北京楼市：2025年的大杀器
文摘
房产
2024-12-26 20:02
北京
关注“BJ一直涨”公众号，精彩内容不断分享，北京安家不迷路。2024年马上要结束了，2025年快来了，那么2025年北京楼市还有哪些大杀器呢？2025年房贷利率还会持续下降，目前这是共识了，不算什么大杀器。目前看商住房已经基本丧失了流动性，大量的商住房腰斩。目前是楼市低迷期，新房住宅项目很多都是现房销售，商住房根本没有买家，这引起了一个很大的问题，严重影响卖地。2024年12月12日，2024年的中央经济工作会议明确提出要“盘活商办用房”。12月16日，中央财办在解读经济会议的访问中，再次强调，要“多措并举盘活商办用房”。
北京楼市是旗帜，北京的商住房不解除限购，放松贷款，其它城市“盘活商办用房”作用不会太大。商住房解除限购，吸引外地购买力破局，将会是一个选择。未来半年北京楼市有三种走势，第一种是房价大幅度上涨，这样，五环外就没有必要解除限购了。第二种走势是成交量急剧减少，楼市又开始萎靡了，那么北京放开五环外的限购的动力会很足。或者楼市成交平平淡淡，房价稳住，不过这种情况能持续的时间不会太久，又会重走第一种或者第二种路。北京楼市是全国的旗帜，如果北京房价不起来，其它城市成交量起来的可能性不太大，那么这些城市的房价还会继续下跌，止跌回稳的可能性就不大了。
第三个大杀器可能是户口的松绑。今年留学生落户和父母投靠名额大幅度减少，关闭一扇门，必将会打开一扇窗，北京更需要年轻人和名校大学生。积分落户，应届生落户，都有可能松绑，原因是北京老龄化严重，并且城区的老破小学区房跌幅过大，接盘的人越来越少。未来几年适龄入学儿童每年的降幅会很大，学区房砸盘的家长会比较多，学区房房价止跌回稳的压力会大很多。不过另一方面，未来几年北京中考高考压力会很大，如果积分落户松绑，要平衡的因素会很多，比如一个非京籍家庭的孩子正在读高中，另一个非京籍家庭的孩子正在读小学，谁优先获得户口，会是一个艺术性的平衡。关注“BJ一直涨”公众号，进知识星球提问房产问题，重要信息仅在知识星球内部分享。以下问题精选知识星球问答。问：老师好，想向您请教，当前有一个六里桥附近50多平老破小，满五唯一，能卖300多万，有置换想法，目前时机是否合适？区域选哪比较好？1.目前无自住需求，置换的目的只为投资，避免通胀，现在的房子在出租，置换后也打算出租抵一部分贷款。2.由于算二套，只能贷180左右，打算换500万左右的房，目前关注了丰台丽泽区域的几套，感觉下一步交通设施应该会提升，多为2005到2008建成，只能买70多平的小两居；朝阳双桥的远洋一方林语苑，感觉小区不错，还是板楼带电梯，在五环外靠近通州，不知能否借助通州发展价值有所提升；或者是直接买通州，但对那不太熟悉，不知哪个区域未来潜力较大？还请您不吝赐教！答：1.目前市场价格比较平稳，适合换房，首付资金加贷款，无形中在增加家庭固定资产值，是一个不错的选择。2.考虑资产增值值及出租收益，考虑板块是一方面，需要更加注重板块的居住人群，为了出租的租户人群，租户人群决定租金的价格。3.结合您的资金预算情况，板块位置选择决定租金收益和资产升值方面影响不大，毕竟您的资产值是固定的，涨幅比是一样的（排除笋盘，笋盘是低于市场价的，但是一般周期可能要求比较紧张）。4.卖房后，再购买，需要结合您的实际情况，我们在给您一个合理的建议。5.希望我的答复可以帮助到您，信息仅供参考。6.区域偏好的话，丰台丽泽区域的产业规划落地速度更快，通州是长期看好，但目前租金不行。需要综合考虑。《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》详见知识星球内部分享。《北京买房选房指南》详见知识星球内部分享。问：最近换房被各种信息弄的有点纠结，请教：观湖国际和万泉新新家园哪个保值升值空间大？之前比较坚定想换万柳，但最近对观湖的几套大四居也很动心，观湖附近近几年有几项大建设规划，比如地铁，商场，写字楼和酒店；万柳比较成熟了，但学区要好很多。如果不考虑孩子上学只看投资潜力的话买哪里？多谢！答：从投资的角度，这俩其实差不多的，买不买万柳其实就是看你的学区需求，50%以上买万柳的人都看重了学区价值，如果大家都没有学区需求，万柳也不是现在的价格了，其实万泉小学的学区溢价还算小的，因为都是大户型，越小的学区溢价越明显，要说区别，我觉得主要是流通性，万泉的房子比观湖好卖。《北京1500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京2000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。问：请问玫瑰御园学区怎么样？对口什么初高中呢？谢谢。答：对口初中：六一小学，中学进修实验、首师大二附中、理工附中。《北京300-3000w投资回报率高的小区》《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。问：总价1500以下，在金台路上班，推荐几个小区吧，要求05年以后的板楼三居室，环境好点的，自住加长期持有。谢谢！答：可进知识星球参看答案。《北京1500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。问：青塔2010年左右的万科紫苑和古城的新盘相比，单价、总价都差不多的户型，哪个未来5-8年内预期更美一些呢？紫苑目前90平出头的小三居单价8万左右，这个价格可以入么？感觉万科离地铁站更近一些且二手房不用等，户型和物业应该不输中海新盘，但是青塔万年洼觉得有点别扭。谢谢！答：青塔万年洼，万科也没幸免，多年涨幅一般。古城一条街未来也存量大，其实我都不太看好。两个之间硬比，选择古城。《北京买房选房指南》详见知识星球内部分享。《北京买房板块选择指南》详见知识星球内部分享。北京买房指南 知识星球主要讲解买房科技树和卖房科技树，新房及二手房选房、估价及避坑。选板块、选小区、选房子，匹配学区、全程指导买房，帮您买到合适的房子。万分之一的价格，一万分的安心。
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