，下跌了253万，跌幅大约22%。![]()
红山世家2022年7月成交了一套两居室，成交价1300万，同户型在2024年11月的成交价是1095万，下跌了205万，跌幅大约16%。![]()
清芷园2023年1月成交了一套三居室，成交价2050万，同户型在2024年11月的成交价是1630万，下跌了420万，跌幅大约21%。![]()
未来家园2022年9月成交了一套两居室，成交价913万，同户型在2024年11月的成交价是689万，下跌了224万，跌幅大约25%。![]()
依莲轩2022年8月成交了一套两居室，成交价1240万，同户型在2024年11月的成交价是953万，下跌了287万，跌幅大约25%。![]()
信和嘉园2023年5月成交了一套两居室，成交价1365万，同户型在2024年11月的成交价是1100万，下跌了265万，跌幅大约20%。![]()
关注“BJ一直涨”公众号，进知识星球提问房产问题，重要信息仅在知识星球内部分享。以下问题精选知识星球问答。问：我家在北京有两套房子，自主的是东二环东城的中等学区房，82年的，小三居，三代人同住，因小孩上学，至少未来十年都得住在这边，我也在附近上班。另有一套东三环（磨坊北里）93年的房子，也是小三居，户型也还不错，但是是顶层。但是由于手里两套都是老房子，且面积较小，所以考虑把东三环那套置换一下，可是想不好怎么置换。目前考虑的置换方向：五环左右的次新（2008年之后的），比如东坝的奥林匹克花园小区、常青藤，新北苑的中铁花语城。麻烦提供些建议。您觉得是德茂附近的和锦诚园，东坝次新，新北苑次新。怎么排序？答：总体思路是，相对成熟板块的二手商品房，未来的保值增值都不错。要保证这类房子的流动性，选相对成熟，或者未来会很成熟的区域。重点如果放在朝阳区的话，新北苑，望京，双井，以及东坝常营都可以考虑。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。问：老师，如果流动性就是利润，那老房子，远郊区的房子是不是也存在套利空间？答：任何套利的前提都是先估值，发现不合理的折价，继而发现套利空间。面积大低单价引起流动性的不足，本身房子没问题，面积大应该9折实际卖8折那么就有套利空间。老房子如果合理价值是8折，卖价5折，那就存在套利空间，反之如果合理价值是6折，卖7折，就是倒贴。远郊区的房子同样需要估值，例如抛弃脱离了城市本身不具备价值的，明显错配的物业，大面积完全无市场，买家稀缺如熊猫，打5折都嫌不保险，那么7折买进就可能是亏的。《北京300-3000w投资回报率高的小区》《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。答：算是次新吧，海淀朝阳昌平三区交界处。新都环岛那边未来会有规划，会有一个区域更新，再往西是新的软件园。13号线地铁据说是要在那边加一站，也算利好。其他的没啥了，职住平衡的情况可以买。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。问：通州您怎么看？通州怎么选盘？选学区？还有选地铁次新品质？我的情况是想把老人户口转过来，总价350左右。需要垫资，接力贷的。答：投资还是自住？投资买潞苑；自住买八通沿线。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。问：老师好！我和媳妇有一套西三旗富力桃园的150平三居室，无贷款，自住；同小区一套90平两居室，贷款50万，给媳妇父母居住。家庭年净收入70万，目前存款一千万。我非京籍，媳妇一家是京籍，她父母名下无房。我们上班都在朝阳。有两个孩子，老大今年九月上一年级，对口是清河四小。这个小学口碑还可以，就是对口初中20中分校很差。和老人在同一小区住惯了，感觉彼此照应很方便。所以之前有过买学区房和再改善的需求也都因为懒的折腾而没有执行。请问目前阶段对我们来说比较合理的优化方案是什么？答：你家还算是有实力，居然孩子都要上学了才真正考虑孩子的上学问题，实在是太晚了，距离你家最近的就是育新了，但是育新需要落户满3年，你也赶不上了。我不知道你一家人对孩子的需求有啥要求，如果要求不高，就在清河四小上吧，以后争取点招考入名校。先办个赠与腾出购房指标。可以进知识星球看看《北京买学区房最真诚的建议》以及《北京重点板块标杆品质小区跟踪监控》。北京买房指南 知识星球主要讲解买房科技树和卖房科技树，新房及二手房选房、估价及避坑。选板块、选小区、选房子，匹配学区、全程指导买房，帮您买到合适的房子。万分之一的价格，一万分的安心。
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