关注“BJ一直涨”公众号，精彩内容不断分享，北京安家不迷路。北京未来大量的房子没有投资价值了，它们的房价跌下去再起来就难了。北京的房子早就不是随便买就能赚钱的了，看好北京楼市并不意味着什么样的房子都能随便买。现实就是这样。北京不是普涨，是区域化涨，是一部分类型的房子先涨，一部分小区震荡，还有不少小区房价在下跌。所以不同的人对北京的房价有不同的看法，关键看你在关注那些房子。车公庄北里在2021年7月成交的一套三居室，成交价是1206万，同户型在2025年1月成交价是875万，降价了331万，幅度约28%。
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团结大院在2021年5月成交的一套一居室，成交价是580万，同户型在2024年12月成交价是399万，降价了199万，幅度约34%。
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如意里在2021年5月成交的一套一居室，成交价是608万，同户型在2024年12月成交价是405万，降价了203万，幅度约34%。![]()
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红莲南里在2022年7月成交的一套两居室，成交价是620万，同户型在2025年1月成交价是448万，降价了172万，幅度约28%。![]()
锦官苑在2024年12月成交的一套三居室，成交价是2565万，同户型在2023年3月成交价是3268万，降价了703万，幅度约22%。![]()
北礼士路北区在2023年1月成交的一套一居室，成交价是584万，同户型在2025年1月成交价是399万，降价了185万，幅度约32%。![]()
关注“BJ一直涨”公众号，进知识星球提问房产问题，重要信息仅在知识星球内部分享。以下问题精选知识星球问答。问：刚也是事发突然，有个朋友着急出一个香山瀚河园的房子，问我买不买，他是着急用钱抵账。但是那是的回迁房，还没下房本。这种目前没办法过户的买卖是不是风险太大了。答：1、没有房本建议不要碰，风险与利润成正比，相当于赌博，全靠个人信誉。2、回迁房能否下房本、何时下房本不可控，非要买的话，合同建议如下：要签1，买卖合同且乙方已经付款 2，二十年长租约且乙方已经付款。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。《北京买房你需要知道的事》详见知识星球内部分享。问：之前看您说西城直升一般是普小对应牛中，那如果生源不行，牛中怎么保证成绩啊？会不会五六年后，牛中的成绩被牛小对应的普中给超过了啊？答：所以现在西城牛初中的成绩在下滑啊，但是瘦死的骆驼比马大，肯定不会被普中超越的，西城现在是力保高中，名牌初中重点抓实验班。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。《北京买学区房最真诚的建议》详见知识星球内部分享。问：我们全款买房分期付款，中间部分款300多万打给业主，由中介的担保公司担保，还是说让业主以个人借款名义抵押把房子直接抵押给我，我们付了尾款过户了再把房子解押，他也不用出这个担保费用。答：要看房子有没有抵押，房东是不是正经工作的人。有抵押没办法签抵押证给你或者你不能对抗第一债权人，以借款名义和你签了但是实际上无法作用也是没用，反而被套路了一把。不会或者不放心解押，可以由专业担保公司来做，看谁来付解押费用。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。问：老师好，考虑买个八百多万的房子，不考虑自住，想过五年之后置换掉再换自住的房子，请问八百万左右总价是买双井，望京片区好？还是通州板块好？如果通州的话，买多少价位的标的比较适合升值和将来置换？答：800万总价如果买通州，就得买品质次新三居，我个人觉得通州最好的投资金额控制在600万以内比较好，双井望京比，望京优先，北边整体的发展潜力更大，互联网公司的红利还在，双井更适合在国贸周边工作的自住人群，当然区域上也非常好，二选一还是望京。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1100w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。问：有的70年产权公寓没有暖气，只有中央空调（有一些办公），使用中央空调自住起来有什么弊端吗？答：这种房子，一般都是大塔楼，户型不好，而且租户多，比较乱，居住体验比较差。由于使用中央空调，物业费比较高。总之，这种房子升值一般都比较差，但是租金高。中央空调跟暖气相比，最大的劣势我觉得是噪音大，其次是花费高，尤其老人特别不喜欢。工装的中央空调肯定噪音不会很小，我家里用的最好的东芝进口中央空调夏天噪音也有一些呢。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。《北京买学区房最真诚的建议》详见知识星球内部分享。北京买房指南 知识星球主要讲解买房科技树和卖房科技树，新房及二手房选房、估价及避坑。选板块、选小区、选房子，匹配学区、全程指导买房，帮您买到合适的房子。万分之一的价格，一万分的安心。
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