法释之话商麻·案例-253

最高院：执行异议中，“买受人

名下无其他居住房屋”

可否作扩大解释

裁判摘要：《执行异议和复议规定》第二十九条规定是基于对“消费者生存权”优先保护所作的例外规定，故对该条第二项关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形中的“买受人名下”应当做宽泛的理解，将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女作一并考虑。只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。

一、基本案情

2015年11月2日，云南润红房地产开发有限责任公司（以下简称润红公司）威信分公司（甲方，以下简称润红公司威信分公司）与赵某、刘某春（乙方）签订《商品房购销合同》，合同主要条款约定甲方向乙方出售扎西尚城1幢503号房屋，套内面积113.35㎡，建筑面积132.51㎡，总金额为433,042元。2016年3月25日，润红公司出具《关于云南润红房地产开发有限责任公司收到赵某15万元资金用途的确认书》，载明赵某在该公司已预交购房款35万元，在2016年3月11日公司又收到赵某现金15万元，该15万元资金作为赵某支付购买扎西尚城1幢503号住房欠付购房尾款，其超出部分资金作为赵某购买扎西尚城地下车位的预付款，待扎西尚城地下车位定价后予以结算，多退少补。

长青建设集团有限公司（以下简称长青公司）与润红公司、润红公司威信分公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2016年6月6日作出（2016）云民初29号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结润红公司、润红公司威信分公司价值5000万元的财产。一审法院于2016年6月16日对公司名下房产进行查封，并于到期后进行了续封。2查封及续封均包括赵某、刘某春购买的房屋。因长青公司申请执行过程中，赵某、刘某春申请停止执行，一审法院于2020年10月26日作出（2020）云执异70号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。故长青公司提起本案申请执行人执行异议之诉。

2020年12月28日，威信县不动产登记中心出具《证明》两份，载明：“经我不动产登记中心登记系统和档案查询，自2016年6月5日至2020年12月28日，无赵某的不动产（房、地）登记信息”，“经我不动产登记中心登记系统和档案查询，自2016年6月5日至2020年12月28日，有刘某春位于威信县扎西镇扎西街89号附1号的不动产（房、地）登记信息”。

二、裁判要点

最高人民法院（2021）最高法民终604号赵某、刘某春等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书认为，本案系申请执行人执行异议之诉,争议焦点为:赵某、刘某春对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合赵某、刘某春的上诉请求及审理查明的事实，本案涉及以下两个方面的问题:

一、赵某、刘某春主张适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定排除长青公司债权执行的理由是否成立

《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记其名下的商品房，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条的规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。本案中，赵某、刘某春购买了润红公司开发的商品房，而润红公司属于房地产开发企业，且为被执行人，赵某、刘某春主张本案应适用第二十八条的规定进行审查，本院予以采纳。一审法院未采纳赵某、刘某春关于适用第二十八条的规定进行审查的主张而径行适用第二十九条的规定，属于适用法律错误，本院予以纠正。

《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十八条和第二十九条分别规定了案外人的“物权期待权”和“消费者生存权”成立的条件，但对上述第二十七条“除外”具体指向，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位，此为执行异议之诉的本质所在。就本案所涉实体权利优先顺位而言，“消费者生存权”最优，工程价款优先受偿权次之，“物权期待权”被赋予“物权”名义，但其毕竟不是既得的物权，本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于工程价款优先受偿权及担保物权等。也就是说，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容包括第二十九条，但不包括第二十八条。本案中，根据生效判决确认长青公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，故赵某、刘某春主张以《执行异议和复议规定》第二十八条规定排除长青公司债权执行的请求，本院不予支持。

二、赵某、刘某春是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形

如前所述，《执行异议和复议规定》第二十九条规定是基于对“消费者生存权”优先保护所作的例外规定，故对该条第二项关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形中的“买受人名下”应当做宽泛的理解，将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女作一并考虑。只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。本案中，虽然赵某、刘某春主张将其名下位于威信县㎡的房屋对外转让，但刘某春在与赵某婚姻关系存续期间受让取得位于威信县扎西镇扎西街89号附1号房屋的所有权，赵某、刘某春提供的户口簿显示双方的户籍均登记在该房屋地址，同时该房屋面积为410.40平方米，能够满足赵某、刘某春生活居住需求，故赵某、刘某春不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的情形，其以此排除长青公司债权执行的请求，本院不予支持。基于赵某、刘某春不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的情形，故对其是否符合该条款规定的其他情形，本院不再评述。

三、野莽简评

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）125.【案外人系商品房消费者】明确，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。