今天来关注开门见河的纯叠墅住区。
这块地还是2024年的88号地块，连地块编号都尽显贵气，注定不凡。
如果不是容积率从2.7降到1.2，它可能只是上塘板块一块平平无奇的高层宅地。因为容积率的变化，让它自带流量备受关注。👉上塘河一线河景超低密宅地，精装限价56820元/㎡
这块地卖多少价格本身就没什么悬念，因为它挂牌的时候，杭州还处于限价时代，所以这个项目是限价的，精装限价56820元/平米。
悬念就在于它最终打造的是纯洋房还是纯叠墅，毕竟容积率才1.2。
为什么容积率1.2不能做个排屋呢？现在不是高低配回归了吗？
这块地高低配不了一点，根据建设用地规划条件，地块内不得设置别墅、联排，住宅建筑层数不得低于四层。
所以只能做洋房或者叠墅。
拿地半年过去了，现在项目规划也终于出炉了。在现在拿地一周就能出规划的时代，作为拿地方——招商的速度算是很慢了
不得不说，河边的纯低密住区，没有高低配，看着真是疏朗大气。
根据最新的公示图显示：项目规划建造9幢叠墅，其中5幢4F、4幢6F。基本可以确定是5幢上下叠，四幢三叠。
另外，据知情人士透露，招商上塘项目的户型面积为240方-350方，总价起步也要1400万。
很多人问，户型做这么大，总价门槛一下子高很多，为什么开发商不做一些小面积的叠墅？
我很能理解开发商为什么把户型做这么大，主要是两点考虑。
1、户型大一点，产品可以更纯粹，已经是纯低密住区了，提升总价可以更有改善气质。
2、小面积段的叠墅，单层的面宽就没有那么理想，过去紧凑的户型不太能满足改善客户的需求。
这都是过去十几年做改善产品的经验，叠墅的户型做得过于紧凑，很难获得市场的认同，尤其是高端市场的购房群体，对于叠墅的面积尺度要求单层不能低于100方。至少单层100方，才能有足够的居住适度。
以往杭州市场出现过低于150方的叠墅，由于过于紧凑，业主置换率非常高，而且后来进入二手房市场，流通性都不够理想。
精装限价56820元/平米，贵不贵？
单价真的不贵，丰收湖的绿城纯叠墅项目湖栖云庐也要卖到41649元/平米，地段哪个好大家心里都有数的吧。
总价1400万起，可能会高于一些购房者的预期，但纯低密住区总归是高低配不好比的。
这个盘的地段我是相当喜欢的，案名还没有，我已经急着再一次为它打call。
杭州市中心地段第一次出现纯叠墅的区域，高低配见多了，但是全部都只做了叠墅的楼盘，真的很稀缺。即便是小河云庄，也是有高小层的。
上塘河的知名度虽不如京杭大运河，但两岸的绿化打造得十分宜人。我时常去上塘河两岸跑步，一路可以跑到天都城，一来一去30公里的lsd实在过瘾。
招商上塘项目距离上塘河有多近呢？
给大家看我昨天跑步顺手拍的照片，"紧邻"两字有了具象化。
左边是招商项目，中间是游步道，右边就是上塘河。
很多项目说是河边，但经常隔着主干道，没有那么亲水，而且边上的主干道多少是吵的。
招商上塘项目就在河边，真正意义上的静谧。当然晚上也会吵，因为边上就是入梦上塘的一个演出点，时常还会喷火。
我其实从这块地进入读地手册就一直在关注它，也跟身边想要改善的朋友极力推荐。人就是这样的，自己没有能力买的时候，希望身边有能力买的朋友可以拥有。
但很多朋友会觉得地段不够理想，如果是在桥西或者申花，那就完美了。我其实不太理解他们的看法，多少觉得他们有点惯性思维。
上塘这个地段算不算是市中心？
毫无疑问是算的。
这个地段如果都称不上市中心，那真的对地段要求太苛刻。
边上就是善贤站，作为3号线、5号线的双地铁站。一直挺遗憾的，这样一个大站，周围没有像样的房子。
公示图中还给了我们一个巨大的惊喜：地块内北侧为地铁已建预留工程，地下空间可与已建地铁预留工程互联互通。
也就是说，地铁直接入库小区，你从小区地下室就可以进入地铁站。这应该是杭州第一个地铁入库的纯叠墅盘吧？
另外，更方便的是，15号线沿着绍兴路一路向北，有一站安排给了城北体育公园，这块的交通以后就会更完整了一些。
还有一个小亮点，项目在东边，也就是沿河的那一侧，也安排了一个小门。以后业主，可以直接从小门到河边的游步道。
很多人会挑毛病，说这个项目学区不给力。同样的观点，之前也有人点评过小河云庄，觉得学区不是双文澜不值这个价格。
在市中心买纯叠墅的这些人，会缺学区吗？会在意有没有学区吗？
第一在意地段，一线河景房；
第二在意小区的属性，纯低密，市中心是非常稀缺的。
可惜就可惜在是限价房，最近看多了刚交付的限价房，对限价房的装修是不敢有太多期待的。（THE END）
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