北京楼市:北五环外惨不忍睹

文摘   房产   2025-01-06 20:01   北京  
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北边五环外,五点五环的位置,码农住房需求的区域,无论是海淀还是昌平南,房价下降不少,次新房20%以上,老破小甚至下降30%-40%左右,很多小区过去几年的涨幅没了,有些小区回到2016年了。
育新花园在2022年10月成交的一套两居室,成交价是686万,同户型在2024年11月成交价是448万,降价了238万,幅度约35%。

永泰东里在2023年3月成交的一套两居室,成交价是520万,同户型在2024年12月成交价是316万,降价了204万,幅度约40%。

融泽嘉园在2022年4月成交的一套一居室,成交价是480万,同户型在2024年12月成交价是327万,降价了153万,幅度约32%。

龙锦苑五区在2022年5月成交的一套两居室,成交价是518万,同户型在2024年12月成交价是351万,降价了167万,幅度约33%。

国风美唐在2022年7月成交的一套一居室,成交价是457万,同户型在2024年12月成交价是328万,降价了129万,幅度约29%。

铭科苑在2022年7月成交的一套两居室,成交价是508万,同户型在2024年11月成交价是342万,降价了166万,幅度约33%。

现在北京买房时机很重要,无脑入会损失惨重。
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问:问一个人生规划方面的问题哈,大觉得中等收入的非京籍家庭,将来孩子最好的教育规划路线是什么?

1,在朝阳区买还可以的学区房,念到小学毕业或初中就面临回家的问题,否则当地好高中不好考入。

2,父母一方迁入天津,中学去天津念。父母一方牺牲事业。

3,国际学校,看了几次好像大都好像不太推荐,但如果舍不得孩子早早去住校离开父母,这条路又好像比较合适。

4,在北京借读,但北京的教育体制在外地高考应该很吃亏。大还有没有别的方向呢?

答:得看孩子的学习成绩,最好的一条路是在朝阳上完考北京好公立高中的国际部,不限制户口退一步,就考好一些的私立高中,比如人大附朝阳的高中部去天津上学,属于孩子学习一般的情况下的选择或者在北京读一个一般的私立高中,高中毕业之后出国不是很建议回老家高考,竞争太激烈,而且跟父母分开,不利于孩子的心里发展《北京买学区房最真诚的建议》详见知识星球内部分享。《北京楼市上涨规律》详见知识星球内部分享。

问:最近看了海淀的两个普通学区,紫竹院和花园路,价格差别不大,选哪个比较纠结,主要是花园路离公司近些,感觉紫竹院位置稍高些,希望听听大神的意见。

答:从投资的角度,这俩地方买哪都差不多,从学区的角度,肯定紫竹院强于花园路,理工附小以及海实苏州街北洼路,都还可以,花园路没有比较不错的小学,从通勤的角度,哪个近买哪个《北京300-3000w投资回报率高的小区》《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。

问:太阳宫三居有什么推荐排序嘛?太阳公元太贵了,我这里预算1200w到顶了。

答:那只能土星园了。太阳公元第一梯队,红玺台第二,丰和园楼龄差点但是石油干部多素质高,也可以是第二梯队《北京1200w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》详见知识星球内部分享。

问:二贷,首付+税费总预算在150以内,看了运河三角区次新三雄,运河湾还得忍受铁路噪音。常营那边的首开畅心园金隅丽景园您推荐吗? 也在考虑甜水园秀水园这种350左右的老破小。问题:
1.大方向选择,这个预算推荐通州运河商务区附近?还是东四老破小?还是亦庄东边地铁口(比如17号线润枫领尚)? 
2.目前大家对通州未来的预期非常不一致,有人说规划很大上限很高,有人却觉得已经透支了未来的价格,您怎么看? 
3.东三东四朝阳公园老破小还值得买吗?是不是被时代淘汰了?

答:150万首付二贷,如果不住的话,运河三角区两居室,不要太追求小区品质,如果自住的话,东三东四的公房两居室。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。

问:请教,觉得学区没那么重要,要综合环境,学校和个人经济实力。有点动摇万寿路育英直升片区,总价650买个老破小,没有电梯。西北旺中学太差。现在又开始看海淀清河片区海淀实验二小学区,中学也还可以,比西北旺强。请问这个海淀实验二小学区房,除了橡树湾还有其它小区推荐吗?

答:不是学区不重要,是不要太看重派位,小学本身还是比较重要的,先爽6年再说,海淀实验二小所在的清河片区,当然不如西北旺了,清河中学也是个大坑,二十中虽然是区重点也是非常一般,清河片区派位就没有好中学。海淀实验二小对口的小区,总共10个左右,除了橡树湾,其他都是老破小。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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4、道

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4.2《投资住宅,那为什么是90-110平的三房呢》

4.3《投资为什么必须是住宅,而不是公寓或商铺》

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4.5《如何淘笋?低于市场价50万的那些笋盘》

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