法释之话商麻·案例-251

最高院：网签是否影响房屋

买卖合同的效力

裁判摘要：网签系房屋行政主管部门为防止一房多卖而建立的网络管理系统，是对房屋买卖双方合同关系的确认及公示，是否网签并不影响房屋买卖合同的效力。

一、基本案情

2014年10月27日牛卓龙与城市国科房地产开发有限公司（以下简称国科公司）签订了《商品房买卖合同》，约定牛卓龙购买的商品房为铂郡东方第6幢1单元0903号房，房屋价款为423101元，并于2018年10月15日支付了全部购房款。

中建一局集团第二建筑有限公司（以下简称中建一局二建公司）诉国科公司建设工程施工合同纠纷一案中，中建一局二建公司在诉讼阶段向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2016年1月18日依法查封了国科公司位于运城市角铂郡东方项目的未售房产，查封期限为三年。2019年1月15日，一审法院向运城市不动产登记中心送达（2016）晋执保字第2号之二协助执行通知书、（2018）最高法民终300号民事裁定书，继续查封国科公司位于运城市角铂郡东方项目价值1亿的未售房产，查封期限自2019年1月15日至2022年1月14日。2019年4月1日，申请执行人中建一局二建公司依照最高人民法院作出的（2018）最高法民终300号民事判决书申请强制执行，一审法院依法立案执行。执行过程中，牛卓龙以案外人身份向一审法院提出书面异议，一审法院于2020年6月30日作出（2020）晋执异3号执行裁定，裁定：一、中止一审法院查封的国科公司名下位于山西省运城市角铂郡东方项目6幢1单元0903号房屋的执行。二、解除一审法院查封的国科公司名下位于山西省运城市角铂郡东方项目6幢1单元0903号房屋的查封。2020年7月6日中建一局二建公司收到该裁定。中建一局二建公司在法定期限内提起执行异议之诉。

二、裁判要点

最高人民法院（2021）最高法民终516号中建一局集团第二建筑有限公司、牛卓龙等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书认为，本案的争议焦点为：牛卓龙对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依据上述规定，本案应认定牛卓龙对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

一、案涉争议房屋于2016年1月18日被查封，而牛卓龙与国科公司于2014年10月27日即签订《商品房买卖合同》，合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定牛卓龙在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”中建一局二建公司一审认可国科公司于2014年12月19日取得案涉房屋所在的铂郡东方项目6幢商品房的商品房预售许可证，故其依据上述司法解释规定所提上诉理由不能成立。网签系房屋行政主管部门为防止一房多卖而建立的网络管理系统，是对房屋买卖双方合同关系的确认及公示，是否网签并不影响房屋买卖合同的效力。中建一局二建公司上诉认为案涉房产没有办理网签备案手续不符合房屋买卖的常理、存在虚假买卖的可能，该理由缺乏法律和事实依据，本院不予采信。

二、牛卓龙一审提交的运城市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，牛卓龙及其父母、子女在运城市无不动产登记信息。虽然牛卓龙妻子谢莉名下登记有一套婚前所购100.6平方米房屋，但案涉房屋面积为137.6平方米，仍属于满足基本居住需求，综合考虑牛卓龙家庭人口、居住条件、案涉房屋面积等实际情况，牛卓龙主张系基于对家庭基本居住环境进行必要改善而购买案涉房屋，具有合理性，应认定符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定。中建一局二建公司上诉主张牛卓龙购买案涉房屋不是用于居住，缺乏事实依据，本院不予采信。

三、根据国科公司出具的购房款收据、牛卓龙提供的银行转账凭证、《个人住房公积金委托借款合同》等证据，可以证明牛卓龙已支付全部购房款，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项的规定。牛卓龙于2013年4月21日、2013年5月26日支付的100000元系参加团购所缴纳的购房报名款和选房款，运城联通、国科公司均予认可。牛卓龙提交的通过中国建设银行股份有限公司运城市住房城市建设支行将贷款27万元支付给国科公司的转账记录足以证明实际支付了相应房款，中建一局二建公司依据运城市住房公积金管理部门的规定认为该部分购房款存在虚假的可能，系主观猜测。中建一局二建公司主张牛卓龙通过妻子账号汇给国科公司的73101元不具有真实性，但未提交相应证据足以证明其主张。中建一局二建公司主张牛卓龙提交的银行转账金额、时间与国科公司开具的收据所记载的金额和时间无法对应，该主张缺乏事实依据。中建一局二建公司主张一审法院应向银行、不动产登记部门、公积金管理部门调查核实，有悖于“谁主张谁举证”的举证规则，于法无据。

三、野莽简评

城市房地产管理法第四十五条规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市房地产开发经营管理条例》（2020年）第二十六条规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年）第六条明确，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

本案中的网签与上述法律、行政法规和司法解释规定的备案并非同一性质和行为。网签应当是政府主管部门在行政管理过程中逐渐形成并固定下来的做法，最初的目的主要是核查房屋及买卖双方的情况，在前端防止纠纷的发生。随着时间的推移，网签赋予了更多的行政管理功能，并事实上成为办理不动产登记的前程程序；未通过网签，将无法办理不动产转移登记。房地产调控过程中，很多地方将网签作为控制房地产价格的抓手，对低于政府指导价的房屋买卖合同不予办理网签。在房地产开发企业流动性不存在问题的情况下，房地产开发企业尚可以通过签订阴阳合同并变相返还购房款的方式通过网签，为小业主办理产权证。但在房地产开发企业资金链出现问题的情况下，直接导致房地产开发企业无法降价销售，并因无法为小业主办证，影响资金回流，进一步加剧资金压力。