法释之话商麻·案例-243

最高院：预约合同违约责任的

赔偿范围如何确定

裁判摘要：预约合同虽然是独立的合同，但与本约存在着紧密的内在联系，在依法认定预约合同的违约责任时，应将预约放在整个交易安排中，综合考虑预约合同在整个交易中的作用、交易的进展及实际履行等因素。

一、基本案情

2008年11月19日，南京汤山建设投资发展有限公司（以下简称汤山建投公司）（甲方）与艺达发展有限公司（以下简称艺达发展公司）（乙方）签订《协议书》，主要约定如下：甲方向乙方确认，甲方将成立项目公司，并由该项目公司通过招拍挂等合法形式合法取得国有出让的位于南京市江宁区××路西侧约37000平方米地块的土地使用权，并依法获得在该地块内开发建设酒店物业的权利；甲方同意在该地块内所开发建设的酒店物业可合法出租时，甲方将立即按照本协议书规定的条款和条件向乙方或乙方指定的公司出租酒店物业，甲方并同意按照本协议书规定的条款和条件给予乙方选择购买酒店物业的选择权。

2011年8月1日，汤山建投公司将案涉房屋酒店主楼交付给艺达发展公司。2011年12月1日，汤山建投公司将案涉房屋别墅区交付给艺达发展公司。酒店主楼交付给艺达发展公司后，由南京艺达酒店管理有限公司（以下简称南京艺达公司）在酒店内开展酒店经营管理。南京艺达公司系由上海安缇缦旅游管理有限公司、艺达发展公司为履行汤山建投公司与艺达发展公司所签订的《协议书》《补充协议》，经营南京汤山御庭精品酒店而共同投资设立的子公司，后南京艺达公司股东变更为艺达发展公司。

2015年4月，艺达发展公司向汤山建投公司发函通知，其决定行使酒店物业购买选择权，以《协议书》5.9.3条约定的每平方米建筑面积6000元价格购买南京汤山御庭精品酒店物业所用房屋。汤山建投公司回函称，鉴于贵司已于2011年4月接收并开始使用酒店物业，原《协议书》中有关“三年内可依约自主决定购买物业”的约定已过有效期。

2016年7月26日，汤山建投公司向艺达发展公司发出通知，认为艺达公司未按约支付租金，且催告后仍未付清租金，通知艺达发展公司自收到通知之日起解除《协议书》。2016年12月20日，艺达发展公司向汤山建投公司邮寄出《关于解除协议书及其补充协议的通知函》《关于解除租赁关系的通知函》，通知解除双方之间的《协议书》及其《补充协议》、租赁关系，要求赔偿其酒店物业价差损失及其他损失136914400.01元，退还租赁保证金632000元，并称将于2××7年3月31日之前搬离酒店物业。

艺达发展公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除艺达发展公司与汤山建投公司2008年11月19日签署的《协议书》以及2009年11月16日签署的《2008年11月19日所签订之的补充协议》（以下简称《补充协议》）；2.判令汤山建投公司向艺达发展公司赔偿损失136914400.01元。

二、裁判要点

最高人民法院（2019）最高法民终861号艺达发展有限公司、南京汤山建设投资发展有限公司合同纠纷民事二审民事判决书认为，本案的争议焦点在于艺达发展公司未能购买案涉酒店物业所受损失是否应得到赔偿；如应赔偿，其范围如何确定。

案涉《协议书》《补充协议》均系围绕酒店物业的交易而展开，并确认了先行租赁经营酒店物业、后续买卖备选的交易模式。因签约之时该酒店物业尚未建成，艺达发展公司与汤山建投公司订立《协议书》《补充协议》的主观目的，是以框架性的协议来固定另行订立确定的租赁合同和待定的买卖合同之交易方式，以及租赁合同与买卖合同中应当具备的承载双方当事人各自核心利益的相关条款。实际履行中，当事人虽未签订租赁合同，但已经形成事实上的租赁关系；买卖合同则因双方的争议未实际签订，故案涉《协议书》《补充协议》中的房产买卖条款应当认定为预约合同。

