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杭州地王+1，萧山北干今天“新地王”登基。
中天和海威拿的这块地，代价非常高，甚至高得有点离谱，溢价率76.5%，楼面价37064元/㎡。这楼面价仅次于钱江世纪城，溢价率是2018年以来杭州溢价率的新高。同板块的揽晴轩，1.2的容积率，精装限价为40100元/㎡，今天这宗地光地价就37064元/㎡。所以说，中天和海威联手把萧山北干楼市推向了一个新的阶段。如果不关注萧山楼市的人，可能对今天这块地的位置很难马上定位。这块地的西侧有个楼盘很有名，绿城九龙仓钱塘明月。它是一块萧山老城区的宅地，临近萧山区政府，万象汇、萧山医院、银河实验小学等，距离5号线育才北路站约500多米。地块容积率1.8，总体量约5万方，根据出让规则要求，项目未来建设高度不大于54米。不出意外，基本就做成高低配，要么小高层+叠墅，要么小高层+排屋。拿地拿得那么贵，产品总要奔着板块"天花板"去打造的吧？开发商总要有这样的目标，才有底气花那么多钱去拿地。以前限价的时候，还能理解产品做得不够理想，甚至在宝地做成了刚需似的产品。但是现在都不限价了，做的产品总要对得起这地价吧。37064元/㎡的地价，基本高层要卖到5万，排屋要卖到8万。当然也要看开发商给产品定得基调是什么样的，如果开发商有心做一个萧山老城区的顶豪来献礼，说不定还会卖更贵。至于有没有市场接受程度如何，我对萧山的“老钱们”是充满信心的。今天出让的另一宗乔司宅地没什么可说的，容积率1.1，又不限价，定位就很清晰：纯纯的改善产品。英冠以总价79242万元竞得，折合楼面价18307元/㎡，溢价率48.83%。丰收湖、乔司现在走得都是低密路线，基本已经没有高层项目面市了。可以参考的是绿城湖栖云庐，地价将近22300元/㎡，也是不限购的地块。首开定价为41649元/㎡，英冠这宗新地可以作为参考。无论是今天北干的地，还是乔司的地，还是10·9新政后出让的任何一宗地。大家是不是有一样的感觉：这些地已经跟大部分人没什么关系了。
要么是价格上了一个台阶的高层，要么就是总价高不可攀的低密。
一方面这些项目和我们渐行渐远，另一方面又很期待后面拍的地。因为杭州计容新规12月13日起实施，很多方面都不计入容积率。
1、符合规定的封闭式阳台只算一半面积，不再算全部面积；2、风雨连廊合法化。位于用地范围内，设置在室外一层、无围护结构、顶盖宽度不大于3米的开放式风雨连廊，不纳入容积率计算，同时不计算建筑密度。3、符合条件的门厅、按规定移交的社区、养老、托育、卫生等公共服务配套设施，还有项目用地范围内配建的变配电房、开闭所，以及独立于建筑之外的、出室外地面的楼梯及电梯井等，均不纳入容积率计算。4、地上停车位不再计容，如独立的停车楼、底层架空平台下方的停车空间、建筑内部的多层停车空间。计容新规下，产品上有了更多的想象空间。杭州新建住宅小区的楼盘品质、得房率，将大大提高，开发商拿地后的产品货值以及利润空间也将大大提升。之前我也这么想，非常同情近几年买限价房的人，很多地方都不计入容积率，实用面积就变相多了，买房成本不就降低了吗？买房的性价比不就来了吗？得房率变高，性价比自然就高了，但前提是房价没有变。现在地价高了相应的房价也涨了，还谈什么性价比呢？买房成本并没有降低。我们再会算账也算不过开发商。
前几年买房的人还好你们买了，至少你们之前的总价放在现在上不了车，所以没什么好哭的。
计容新规有什么积极的影响呢？
主要是释放开发商的压力。
之前想做风雨连廊不敢做，因为占容积率。想做个大气一点的门厅也舍不得，因为占容积率。包阳台也不用扭扭捏捏了，反正算也是算一半。
不限价+计容新规，对价格没那么敏感的购房者有福了，因为可以买到开发商更用心打造的产品。
但对价格敏感的购房者来说，就看你们愿不愿意为更好的产品买单了。（THE END）
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