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海淀三环以老破小区为主，跌幅比较大。
紫竹院南路4号院在2023年1月成交的一套一居室，成交价是528万，同户型在2024年11月成交价是340万，降价了188万，幅度约36%。
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皂君东里在2021年8月成交的一套两居室，成交价是569万，同户型在2024年11月成交价是380万，降价了189万，幅度约34%。
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志强北园在2021年4月成交的一套一居室，成交价是480万，同户型在2024年11月成交价是319万，降价了161万，幅度约34%。
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玉兰园在2022年9月成交的一套两居室，成交价是600万，同户型在2024年11月成交价是425万，降价了175万，幅度约30%。
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双榆树东里在2021年4月成交的一套一居室，成交价是594万，同户型在2024年11月成交价是378万，降价了216万，幅度约37%。
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现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：想签一套房子，业主提出返租3年的要求。这种要求是不是有点风险？如果真给业主返租3年，有什么需要注意的地方么？比如协议应该怎么写？答：返租这个事儿本身没啥风险，但是我一般不会碰这种房子，房子买过来这么久自己都碰不到，肯定不爽。控制风险比较简单，就是写好租金以及交租的方式和时间，留好尾款，鉴于返租的时间较长建议最好留10w尾款。这些在补充协议里写清楚就行。另外提醒你，返租3年意味着房子满2的时候卖不了，你这房子恐怕得留到满五才能卖了。《二手房交定金前注意事项》详见知识星球内部分享。《没有中介费，二手房自行交易流程》详见知识星球内部分享。答：除了16年大年涨幅猛一点，其他年份也就是跑平大势的水平，偏增值还有别的选择，或者偏增值就不该选择草桥，有个航站楼换乘没啥了不起的，少品质、没学区，要走的路还很长，预期不足。《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》详见知识星球内部分享。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。问：老师，潘家园一带如华辉苑还是甜水园一带升值潜力好。答：看甜水园什么小区什么价格，华辉苑潜力不行。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。问：我月收入20万+，现金500w，无意中透露了常年定投房产的事情，当然因为住在一起，估计也瞒不住。但是他们仍觉得cq4到5套足矣（目前已经5套），常劝我“够过就行”，还说怕30年利息高、月供压力大云云！！！我讲故事，摆实事，多次解释，他们越来越糊涂，仍然半信半疑。在我身上的原因可能是我33岁前游手好闲，全家多年处于温保状态。我性格浮躁，见识浅，喜长篇大论。接触我的人都感觉我不成熟踏实，说的话自然难以取信二老。有什么方法可彻底打消他们的担忧？让他们过即富足又安心的日子？答：比财富更重要的，是hod财富的品性。以前有个热门的话叫「德匹下」，穷人或者屌丝贪便宜抢了十年福利房最终错过了市场的巨大涨幅，自然贫穷。对很多老一辈的人来说，他们没有挣到过多少财富，可能连见都没有见过，自然也没有理解财富的逻辑，不仅不会挣钱，还会对财富感到恐惧。你要想，你比他们强在哪里？大部分普通父母都不喜欢看到看到子女比他们强，这会让他们感到难受，但是习惯就好了，就是一个征服的过程。个人语言行为也是一方面，克制收敛一点，成熟的男人一般话很少，只做点睛说明。《北京买房你需要知道的事》详见知识星球内部分享。《北京楼市上涨规律》详见知识星球内部分享。问：请问新房的金融属性是不是没有二手房好？新房一般都需要一年甚至更久才能办房产证，而且前期还需要交首付订金，这种情况下新房的空档期就会比较久；而二手房交易完就可以出租、抵押等，从以上因素考虑，二手房是不是更适宜投资？不知道我理解的对不对。答：从投资角度看，新房的优势在于入手时可能在一个笋位，未来持有看涨空间更大。二手房则是选择多同时也有议价空间，但是相比于新房来讲涨幅可能跑不赢。您说的金融属性上前提是新房二手房都是全款的情况下，那二手房肯定先于新房更容易变现。如果都需要按揭，那上二抵的前提需要一抵有一定的还款时间，那差别可能不太大。《北京买房选房指南》详见知识星球内部分享。《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》详见知识星球内部分享。北京买房指南 知识星球主要讲解买房科技树和卖房科技树，新房及二手房选房、估价及避坑。选板块、选小区、选房子，匹配学区、全程指导买房，帮您买到合适的房子。万分之一的价格，一万分的安心。
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