北京楼市：世纪城太疯狂了
文摘
房产
2024-12-28 20:02
北京
关注“BJ一直涨”公众号，精彩内容不断分享，北京安家不迷路。世纪城是海淀的热点片区，次新+学区的优势，价格不低。不过最近两年时间，跌幅挺大的。时雨园2023年5月成交了一套59平的一居室，成交价830万，同户型在2024年11月的成交价是615万，下跌了215万，跌幅大约是26%。晨月园在2021年3月成交了一套一居室，成交价760万，同户型在2024年12月的成交价是535万，下跌了225万，跌幅大约是30%。![]()
远大园六区在2021年5月成交了一套一居室，成交价678万，同户型在2024年11月的成交价是448万，下跌了230万，跌幅大约是34%。![]()
![]()
鲁艺上河村在2023年5月成交了一套三居室，成交价2580万，同户型在2024年11月的成交价是1900万，下跌了680万，跌幅大约是27%。![]()
春荫园在2023年6月成交了一套三居室，成交价2200万，同户型在2024年11月的成交价是1536万，下跌了664万，跌幅大约是30%。![]()
关注“BJ一直涨”公众号，进知识星球提问房产问题，重要信息仅在知识星球内部分享。以下问题精选知识星球问答。问：老师，年份对于房子影响多大呢？我知道太老的房子就没有金融属性了，在北京购房，多少年的房子算是分界线呢？2、位置极佳的核心区一般可以放宽至85年，例如东华门社区。3、建议80年之前的没特殊的需求就不要买了。《北京买房选房指南》详见知识星球内部分享。《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》详见知识星球内部分享。问：总价1100万左右，投资望京和双井那个片区好。望京融科橄榄城，国风北京。双井的首城国际，富力城。这几个标的这么样，有没有更好的可以推荐一下。答：纯区位来讲还是双井更好一点，当然不同选筹也是品质和性价比的比拼。融科橄榄城品质不错需要比较具体房源的性价比。富力城小区品质没问题而且临铁，首城国际稍微差点意思，需要精心对比具体房源。《北京1200w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1300w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。问：东三环外地铁附近的酒店式公寓，70年住宅，民水民电没燃气，一梯好多户，租金很高，售价比周边住宅低12.5%，这种可以投资吗？最近一直关注住宅，对公寓业态完全没判断。答：要看是土地是住宅还是商住，商住因为土地增值税，吃掉收益的30%-60%。一般认为价格是住宅的50%以下可以考虑。上海的商住据说只有住宅的30%，北京的商住在60%以上，很不划算。如果是住宅性质，酒店或者办公格局，一般价格在7-8折，我们自己买入要5折左右会考虑，9折就不考虑了，没有套利空间。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。《北京买学区房最真诚的建议》详见知识星球内部分享。问：昨天提的问题您可能没看见还有个问题，就是这套房子听链家说是草桥大队的腾退房（业主是草桥的原村民，他们搬到了其他小区，统一授权大队处置房产），不管房子本身是否满五唯一，买家只需要承担契税，任何其他税费（若有）都由大队承担。大队不接受议价，如果和大队达成合意，就签订购合约，交20万保证金，然后买家有6个月的时间筹款、走程序。我们去看了一次，对这个户型比较感兴趣，就告知链家，链家就说明这是腾退房的事情，然后说去向大队申请拿房，大队领导那边同意放房了我们才能买，到现在也没答复，就说领导还在申请。请问这中间有什么套路或者坑吗？风险（尤其是产权上）大吗？是否存在大队违约或涨价的情形呢？答：不针对此房，这类交易警惕20万交出去，如无法买到有产权的房子即使退钱，20w也是大队白用了一段时间，具体情况需要调研，看房子产权情况 操作流程以及具体合同。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。《北京买学区房最真诚的建议》详见知识星球内部分享。问：你好，求帮忙指点。夫妻两人京户，男方名下一套酒仙桥梵谷水郡三居，130平；女方无房无贷。现在孩子16个月，考虑学区配置。因为目前居住房子较新，孩子也小，换房比较折腾，考虑是否购买个小两居或一居，首付大约只能凑450，如不够也只能再考虑抵押贷。家庭收入40-50。请问目前的市场情况是换房合适还是购置二套？如购置二套的话，您建议望京学区还是海西东老破小？盼复！不胜感激！答：孩子现在也不大，我建议用手里的现金首付买一套小的学区房占个名额先吧，以后等孩子要上学了再换过去。望京就别考虑了，朝阳都多校划片了，而且京户最好还是去东西海上学。你们俩在哪上班？我得根据你们的上班通勤推荐。《北京买房选房指南》详见知识星球内部分享。《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》详见知识星球内部分享。北京买房指南 知识星球主要讲解买房科技树和卖房科技树，新房及二手房选房、估价及避坑。选板块、选小区、选房子，匹配学区、全程指导买房，帮您买到合适的房子。万分之一的价格，一万分的安心。
加入知识星球有两种方式，第一种是直接扫码加入，由于知识星球规则，加入3天内部分功能有限制。第二种是加斌仔微信，微信二维码扫描付费，拉进知识星球，进入知识星球后没有限制，包括所有问答、精华版都可以观看学习，提问也会随时回答。1.1、《北京楼市300w-5000w投资回报率高的小区详见知识星球内部分享》1.5、《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》4.2《投资住宅，那为什么是90-110平的三房呢》4.7《如果上家的房子有抵押，应该怎么处理解押？》一、提供二手房卖房付费推文服务，可同时在斌仔朋友圈推广，多渠道推广是快速、高价卖房的必要选择。买房卖房私人定制服务，微信一对一私密交流，房产问题随问随答，房产交易全流程定制化服务，选板块、选小区，积极应对买房过程中的各种问题，避免入坑。帮助买家对房源估价，以更低价格买入合适的房子，投入一块钱，能有百倍以上的收益。