根据《买卖合同司法解释（2012）》第二条的规定，预约合同当事人未依约履行订立本约合同义务的，应当承担损害赔偿等违约责任。但预约合同的义务是订立本约合同，而本约合同成立与履行是两个不同的阶段，故违反预约合同所确立的订立本约之义务与违反本约自身所设定之义务自有不同，由此决定其二者的损害赔偿范围亦当有所差别。于本案而言，艺达发展公司诉请汤山建投公司赔偿损失的136914400.01元，源于案涉酒店物业买卖本约合同有效成立后艺达发展公司购买酒店物业所可获得的增值部分利益，该部分增值实属作为本约的买卖合同签订后其所能取得的履行利益。在本案当事人就案涉酒店物业转让仅签订预约合同的情况下，艺达发展公司上诉主张基于交易成功才可取得的利益，亦即买卖本约合同项下的履行利益，没有事实和法律依据，本院不予支持。

另一方面，预约合同虽然是独立的合同，但与本约存在着紧密的内在联系，在依法认定预约合同的违约责任时，应将预约放在整个交易安排中，综合考虑预约合同在整个交易中的作用、交易的进展及实际履行等因素。就本案而言，一者，如上所述《协议书》除载明要签订买卖本约合同之外，亦约定了交易价格、租金折抵等本约合同应具备的部分内容，但该约定对于酒店物业这一大标的额不动产买卖而言并非完备，远未达到根据《协议书》的该约定即可实现酒店物业买卖交易之目的，尤其是在双方均明知该物业属于国有资产、物业转让尚需办理相关审批手续的情况下更是如此。可见，案涉酒店转让交易的完成在很大程度还依赖于作为本约之买卖合同的后续签订和履行。二者，《协议书》签订后，当事人就案涉酒店物业的转让问题并未进行实质性的磋商和履行，亦即转让事宜还停留在预约阶段。三者，从案涉交易的整体来看，艺达发展公司与汤山建投公司签订《协议书》之目的首先在于租赁经营酒店，其次则是购买酒店物业，其二者均系整个案涉交易的组成部分。艺达发展公司通过其关联方的租赁经营，已经部分地实现了整体交易之目的；同时其在案涉酒店租赁过程中逾期支付租金的违约行为对整个交易的后续展开亦不无影响。综上分析，从案涉酒店物业转让的实际情况出发，本院认为艺达发展公司因汤山建投公司违反《协议书》项下订立买卖合同本约之义务所遭受的损失范围，仍应当以信赖利益为限。

综上，一审法院从诚实信用以及公平原则等角度出发，结合本案实际情况尤其是预约合同的相关约定以及当事人对相关条款的信赖，综合考量双方当事人的履约情况、过错程度以及合理成本支出等因素以及可预见规则、损益相抵规则，在信赖利益损失的范围之内，参考《协议书》有关违约条款的约定，酌情认定艺达发展公司的损失为216万元，并无不当，亦符合艺达发展公司在订立《协议书》《补充协议》时对整个交易收益预测及风险评估后所形成的合理期待。

三、野莽简评

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号）第七条规定，预约合同生效后，当事人一方拒绝订立本约合同或者在磋商订立本约合同时违背诚信原则导致未能订立本约合同的，人民法院应当认定该当事人不履行预约合同约定的义务。人民法院认定当事人一方在磋商订立本约合同时是否违背诚信原则，应当综合考虑该当事人在磋商时提出的条件是否明显背离预约合同约定的内容以及是否已尽合理努力进行协商等因素。第八条规定，预约合同生效后，当事人一方不履行订立本约合同的义务，对方请求其赔偿因此造成的损失的，人民法院依法予以支持。前款规定的损失赔偿，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院应当综合考虑预约合同在内容上的完备程度以及订立本约合同的条件的成就程度等因素酌定。一方面，违反预约合同的赔偿范围不能根据本约合同的履行利益来界定，但另一方面，违反预约合同的赔偿范围也不能限制在订立本约合同的信赖利益，而应由法官根据预约合同所体现的交易成熟度在订立本约的信赖利益和本约合同的履行利益之间进行酌定。也就是说，预约合同所体现的交易成熟度越高，越接近本约合同，赔偿的范围也就越接近本约合同的履行利益；相反，预约合同所体现的交易成熟度越低，离订立本约合同越远，赔偿的范围也就越接近订立本约合同的信赖利益。[1]

[1] 最高人民法院民事审判第二庭、研究室编著：《最高人民法院民法典合同编通则司法解释理解与适用》，人民法院出版社2023年版，第121页。

生活可以很简单，但挣生活费可是一点也不简单。朱德庸（来源：朱德庸微博）