太纠结了!两盘选其一,选板块还是选地段? | 大叔答房NO.657

楼市   2025-01-07 20:33   浙江  
一家本土房企的归来,以及它背后的3万+亚奥盘 | 李坤军
1·07
独立评房·独立观点

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▷问:小河云庄的二手房大概会卖多少?目前有一套大河宸章的小户型可以置换,全款没有房贷,卖掉再加多少预算可以置换到小河云庄?

答:小河云庄还没交付,目前没有价格可以参考,目前来看肯定会远高于限价。不为别的,等它交付的人实在太多了,房源本身就没多少,整个桥西也没有比它更新更好的房子了。大家对住在运河边又比较认可,所以肯定就便宜不了。
大河宸章的小户型市场的认可度并不高,因为两房的关系,很劝退买家。周边同品质的,还可以选运河宸园等等。
如果真的要准备买小河云庄,先把大河宸章的小户型卖掉再说。以一房换一房肯定是不够的,可能连首付都不太够,而且小河云庄近两年还有大稅。
置换起来没你想象中的那么轻松的。

2

▷问老师好!孩子在九和路与彭埠上班。由于总预算250万元以内有限,想考虑九堡红苹果家园,114平米,18楼的顶楼,210万。因房龄有约二十年了,房屋顶面有几处已经在漏水了,请筑漏师傅去看后说,可以修理,问题不大。室内简单装修一下,再买些家电家具,作为婚房。请问老师作为一个新杭州人,如此的选择合适吗?另外有别的更好的推荐吗?谢谢!

答:类似的问题两年前也被问过,不过问的是要不要卖掉。当时红苹果家园的行情也不是如此哦。
114方才210万?这价格也太低了,均价都不到2万,老破小也不致于这个价格。我无论从哪个维度去看这套房子,也觉得210万的总价低得有点离谱。
漏水的问题一定要房东处理好了你再买!而且你自己也要盯牢的。如果房东不肯,你又觉得房子喜欢的话,你自己处理的话,顶楼的漏水问题要花时间处理一下,材料什么不要省,能用好的就别图便宜和省事!前期不处理好,后期非常麻烦的,一定要一开始就妥当处理。
可能也因为漏水,这房子才这么便宜?修修也要花不少钱的。顶楼住起来问题也蛮多的,等电梯的时候比较长,尤其高峰,真的会比较心累。另外,冬冷夏热,能耗比较费。
我是真心建议你再看看红苹果家园其他房源,也许会有更好的,就算价格比这套贵,贵肯定有贵的道理。
不知道你最高的预算是多少,所以也不是很好推荐,如果是200万的预算,确实很少能卖到114方的房子。

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▷问:你好,我们家想给小孩在拱墅区买房上学,预算360万上下,考虑买祥符板块的景瑞申花郡或者丽景湾,请问他们的学区大关小学祥符校区在拱墅区实力怎么样?我们看中了景瑞申花郡的小区环境和户型,就是不知道这个小区以后的保值率怎么样?房价会不会再跌?

答:大关小学祥符校区,应该就是祥符小学吧,也是个新学校,硬件设施非常好。在拱墅比较一般,目前不算是第一梯队的学校。所以要看你对学区的需求是什么样的,360万买房龄还算新的学区房,基本上也很难买到第一梯队。
如果要买文澜或者育才、卖鱼桥文汇的学区,360万差不多只能买拆迁安置房或者老小区,类似于申花郡差不多年份的商品房是买不到的。
申花郡属于石祥路以北,不在申花核心区,价值会差一个档次,保值属性也会差一些,整个板块更偏刚需一些。景瑞在杭州已经没新的项目了,开发商的品牌溢价能力也很一般。只能说申花郡这个楼盘,中规中矩,你对它不要抱有太多的期待,跌也不会大跌,跟市场打平总还是有的。
我建议你再加一点预算买申花或者桥西的房子,会更保值一些。或者去看看莫干山路以东的小区,和宁文华、天承美筑房子会新很多,而且是更新的房子,这两个小区对口的学校是安吉路实验文新校区。

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▷问:请问老师,自住保值的话,三塘荣安春熙上和湾与申花的金茂悦,哪个小区更好一些?

答:从保值角度,我觉得是金茂悦更胜一筹,而且它是在申花的核心区。申花核心整体板块现在认可度还是好于三塘的。申花的配套属于一直在升级的状态,而且最近几年已经形成了很强的改善氛围,是受有钱人认可的,有钱人是愿意买单的。
申花核心区也出了不少代表作的豪宅,这一点三塘就差很多。当然三塘地段本身也是很不错的,属于市中心地段。
但是从产品来看,金茂悦年份就大一点,本身产品也是偏刚需的,当时1万8的楼盘,多少还是刚需定位的。春熙上和湾的产品就新很多,产品定位也是偏改善。如果是房子本身,我还是更推荐春熙上和湾,而且边上就是城北体育公园,这是一个非常大的利好。
看你是选地段还是选产品。THE END

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